Indemnité d'éviction : conditions, calcul et versement

mis à jour le 13 novembre 2026

Par David Bernier, Head of Legal

14 min.

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EN BREF

• Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais doit en principe verser une indemnité au locataire pour réparer le préjudice subi (les pertes et les frais liés à son départ).
• L'indemnité principale peut être déterminée à partir de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, selon les conséquences de l'éviction.
• Des indemnités accessoires peuvent s'ajouter : frais de déménagement, de réinstallation, de remploi, trouble commercial ou encore certains frais liés à la cessation ou au transfert de l'activité.
• Un motif grave et légitime ou l'état dangereux ou insalubre de l'immeuble peut, sous certaines conditions, permettre un refus de renouvellement sans indemnité.
• Le montant peut être fixé à l'amiable ou, en cas de désaccord, dans le cadre d'une procédure devant le tribunal judiciaire.

Refuser de renouveler le bail commercial de votre locataire peut vous coûter l’équivalent de toute la valeur de son commerce.

Côté locataire, quitter vos locaux sans réclamer tout ce qui vous est dû, c'est laisser des milliers d'euros sur la table : perte de clientèle, déménagement, réinstallation ou interruption de l'activité. Alors, dans quels cas l'indemnité d'éviction est-elle due et comment l'évaluer au plus juste ?

Je suis David Bernier, responsable du service de conseil juridique de Dougs. J'accompagne régulièrement des bailleurs qui découvrent le coût d'un refus de renouvellement, et des locataires qui sous-estiment ce qu'ils peuvent réclamer. Pour vous aider à anticiper, je vous explique quand l'indemnité d'éviction est due, comment évaluer son montant et quelles règles encadrent son versement, sans oublier son traitement comptable et fiscal.

Indemnité d'éviction en bail commercial : définition, cadre légal et conditions

L'indemnité d'éviction est la somme d'argent que vous pouvez être amené à verser si, en tant que bailleur et propriétaire du local, vous refusez de renouveler un bail commercial. Ce refus passe le plus souvent par un congé : un acte délivré par commissaire de justice au moins six mois à l'avance, qui doit préciser les motifs du refus. Il peut aussi répondre à une demande de renouvellement du locataire. Si vous êtes locataire, cette compensation financière vise à couvrir les pertes et les frais liés à votre départ. Voyons dans quelles situations vous pouvez y avoir droit, quelles conditions vous devez remplir et dans quels cas le bailleur peut en être dispensé.

Quel est le cadre légal de l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction s'inscrit dans le régime protecteur des baux commerciaux, qui accorde au locataire, sous certaines conditions, un droit au renouvellement de son bail. Cette protection, parfois appelée propriété commerciale, vise à préserver la valeur du fonds de commerce exploité dans le local.

C'est dans ce cadre que l'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit le principe de l'indemnité d'éviction. Si vous êtes bailleur, vous pouvez refuser le renouvellement du bail, mais vous devez en principe verser au locataire une indemnité égale au préjudice causé par ce refus.

Cette indemnité n'est pas une somme forfaitaire : elle comprend une indemnité principale, liée à la valeur marchande du fonds de commerce, et des indemnités accessoires, comme les frais de déménagement et de réinstallation, dont le calcul est détaillé plus bas.

Quelles conditions le locataire doit-il remplir ?

Un refus de renouvellement du bail n'ouvre pas automatiquement droit à une indemnité d'éviction. Si vous êtes locataire, vous devez d'abord remplir les conditions du droit au renouvellement, fixées par les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce.

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Votre bail doit relever du statut des baux commerciaux. Vous devez exploiter un fonds dans des locaux auxquels ce statut s'applique. À l'inverse, un bail dérogatoire, c'est-à-dire un bail de courte durée qui ne peut en principe dépasser trois ans au total, ne vous donne aucun droit au renouvellement. Il en va de même d'une convention d'occupation précaire, qui est un régime distinct, réservé à des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties. De même, le fait de mettre en place une convention de mise à disposition à titre gratuit, plutôt qu’un bail, ne vous donne pas accès au statut des baux commerciaux.
• Vous devez remplir les conditions d'immatriculation correspondant à votre activité. Le statut vise notamment le commerçant ou l'industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), ainsi que le chef d'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculé au registre national des entreprises (RNE). L'immatriculation au RCS et au RNE s'apprécie donc selon votre qualité et votre activité.
• Votre fonds doit avoir été effectivement exploité dans les locaux. Vous devez être propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Ce fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années précédant l'expiration du bail ou sa prolongation, sauf motif légitime.

Réunir ces conditions vous donne droit au renouvellement, mais ne garantit pas systématiquement le versement d'une indemnité. Le Code de commerce autorise en effet le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnisation dans certaines situations strictement encadrées.

Dans quels cas l'indemnité peut-elle être supprimée ou limitée ?

Le droit à l'indemnité d'éviction connaît plusieurs exceptions strictement encadrées.

En tant que bailleur, vous pouvez d'abord refuser le renouvellement sans indemnité si vous justifiez d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Il peut s'agir d'un défaut de paiement des loyers ou de l'inexécution d'une obligation du locataire prévue par le bail. Lorsque le manquement peut être corrigé, constater une faute ne suffit pas : dans les situations visées par l'article L. 145-17 du Code de commerce, l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure conforme aux exigences légales. Je vois souvent des bailleurs invoquer un loyer impayé sans mise en demeure préalable : le motif grave ne peut alors pas être retenu.

Aucune indemnité n'est due non plus en cas de démolition d'un immeuble insalubre, c'est-à-dire lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison d'une insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou lorsqu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

D'autres situations obéissent à des règles particulières. En cas de reconstruction, par exemple, vous devez en principe verser l’indemnité d’éviction. Une reconstruction avec proposition d’un autre local, adapté aux besoins du locataire, peut toutefois réduire l’indemnité à la compensation de la privation temporaire des lieux et de la perte de valeur du fonds.

Lorsque l'indemnité reste due, son montant dépend des pertes et des frais réellement liés à l'éviction. Voyons quels éléments prendre en compte pour la calculer.

Comment calculer l'indemnité d'éviction ?

Pour évaluer l'indemnité principale, il faut d'abord déterminer si le fonds de commerce disparaît à la suite de l'éviction ou s'il peut être transféré sans perte significative de clientèle. Cette distinction fixe la base d'évaluation de l'indemnité, que vous cherchiez, en tant que locataire, à faire indemniser votre préjudice ou, en tant que bailleur, à mesurer le coût du refus de renouvellement.

Quelle base retenir pour calculer l'indemnité principale ?

Si l'éviction entraîne la perte du fonds, l'indemnité est généralement évaluée à partir de la valeur du fonds de commerce : on parle d'indemnité de remplacement. Cette valeur dépend de l'activité, du chiffre d'affaires, de la rentabilité, de la clientèle et de l'emplacement.

Si l'activité peut être transférée dans un autre local sans perte significative de clientèle, l'indemnisation peut être évaluée à partir de la valeur du droit au bail, c'est-à-dire la valeur du droit d'occuper le local aux conditions du bail en cours. On parle alors d'indemnité de déplacement, à laquelle peuvent s'ajouter les frais liés au transfert de l'activité.

Comment évaluer la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail ?

L'évaluation dépend de l'activité et des caractéristiques de l'entreprise. Pour la valeur du fonds de commerce, le chiffre d'affaires moyen des derniers exercices est souvent comparé aux pratiques de valorisation du secteur. La rentabilité, l'emplacement et la clientèle sont aussi pris en compte.

Lorsque le fonds peut être transféré, la valeur du droit au bail dépend surtout du loyer. Elle ne doit pas être confondue avec l’obligation, parfois prévue par le bail, de payer un pas-de-porte au bailleur à l’entrée dans les lieux. Au renouvellement, le loyer d'un bail commercial ne peut en principe augmenter que dans une certaine limite : on parle de loyer de renouvellement plafonné. Plus ce loyer est bas par rapport au loyer de marché, c'est-à-dire les loyers pratiqués dans le quartier, plus le droit au bail a de la valeur, car le locataire perd un avantage qu'il ne retrouvera pas ailleurs. Le même plafonnement s’applique en principe lorsque vous souhaitez demander la révision triennale du loyer en cours de bail.

Quelles indemnités accessoires peuvent s'ajouter ?

Des indemnités accessoires peuvent compléter l'indemnité principale pour couvrir les frais directement liés à l'éviction.

Les frais de remploi couvrent ce que le locataire paierait pour racheter un fonds de même valeur : frais et droits de mutation, c'est-à-dire droits d'enregistrement et autres droits fiscaux dus à l'achat, frais d'acte, etc. Peuvent aussi être indemnisés les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que, selon la situation, les honoraires d'agence liés au nouveau local.

Une indemnité de trouble commercial peut compenser la désorganisation ou l'interruption temporaire de l'activité. D'autres postes peuvent s'ajouter selon le préjudice : frais administratifs et juridiques, frais d'agencements non amortis, résiliation de contrats, indemnités de licenciement ou perte d'une licence.

Ces frais ne sont pas automatiquement indemnisés : si vous êtes locataire, vous devez pouvoir justifier leur réalité et leur lien avec l'éviction.

Exemple de calcul d'une indemnité d'éviction

Prenons l'exemple d'un commerce dont l'éviction entraîne la perte du fonds. Son chiffre d'affaires moyen sur les trois derniers exercices s'élève à 200 000 €. Dans son secteur, les fonds se négocient autour de 50 % du chiffre d'affaires annuel : la valeur du fonds de commerce est donc estimée à 100 000 € (200 000 € × 50 %). Ce pourcentage est fictif et varie fortement selon l'activité.

À cette indemnité principale peuvent s'ajouter, s'ils sont justifiés :

• 8 000 € de frais de remploi ;
• 4 000 € de frais de déménagement et de réinstallation ;
• 3 000 € au titre du trouble commercial.

L'indemnité d'éviction pourrait ainsi être évaluée à 115 000 €, soit 100 000 € d'indemnité principale et 15 000 € d'indemnités accessoires. Si vous êtes bailleur, c'est l'ordre de grandeur de ce que vous coûterait le refus de renouvellement.

Cet exemple reste indicatif : en pratique, le montant dépend de la valeur réelle du fonds ou du droit au bail, des frais effectivement supportés et des justificatifs produits. Bailleur et locataire, vous devez encore vous accorder sur ce montant.

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Comment fixer et verser l'indemnité d'éviction ?

Vous pouvez fixer le montant de l'indemnité à l'amiable avec l'autre partie ou, en cas de désaccord, saisir le juge. Les modalités de versement dépendent ensuite de la situation : si vous êtes locataire, l'indemnité peut vous être payée directement ou confiée à un séquestre. Jusqu'à son paiement, vous bénéficiez en principe d'un droit au maintien dans les lieux.

Comment négocier l'indemnité à l'amiable ?

La négociation amiable vous permet de convenir du montant de l'indemnité principale, des indemnités accessoires et des conditions de paiement sans saisir le juge.

Côté bailleur, vous pouvez formuler une offre d'indemnité d'éviction : un document écrit du propriétaire, qui précise le montant proposé, sert alors de base à la discussion.

Côté locataire, vous pouvez présenter votre propre évaluation et les justificatifs de votre préjudice. Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel pour évaluer le fonds de commerce, le droit au bail et les différents frais : un expert-comptable pour analyser vos comptes et valoriser le fonds, un expert immobilier pour estimer la valeur locative du local, ou un avocat spécialisé en baux commerciaux pour chiffrer et défendre l’ensemble de votre préjudice.

En cas d'accord, formalisez par écrit le montant retenu, les modalités de versement, l'éventuel remboursement de frais et la date prévue pour libérer les locaux.

Que se passe-t-il en cas de désaccord devant le tribunal judiciaire ?

Si la négociation échoue, vous pouvez engager une procédure devant le tribunal judiciaire pour faire fixer l'indemnité.

Une expertise judiciaire peut alors être ordonnée. L'expert judiciaire analyse l'activité exercée, les comptes de l'entreprise, la valeur du fonds de commerce, le droit au bail, les conditions de réinstallation et les indemnités accessoires réclamées.

Dans le cadre de cette procédure d'expertise, bailleur comme locataire, vous pouvez être invité à communiquer vos pièces et à présenter vos observations, y compris sur un pré-rapport qui précède parfois le rapport définitif.

En l'absence d'accord, le juge fixe le montant de l'indemnité.

Pouvez-vous exercer votre droit de repentir en tant que bailleur ?

Le droit de repentir vous permet de revenir sur votre refus et d'accepter finalement le renouvellement du bail plutôt que de payer l'indemnité d'éviction.

L'article L. 145-58 du Code de commerce prévoit que vous pouvez exercer ce droit jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, c'est-à-dire qu'elle ne peut plus faire l'objet d'un recours suspensif, comme un appel.

Vous devez alors supporter les frais de l'instance et consentir au renouvellement du bail, dont les conditions sont fixées selon les règles prévues à cet effet en cas de désaccord. Le locataire doit être encore dans les lieux et ne pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Votre décision d'exercer ce droit devient ensuite irrévocable.

Quand recevez-vous l'indemnité et devez-vous quitter les lieux ?

Si vous êtes locataire et pouvez prétendre à une indemnité d'éviction, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement. Vous n'êtes donc, en principe, pas obligé de quitter le local avant d'avoir reçu l'indemnité.

Pendant cette période, vous devez toutefois verser une indemnité d'occupation. Elle est fixée à partir de la valeur locative du local, selon les règles applicables au loyer du bail commercial, et les juges y appliquent souvent un abattement pour tenir compte de la précarité de votre situation.

L'indemnité peut vous être payée directement ou faire l'objet d'un versement à un séquestre, c'est-à-dire un tiers de confiance qui conserve la somme jusqu'à votre départ. À défaut d'accord sur la désignation d'un séquestre, celui-ci peut être nommé par le jugement condamnant le bailleur au paiement.

Après le versement de l’indemnité ou la notification de son versement au séquestre, vous disposez en principe de trois mois pour remettre les lieux au bailleur, dans l’état prévu par le bail, ce qui peut impliquer de réaliser les travaux à la charge du locataire.

Le paiement de l'indemnité entraîne aussi des conséquences comptables et fiscales. Les règles diffèrent selon que vous la recevez en tant que locataire ou que vous la versez en tant que bailleur.

Comment comptabiliser et fiscaliser une indemnité d'éviction ?

Le traitement comptable et fiscal de l'indemnité d'éviction dépend de ce qu'elle compense et de la situation de celui qui la verse ou la reçoit. Pour le bailleur, la question est de savoir s'il peut déduire la somme ; pour le locataire, quelle part sera taxée comme une plus-value et quelle part comme un revenu.

Indemnité d'éviction versée

Si vous êtes bailleur, le traitement de l'indemnité dépend de votre régime fiscal et de l'objectif poursuivi en récupérant les locaux.

Si vous relevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'indemnité peut, sous certaines conditions, être déduite du résultat ou faire l'objet d'un amortissement, c'est-à-dire d'une déduction étalée sur plusieurs années. Elle n'est toutefois pas immédiatement déductible lorsqu'elle vous sert à acquérir un élément d'actif, c'est-à-dire un bien durable de l'entreprise, ou à en augmenter la valeur. Par exemple, si vous récupérez le local pour y installer votre propre activité, l'indemnité est en principe intégrée à la valeur de ce bien plutôt que déduite immédiatement. Si vous la versez pour relouer le local à un loyer plus élevé, elle peut en revanche être déductible.

Les règles diffèrent lorsque vous relevez des revenus fonciers. Par exemple, une indemnité versée pour libérer un local afin de le relouer dans de meilleures conditions peut être déductible, contrairement à certaines opérations destinées à accroître le patrimoine.

Dans tous les cas, le montant et la justification du versement doivent pouvoir être défendus. Une dépense étrangère à l'intérêt de l'entreprise, qualifiée d'acte anormal de gestion, peut être remise en cause par l'administration fiscale et modifier le résultat imposable.

Indemnité d'éviction reçue

Si vous êtes locataire, l'indemnité d'éviction peut couvrir plusieurs types de préjudices. Dès que la somme arrive sur votre compte pro, identifiez la part qui correspond à chaque préjudice : c'est cette répartition qui détermine son traitement fiscal et comptable.

Sur le plan fiscal, lorsque l'indemnité compense la perte d'un élément appartenant durablement à l'entreprise, comme le droit au bail, elle est traitée comme le prix reçu lors de la cession de cet élément. La différence entre sa valeur fiscale (en général son prix d'acquisition) et le montant indemnisé peut alors générer une plus-value ou une moins-value professionnelle. Le régime fiscal applicable est précisé par l'administration fiscale.

En revanche, les sommes qui couvrent les frais de déménagement, de réinstallation ou les frais et droits de mutation sont imposées dans les conditions normales.

Sur le plan comptable, l'indemnité doit également être répartie selon la nature des préjudices qu'elle compense. La part correspondant à la perte d'une immobilisation incorporelle, c'est-à-dire un bien durable mais immatériel comme le droit au bail, relève du traitement comptable applicable à la sortie de cette immobilisation. Les sommes qui compensent des dépenses ou des pertes liées à l'activité sont enregistrées selon leur nature. Cette répartition peut avoir une incidence sur le résultat d'exploitation, lié à l'activité courante de l'entreprise, ainsi que sur le résultat imposable, qui sert de base au calcul de l'impôt.

Cette indemnité découle du statut des baux commerciaux : cette vidéo passe en revue toutes les formules de bail.

EN RÉSUMÉ

Avant de refuser le renouvellement d'un bail commercial ou de négocier une indemnité d'éviction, identifiez les règles qui s'appliquent à votre situation :

• Locataire : vérifiez que vous remplissez les conditions pour bénéficier de l'indemnité et évaluez l'ensemble de votre préjudice : valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, frais de déménagement, de réinstallation, de remploi ou encore trouble commercial.
• Bailleur : estimez le coût du refus de renouvellement avant de prendre votre décision et vérifiez si votre situation permet, exceptionnellement, de refuser le renouvellement sans indemnité.
• Dans les deux cas : rassemblez les justificatifs nécessaires pour négocier le montant à l'amiable ou défendre votre évaluation en cas de procédure devant le tribunal judiciaire.

Une indemnité d'éviction mal anticipée peut peser lourd sur votre entreprise. Pour sécuriser les décisions liées à votre activité et éviter les erreurs coûteuses, faites-vous accompagner par les experts juridiques de Dougs.

David Bernier

Head of Legal

David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.

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