Tout savoir sur le pas-de-porte

Vous venez de terminer votre création d'entreprise et vous avez trouvé le local parfait pour démarrer votre activité dans le commerce. Votre nouveau propriétaire fait allusion au pas-de-porte, qu'est-ce que c'est ? Est-ce obligatoire ? Est-ce que le pas-de-porte est d'usage ? Autant de questions auxquelles nous allons répondre.

Dans le domaine du commerce, le pas-de-porte est un terme souvent utilisé pour désigner une pratique spécifique liée aux locaux commerciaux. Dans cet article, on va examiner en détail ce qu'est le pas-de-porte pour que vous puissiez démarrer votre activité le plus confortablement possible.

Qu'est-ce qu'un pas-de-porte dans le commerce, définition

Le terme pas-de-porte cache en fait une pratique assez courante dans le milieu de la location commerciale. C’est en fait une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire d'un local commercial vacant lors de son entrée dans le bien.

Cette somme est généralement considérée comme une contrepartie en tant que droit d'entrer mais également pour toute exploitation d'un fond de commerce dans le but d'y installer une activité. Le pas-de-porte est également connu sous d'autres noms tels que "droit d'entrée", "indemnité d'entrée" ou "clé d'entrée".

Cette pratique parfaitement légale n'est en revanche pas encadrée et ne répond à aucune législation exacte. C'est tout simplement une coutume rentrée dans les mœurs.

Attention, il ne faut pas le confondre avec le droit au bail qui est versé au locataire sortant d'un local.

Est-ce que le pas-de-porte est obligatoire ?

Contrairement au loyer qui est un élément incontournable d'un contrat de location, le pas-de-porte n'est pas obligatoire. En revanche il est bien souvent systématique, comme dit précédemment c'est une clause habituelle des baux locatifs. Son existence et son montant sont déterminés librement par les parties lors de la négociation du bail commercial. Il représente en général 3 à 6 mois de loyer.

Pourquoi le pas-de-porte est-il d'usage ?

Le pas-de-porte est souvent pratiqué dans les secteurs où la demande de locaux commerciaux est élevée et où les opportunités d'implantation sont limitées, pensez aux Champs Élysées à Paris par exemple. Il permet au propriétaire de percevoir une indemnité supplémentaire en échange de la mise à disposition du local commercial. De plus, comme pour le secteur d'implantation, le pas-de-porte peut être considéré comme une compensation par rapport à la clientèle établie ou la valeur commerciale du local en location.

Comment se calcule un pas-de-porte ?

Ce qui compte pour le calcul du montant du pas-de-porte est généralement basé sur plusieurs facteurs, tels que l'emplacement du local, sa taille, la notoriété de la zone commerciale, les avantages commerciaux liés au bien, le potentiel économique de l'activité envisagée et la demande du marché. Il n'existe pas de méthode standardisée pour évaluer le pas-de-porte, et cela varie d'une transaction à l'autre.

Comment déterminer un pas-de-porte ?

Pour résumer, un pas-de-porte n'a donc pas de montant préalablement établi et peut-être mis en place pour les raisons suivantes :

• Le cas le plus fréquent est celui du supplément de loyer. C'est une compensation pour le propriétaire qui souhaite se prémunir face aux hausses du loyer ne suivant pas celles de la valeur réel de son bien locatif. Dans ce cas particulier, le montant exact du pas-de-porte est pris en compte dans le loyer au moment du renouvellement du bail.
• Le pas-de-porte peut également être vu comme une indemnisation, comme une contrepartie financière pour s'ajuster à la dépréciation de la valeur du bien. C'est également un moyen à disposition du propriétaire de se protéger si jamais il doit engager d'importante indemnité d'éviction et ainsi rentrer dans ses frais

Le pas-de-porte peut également être de nature "mixte", c'est-à-dire à la fois comme une indemnisation et un supplément de loyer. Que ce soit le bailleur ou le locataire preneur, les deux parties ont grandement intérêt à préciser dans le bail la nature qu'ils souhaitent donner au pas-de-porte.

Si ce n'est pas fait, en cas de conflit en justice, un juge établira à la place du propriétaire et du locataire la commune intention des parties derrière le pas-de-porte.

Qu'est-ce qu'un droit au bail commercial ?

Le droit au bail, comme le pas-de-porte, est le versement d'une somme d'argent. La distinction entre les deux notions tient au fait qu'il n'a pas lieu entre propriétaire et locataire mais entre locataire sortant et locataire entrant.

Le droit au bail peut être vu comme la cession du droit d'occupation d'un local commercial contre rémunération. C'est une pratique qui permet aussi au nouveau locataire de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail lié au bien.

Le nouvel occupant peut soit signer un bail neuf soit acheter un droit au bail, ce qui équivaut à la reprise du bail précédent entre le locataire sortant et le propriétaire des locaux. Il faut tout de même préciser qu'en cas d'achat des droits du bail précédent, la durée restante de celui-ci reste inchangée.

Quelles sont les différences entre le droit au bail et le pas-de-porte ?

Mais alors la différence entre le pas-de-porte et le droit au bail se définie seulement par les personnes impliquées lors de la transaction ? Oui et non ! La différence la plus importante réside en fait dans leur nature juridique distincte.

Tandis que le pas-de-porte est une clause informelle d'un échange entre le propriétaire et le locataire. Le droit au bail lui est un droit du locataire sortant et entrant.

Remarque : En général le bailleur ne peut pas s'opposer au droit au bail hormis si une clause d'agrément l'interdisant est stipulée dans le bail d'origine du fond de commerce. Il y a tout de même deux cas où le bailleur peut s’opposer au droit au bail.

Le premier, si le cédant cède tout son fonds de commerce, en incluant donc sa clientèle, l’achalandage et le droit au bail.

Le second si il ne cède que le droit au bail mais que des clauses limitantes sont présente dans le bail du fonds de commerce.

De plus, il faut préciser que l'acquéreur se doit d'exercer la même activité que le locataire précédent.

De plus, le pas-de-porte est généralement non remboursable, en revanche le droit au bail peut être reconduit et donc donner lieu à une négociation entre les parties concernées.

Et la comptabilité dans tout ça ?

Afin que le pas-de-porte soit viable, il doit être inscrit dans le bail et faire l'objet d'une clause spécifique. Il doit également stipuler la nature, le montant et les modalités de versement.

Si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, ce dernier est imposable sur les revenus fonciers, aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou à l'impôt sur le revenu. De plus, il est assujetti à la TVA si le bail l'est également.

Pour l'entrepreneur preneur le pas-de-porte est une charge qui peut faire l'objet d'une déduction sur le résultat.  lui-même basé sur un pourcentage de la durée du contrat de location. Cette déduction est étalée sur plusieurs exercices en fonction de la durée du contrat.

En revanche, si le pas-de-porte est assimilé à une indemnisation financière, aucune imposition n'est possible pour le bailleur et pour le preneur il n’est pas une charge déductible. Le pas-de-porte est alors considéré comme une immobilisation incorporelle.

Pour ce qui est du droit au bail, la vente tirée de celui-ci est imposable pour le cédant.

Pour le locataire entrant, donc l'acquéreur, le droit au bail est enregistré dans un compte d'immobilisation incorporelle inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise.

Il faut noter qu'un amortissement sur la durée d'utilisation du bail est possible en comptabilité. En revanche, fiscalement l'amortissement du droit au bail n'est pas reconnu par l'administration.

Il faut donc prendre ses précautions et réintégrer sur la liasse fiscale tout amortissement non déductible. Pour compenser, lors de la cession du droit au bail il est possible de déduire des liasses fiscales les amortissements intégrés antérieurement.

Pour vous aider dans ces démarches, parfois complexes, nous vous conseillons de contacter nos équipes d'expert-comptable qui se feront un plaisir de vous aider dans toutes vos démarches.