Guide pratique de l'imposition des revenus fonciers

Définition : qu'est-ce que les revenus fonciers ?

Quelle différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ?

Les revenus locatifs sont les revenus qu’un contribuable perçoit lors de la location d’un bien immobilier. En d’autres termes, ce sont les loyers.

Attention, tous les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers !

Les revenus fonciers sont une catégorie de revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Ils proviennent de revenus locatifs des immeubles et terrains nus (location non meublée), par opposition aux biens loués meublés qui relèvent du régime des LMNP (ou LMP selon les cas).

Également, il s'agit de la location de biens immobiliers que vous détenez soit à titre personnel, c'est à dire dans votre propre patrimoine personnel, soit par le biais d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu. Ainsi, si vous détenez des biens immobiliers dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, il ne s'agit pas de revenus fonciers (Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS pour l’imposition des bénéfices).

Pourquoi et comment les revenus fonciers sont-ils imposés ?

Lorsque vous possédez un bien et que vous le mettez en location, alors les revenus tirés de cette location devront être imposés dans la catégorie des revenus dits fonciers. Ils seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application du régime micro-foncier ou du régime réel.

Quel est l'imposition sur les revenus locatifs ?

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Selon le montant des loyers que vous percevez annuellement, les modalités d'imposition peuvent être différentes. En effet, il existe deux régimes d’imposition : 

• le régime du micro-foncier ;
• ou, le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le montant annuel des revenus fonciers bruts du foyer fiscal n’excède pas 15.000 €. Il permet ainsi de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus. Vous n’êtes donc imposé que sur 70% de vos revenus. Il s’agit d’un abattement forfaitaire représentatif des charges. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire le montant des charges réellement réalisées. Néanmoins, si le montant des charges réellement engagées est supérieur à 30 % de vos revenus, alors vous avez tout intérêt à ne pas rester au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel.

Attention, aucun déficit foncier ne peut être constaté dans ce régime. 

Par exemple, un propriétaire perçoit des loyers annuels de 10.000 € pour la location nue de son bien. Les charges afférentes à ce bien sont de 2.500 €. 

Comme au micro-foncier, on ne déclare pas les charges réelles mais plutôt un abattement de 30%, dans ce cas on pourra déduire : 30% x 10.000 € = 3.000 €.

Le propriétaire sera alors imposable au titre de cette location sur 7.000 € (10.000 - 3.000 €).

Régime réel

Le régime réel, quant à lui, se fait sur option (irrévocable pendant 3 ans) ou lorsque vos revenus fonciers annuels excèdent 15.000 €. L’option peut être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé à ce régime, via le dépôt d’une déclaration 2044. Dans ce cas, votre revenu imposable correspond au montant des loyers perçus diminués des charges que vous avez engagé. 

Il se peut que la déduction des charges aboutisse à un résultat négatif, il s’agira alors d’un déficit foncier.

La part du déficit foncier autres que les intérêts d’emprunts est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 €. En cas d’insuffisance pour absorber ce déficit, ce surplus est reportable sur votre revenu global des 6 années suivantes.

Concernant la part qui excède 10.700 €, ainsi que pour les intérêts d’emprunts, ceux-ci sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Exemple de déficit foncier :

Si vous déclarez 5.000 € de salaires, 10.000 € de revenus fonciers et 20.000 de charges (hors intérêts d’emprunt) sur vos biens immobiliers. Vos revenus fonciers seront donc en déficit de 10.000 € (10.000 - 20.000). Au cas particulier, l’impôt sur le revenu serait donc calculé sur une base égale à 0€ (5.000 - 5.000). 

Néanmoins les 5.000 € (10.000 - 5.000) restants du déficit pourront être imputés sur le revenu global des 6 prochaines années.

Comment se calcule l'impôt sur le revenu foncier ?

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui perçoit des loyers annuels de 13.000 € pour la location de son bien immobilier vide. Les charges afférentes à ce bien sont les suivantes : 

• 1.500 € de taxe foncière
• 1.000 € de frais de gestion locative
• 1.300 € d’intérêts d’emprunt
• 700 € de travaux de rénovation

En appliquant le régime du micro-foncier, le propriétaire pourra ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sur ses revenus soit 13.000 x 30% = 3.900 €. 

Ainsi, son revenu imposable au barème progressif sera de 13.000 - 3.900 = 9.100 €.

En appliquant le régime réel, le propriétaire pourra déduire les charges réellement réalisées soit 1.500 + 1.000 + 1.300 + 700 = 4.500 €. 

Ainsi, son revenu imposable au barème progressif sera de 13.000 - 4.500 = 8.500 €.

Dans cette situation, le régime réel est plus avantageux pour notre propriétaire.

Les régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers

Le régime micro-foncier

Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier ?

Dans le régime du micro-foncier, on parlera d’abattement forfaitaire plutôt que de charges déductibles. En effet, l’abattement est représentatif des charges déductibles car, dans ce régime, il n’est pas possible de déduire les charges réellement supportées.

Le régime réel

Quelles sont les charges déductibles en régime réel ?

Plusieurs charges sont déductibles :

• les dépenses de réparation et d’entretien et les travaux d’amélioration, comme par exemple les travaux de rénovation énergétique (attention, ne sont pas déductibles les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
• les frais de gestion ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires ;
• les primes d’assurances ;
• les taxes incombant au propriétaire du bien (taxe foncière, ordures ménagères…) ;
• les intérêts et frais d’emprunt (par contre, les remboursements en capital ne sont pas déductibles).

Comment déclarer vos revenus fonciers ?

La déclaration sous le régime micro-foncier

Il convient de déclarer le chiffre d’affaires (loyers charges non comprises) généré par votre activité de location nue réalisé au cours de l’année dans la case 4BE de la déclaration 2042.

La déclaration sous le régime réel

En cas de bénéfice

Il convient de remplir d’une part la déclaration 2044 et d’autre part de reporter le résultat déterminé via la 2044 dans la case 4BB / 4BC / 4BD de la déclaration 2042. 

En cas de déficit

Il convient de remplir d’une part la déclaration 2044 et d’autre part de reporter le résultat déterminé via la 2044 dans la case 4BA de la déclaration 2042. 

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ? (LMNP)

Dans un premier temps, il faut se reporter au résultat fiscal inscrit sur votre bilan. Ce résultat devra ainsi être inscrit :

• dans la case 5NA, en cas de bénéfice ou de résultat nul (du fait des amortissements pratiqués), de la déclaration 2042 C PRO
• dans la case 5NY, en cas de déficit, de la déclaration 2042 C PRO

Si jamais vous souhaitez plus de précisions sur l’imposition du LMNP et sa déclaration, vous pouvez consulter l’article suivant : Comment déclarer ses revenus de location meublée non professionnelle

Fiscalité des revenus fonciers en SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une SCI est une société civile immobilière. Elle vous permet d’investir dans l’immobilier et de louer vos biens immobiliers.

Pour rappel, on parle de revenus fonciers lorsque l’on est seulement en présence d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (et non dans une SCI à l’impôt sur les sociétés) pour les raisons qui sont exposées ci-dessous. 

Caractéristiques et fonctionnement de la SCI à l’Impôt sur le Revenu 

Les associés d’une SCI soumise au régime des sociétés de personnes (donc soumises à l’impôt sur le revenu) sont imposés sur les revenus tirés des locations à proportion de leur participation au capital social.

Leur quote-part est à déclarer dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société. L'imposition a lieu peu importe l’attribution effective des résultats aux associés.

Imposition des revenus locatifs sous le régime de l’Impôt sur le Revenu

Concrètement, dans le cas d’une SCI donnant en location nue un immeuble à usage d’habitation, les loyers perçus seront imposés entre les mains des associés et selon leur quote-part respective :

• à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés personnes physiques ;
• à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels ou BA pour les entreprises associées relevant de ces catégories à un régime réel d’imposition ;
• à l'impôt sur les sociétés et selon les règles propres à cet impôt pour les associées personnes morales soumises à celui-ci.

Par conséquent, l'imposition des revenus fonciers pour les associés personnes physiques dépendra du choix entre le régime du micro-foncier et le régime réel (tel que présenté dans les parties antérieures).

Optimiser l'imposition de vos revenus fonciers

Les travaux déductibles : Que faut-il savoir ?

Comme indiqué avant parmi les charges déductibles au régime réel, seuls les dépenses de réparation et d’entretien et les travaux d’amélioration payés au cours de l’année d’imposition sont déductibles. 

En effet, ne sont pas déductibles les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement (de manière générale, ce sont les travaux créant de nouveaux locaux ou les travaux entraînant une modification du gros œuvre ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable). 

Pour rappel, la déduction des charges peut aboutir à un déficit foncier. L’avantage de ce régime, comme vu précédemment, est que ce déficit foncier est déductible du revenu global.

La réduction d'impôt grâce aux dispositifs de défiscalisation

Dans le cadre de la location nue, il existe divers dispositifs de défiscalisation dans le but de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux. Néanmoins, ces avantages dépendent de la date à partir de laquelle vous réalisez cet investissement et il est également obligatoire de respecter un certain nombre de conditions selon les différents dispositifs (type de logement, localisation, durée de la location, plafond de ressources…). 

Nous pouvons retrouver parmi ces dispositifs : 

• la loi Pinel ;
• la loi Malraux ;
• le dispositif Loc’Avantages ;
• la loi Girardin ;
• la loi Denormandie, etc.

Aujourd’hui, chez Dougs, nous n’accompagnons pas nos clients dans la sélection et le choix de ces produits d'investissements patrimoniaux qui sont proposés par les gestionnaires de patrimoines.

Il est important de bien vous renseigner en amont sur les conditions à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux, la forme et nature des avantages fiscaux obtenus et leur durée.

Régime micro foncier ou réel ?

Si le montant des charges réellement engagées est supérieur à 30 % de vos revenus, alors vous avez en principe tout intérêt à opter pour le régime réel.

Peut-on déduire la taxe foncière des revenus fonciers ?

Effectivement, la taxe foncière est déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel.

Les erreurs courantes à éviter dans la déclaration des revenus fonciers

Quelques erreurs à éviter lors de votre déclaration des revenus fonciers :

• Oublier de déclarer ses revenus fonciers : il s’agit d’une des erreurs les plus importantes et les plus courantes que les contribuables font. Toutes locations doivent être déclarées, à l’exception des locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale qui engendrent un revenu annuel inférieur à 760 €. D’autant plus que l’administration fiscale a accès à un certain nombre d'informations et pourrait ainsi relever votre omission.
• Confondre revenus nets et revenus bruts : il faut bien faire la différence entre ces deux notions. Les revenus bruts sont les revenus que vous percevez de votre location tandis que les revenus nets correspondent aux revenus après la déduction des charges liées à la location du bien.
• Ne pas conserver les justificatifs : il est nécessaire de conserver les justificatifs pertinents relatifs à votre location afin de pouvoir présenter une preuve en cas de contrôle de votre déclaration de revenus.
• Ne pas bénéficier des avantages fiscaux : il est important de bien se renseigner quant aux avantages auxquels vous pourriez avoir droit (que ce soit la possibilité de déduire certaines charges ou le bénéfice de dispositifs de défiscalisation). Prenez le temps de connaître vos droits en matière de location afin de pouvoir en bénéficier.

De manière générale, il convient d’être bien vigilant lors de votre déclaration de vos revenus.

L'impact des travaux et rénovations sur l'imposition des revenus fonciers

Comme énoncé précédemment, certains travaux sont des charges déductibles qui permettent de réduire voire d’annuler l’imposition des revenus fonciers. Tel est le cas des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Cette déduction ne peut être réalisée que dans le cadre du régime réel.

Les spécificités fiscales des revenus locatifs à l'étranger

Afin de savoir où et comment est imposable votre bien immobilier, il est nécessaire de se reporter à la convention fiscale internationale qui lie la France avec le pays où est situé votre bien immobilier.

En règle générale, les conventions prévoient l’imposition des revenus tirés de la location d’un bien immobilier dans le pays où se situe le bien. 

Toutefois, le pays de résidence du contribuable peut également disposer du droit d’imposer ces revenus selon les cas et les limites fixées. Un mécanisme d’élimination de la double imposition est généralement prévu dans ce cas. 

En conclusion, il est donc nécessaire d’analyser la convention fiscale liant la France et le pays concerné où vous disposez de votre bien immobilier.