SCI location meublée : comprendre les règles pour éviter l’erreur fiscale

SCI et location meublée : est-ce compatible en 2026 ?

Maintenant que le décor est posé, je vous propose de voir ensemble ce qui est réellement possible en SCI.

Parce que derrière la question “SCI + meublé, est-ce que ça marche ?”, il y a surtout des règles fiscales qu’il faut bien comprendre pour éviter les pièges.

Pourquoi la SCI n’est pas faite pour le meublé ?

Pour bien comprendre le problème, il faut repartir de la base.

Or, la location meublée est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale.

Et c’est là que le bât blesse : activité civile + activité commerciale = incompatibilité au régime fiscal de la SCI “classique”.

C’est pour cela que, par défaut, une SCI loue des biens non meublés.

Les deux exceptions qui rendent la location meublée possible en SCI

Malgré ce principe, il existe deux portes d’entrée légales pour faire de la location meublée dans une SCI :

1. La SCI choisit l’impôt sur les sociétés (IS).
2. La SCI reste à l’impôt sur le revenu (IR) mais la location meublée reste marginale (≤10 % de ses recettes).

Voyons ça plus en détail.

Exception n°1 : la SCI choisit l’IS

Une SCI est automatiquement à l’IR au départ.

À partir de là :

• c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices ;
• les associés ne sont imposés que s’ils touchent des dividendes.

Et surtout : la SCI peut librement faire de la location meublée, sans risque de requalification.

Ici, la distinction meublé / non meublé n’a plus d’importance : tout passe dans le même pot fiscal, taxé à l’IS.

La SCI profite donc d'un gros avantage : les amortissements, qui réduisent fortement le bénéfice imposable.

En contrepartie, elle doit respecter des obligations plus lourdes :

• comptabilité commerciale complète ;
• bilan et compte de résultat ;
• dépôt annuel des comptes.

Exception n°2 : la SCI reste à l’IR mais limite la location meublée

Autre cas possible, la SCI reste à l’IR.

L’administration tolère la location meublée dans ce cas si :

• les recettes issues du meublé ≤ 10 % des recettes totales de la SCI ;
• ou si la moyenne des trois dernières années reste sous ce seuil.

Cela veut dire concrètement :

• un seul bien ponctuellement meublé ;
• une location saisonnière occasionnelle ;
• ou un appartement mis en Airbnb quelques semaines par an.

Cette option n'est donc pas possible dans le cadre de :

• une SCI avec 2 appartements meublés sur 2 ;
• une activité meublée régulière ;
• une stratégie LMNP déguisée.

Ici, la location meublée doit vraiment rester une exception et non l’objectif de la SCI.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un exemple :

• votre SCI possède 3 biens loués nus dont les loyers annuels s'élèvent à 46 000 €.
• L’un d’entre eux est mis en meublé l’été pendant 5 semaines, générant 4 000 €.
• Votre SCI encaisse donc 50 000 € par an au total.

Le meublé représente 8 % des recettes totales (4 000 / 50 000), ce qui reste sous le seuil des 10 %. Du coup, votre SCI peut rester à l’IR sans problème.

En résumé :

• Une SCI n’est pas faite pour la location meublée (activité commerciale incompatible avec une activité civile).
• Deux exceptions existent toutefois :
• SCI à l’IS : compatible, même pour une activité meublée régulière.
• SCI à l’IR : possible seulement de manière marginale (≤10 %).

Du coup, quel régime choisir entre IS et IR ? Pour une vraie stratégie meublée, beaucoup d’investisseurs choisissent la SCI à l’IS, car c’est le montage qui permet d’exploiter un bien en meublé sans risque de requalification fiscale.

Peut-on avoir une SCI sous le statut de LMNP ?

Après avoir vu comment fonctionne la location meublée dans une SCI, vous pouvez vous demander : Est-ce qu’une SCI peut être LMNP ?

La réponse est simple : non, une SCI ne peut jamais être LMNP.

Mais attention : cela ne veut pas dire que le LMNP est exclu lorsqu’on investit via une SCI. La nuance est importante.

Rappel rapide : le LMNP, c’est quoi exactement ?

Le LMNP (“loueur en meublé non professionnel”) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en profitant :

• d'un régime réel très avantageux, qui permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien : intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, etc.
• des amortissements importants, à la fois sur le bien immobilier (hors terrain) et sur le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, le bénéfice imposable pendant plusieurs années.
• d'un cadre administratif souple, avec une comptabilité relativement simple et aucune cotisation sociale tant que vous restez dans les seuils du LMNP

Pour en bénéficier, il faut :

• avoir des revenus meublés inférieurs à 23 000 € / an ou 50 % des revenus du foyer fiscal ;
• louer un logement meublé selon le décret de 2015, ou un bien situé en résidence de services.

Alors, comment ça marche avec une SCI ?

Une SCI ne peut pas relever du régime LMNP. En revanche, si elle est à l’IR et que la location meublée reste une activité secondaire (≤ 10 % des recettes), la part de revenus meublés est imposée chez chaque associé dans la catégorie des BIC, selon les règles du LMNP.

Dans cette situation particulière :

• la SCI reste civile ;
• l’activité meublée est considérée comme “accessoire” ;
• et chaque associé peut déclarer sa part en LMNP dans sa propre déclaration de revenus.

C’est donc un usage très limité du LMNP, compatible uniquement avec une location meublée ponctuelle, comme un bien loué en Airbnb quelques semaines par an.

C’est une raison de plus pour bien réfléchir avant de créer une SCI pour du meublé, surtout si vous visez une activité régulière.

En résumé :

• Une SCI ne peut jamais être LMNP.
• Les associés peuvent déclarer du LMNP uniquement si :
• la SCI est à l’IR ;
• la location meublée reste très marginale (≤ 10 % des recettes).
• Si l’activité meublée devient régulière, la SCI passe à l’IS et le LMNP n’est plus possible.

SCI à l’IS et location meublée : amortissements et déductibilité des charges

Maintenant que vous savez pourquoi la SCI à l’IS est souvent le cadre le plus adapté pour exercer une activité meublée, j’aimerais vous montrer ce qui en fait un montage particulièrement avantageux : les amortissements.

C’est souvent ce point-là qui permet à une SCI à l’IS de réduire fortement, parfois même d’annuler, son bénéfice imposable pendant plusieurs années.

Pour simplifier, les amortissements représentent la “perte de valeur” d’un bien au fil du temps.

En SCI à l’IS, cette dépréciation est considérée comme une charge comptable. Et comme toute charge, elle vient diminuer le bénéfice imposable.

Concrètement, vous pouvez amortir :

• les biens immobiliers (hors terrain), frais d’agence et de notaire inclus ;
• les travaux ;
• le mobilier et les équipements indispensables au meublé.

C’est un avantage énorme, surtout quand on sait que le mobilier s’amortit relativement vite, et que l’immobilier peut être amorti sur plusieurs décennies.

Prenons un cas concret :

• 15 000 € de frais de notaire ;
• 10 000 € de travaux ;
• 5 000 € de mobilier.

Montant amortissable : 230 000 €, ventilé comme suit :

• 225 000 € pour l’immeuble (prix + frais + travaux, hors terrain) ;
• 5 000 € pour le mobilier.

Pour comprendre les amortissements, retenez des durées très courantes :

• Un immeuble s’amortit généralement sur 30 ans.
• Le mobilier s’amortit souvent sur 5 ans.

Ce que ça donne :

• 225 000 € (immeuble + travaux + frais) / 30 ans ≈ 7 500 € par an.
• 5 000 € (mobilier) / 5 ans = 1 000 € par an.

Total d’amortissements : environ 8 500 € par an.

Maintenant, imaginons que vous percevez 10 000 € de loyers et que vous avez 2 000 € de charges. Le calcul est simple :

10 000 − 2 000 − 8 500 =−500

Résultat fiscal : 0 € imposable (le déficit est reportable).

Vous ne payez aucun impôt, alors que vous encaissez réellement 10 000 € de loyers.

TVA et location meublée en SCI

Avant d’aller plus loin dans votre stratégie de location meublée en SCI, j’aimerais dire un mot sur la TVA, car c’est une question qui revient souvent.

La bonne nouvelle, c’est que dans la plupart des cas, la question est vite réglée : la location meublée est exonérée de TVA, peu importe le montant des loyers.

Cependant, cette exonération connaît deux exceptions importantes.

Les cas où la TVA s’applique en location meublée

La TVA devient obligatoire uniquement lorsque votre activité commence à ressembler à de l’hôtellerie.

1. Location dans un établissement hôtelier ou une résidence de tourisme classée

Dans ces structures, l’hébergement est considéré comme une activité hôtelière, donc automatiquement soumise à la TVA.

2. Location meublée “avec prestations para-hôtelières”

Vous basculez à la TVA si vous fournissez au moins 3 prestations parmi les suivantes :

• petit-déjeuner ;
• fourniture du linge de maison ;
• nettoyage régulier des locaux ;
• accueil ou réception des clients.

Dès que trois de ces quatre services sont réunis, votre location meublée est assimilée à un service hôtelier, donc TVA obligatoire.

Exonération de TVA (sous conditions)

Si vous vous contentez de louer un logement meublé sans services hôteliers, par exemple une résidence secondaire mise en meublé ou un appartement loué via Airbnb sans prestations additionnelles, alors vous restez exonéré de TVA.

Attention toutefois : le fait de confier les prestations para-hôtelières (accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture du linge, etc.) à une autre société n’exonère pas de TVA.

Dès lors que ces prestations sont proposées au locataire dans le cadre de la location, elles sont fiscalement rattachées à l’activité de location, même si elles sont matériellement réalisées par un tiers. La location est alors considérée comme para-hôtelière et soumise à la TVA.

En résumé :

• La location meublée est exonérée de TVA dans la grande majorité des cas.
• La TVA s’applique uniquement si vous exercez une activité proche de l’hôtellerie ou si vous louez dans une structure classée.
• Sans services particuliers (linge, petit-déjeuner, ménage régulier…), vous n'avez aucune TVA à facturer.

Créer une SCI pour exploiter un bien en location meublée : les étapes à suivre

À ce stade, vous avez une vision complète du fonctionnement fiscal de la location meublée en SCI.comment créer votre SCI pour qu’elle soit réellement adaptée au meublé ?

Je vous rassure tout de suite, la procédure de création reste la même que pour une SCI “classique”.

Plus concrètement, voici les étapes à suivre.

1. Rédiger les statuts de la SCI

C’est le premier document juridique de la société.

2. Déposer le capital social

Il peut être faible ou symbolique, mais il doit être déposé sur un compte bancaire dédié à la SCI.

Si vous voulez aller plus vite, ce versement peut être effectué après la création, dès l’ouverture du compte bancaire de la SCI.

3. Publier un avis de création

Une annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales.
C’est une formalité obligatoire pour officialiser la naissance de la SCI.

4. Immatriculer la SCI

La demande d’immatriculation se fait :

• sur le guichet unique,
• ou via une plateforme spécialisée (type Dougs).

C’est à cette étape que vous choisissez le régime fiscal de la SCI : IR ou IS.

Comme on l’a vu, ce choix détermine si la location meublée sera réellement possible et dans quelles conditions.

En résumé, pour créer une SCI destinée à la location meublée, vous devez :

• Rédiger les statuts, en mentionnant l’activité de location meublée si elle fait partie du projet.
• Déposer le capital social sur un compte dédié à la SCI.
• Publier une annonce légale pour officialiser la création.
• Immatriculer la SCI en ligne (guichet unique ou plateforme).
• Choisir le régime fiscal (IR ou IS) au moment de l’immatriculation.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la location meublée en SCI

Avant de conclure, j’aimerais prendre un moment pour vous donner une vision d’ensemble.

La SCI est un outil puissant, mais elle n’est pas parfaite pour tous les projets, surtout lorsqu’on parle de location meublée.

Pour vous aider à y voir clair, voici les principaux avantages… et les limites qu’il faut garder en tête.