Prestations de para-hôtellerie et TVA : présentation du régime légal français

Définition : qu'est-ce qu'un service para-hôtelier ? Quels sont les critères de qualification de para-hôtellerie ?

En vertu de l’article 261 D, 4° -b du CGI, les locations doivent être effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, porter sur un local meublé ou garni et être accompagnées d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• Le petit déjeuner : directement dans les chambres ou dans un local dédié 
• La fourniture du linge de maison 
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle : un simple système d’accueil électronique est suffisant.

Il est important de préciser qu’il faut simplement que les services soient proposés pour que le critère soit considéré comme rempli.

Dans sa doctrine, l’administration fiscale commente ces dispositions en apportant les indications suivantes :

• Le petit-déjeuner : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit-déjeuner à l’ensemble des locataires selon les usages professionnels, c’est-à-dire, au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Cela n’a pas été modifié lors de la mise à jour de la doctrine administrative.
• Le nettoyage des locaux : le nettoyage des locaux doit être effectué de manière régulière. Cette condition est remplie même lorsque l’exploitant ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage, mais dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service à l'ensemble des locataires durant le séjour, selon une périodicité régulière. Auparavant, le critère du nettoyage n’était pas respecté si l’exploitant se contentait d’un nettoyage au début et en fin de séjour. Désormais, si le séjour est de moins d’une semaine, un simple nettoyage avant le début du séjour est suffisant pour considérer que la condition est remplie. En revanche, si le séjour est d’une semaine minimum, un ménage par semaine et donc en cours de séjour, doit être proposé pour que la condition soit remplie.
• Le linge de maison : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires. Depuis la mise à jour de la doctrine administrative, il existe également une distinction entre les séjours de moins d’une semaine et les séjours d’au moins une semaine. Ainsi, pour les séjours d’au moins une semaine, il doit être possible de changer le linge de lit une fois par semaine.
• La réception : l’exploitant doit disposer durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Une simple boîte à clé et des échanges par téléphone pour répondre aux questions du client sont suffisants pour caractériser la prestation.

La loi de finances pour 2024 a inséré une condition supplémentaire pour considérer qu’une activité relève du secteur para-hôtelier : la durée du séjour doit être inférieure à 30 jours. En pratique, cette condition est presque systématiquement remplie.

Enfin, il est également important de préciser que le fait d’être soumis à la TVA lorsque 3 des 4 critères sont réunis est contraire au droit européen. Néanmoins, s’agissant de la doctrine administrative, chaque contribuable peut s’en prévaloir si cela lui est favorable, car elle est opposable à l’administration fiscale tant qu’elle sera en vigueur. En revanche, si l’administration fiscale tente un redressement fiscal en se basant sur cette doctrine administrative, il sera possible de contester le redressement en se basant sur le fait que la doctrine administrative est contraire au droit européen. Dès lors, si l’administration fiscale veut maintenir son redressement, elle n’aurait pas d’autres choix que de se baser sur le droit européen dont la seule condition pour être soumis à la TVA est de concurrencer le secteur hôtelier. Concrètement, il nous semble désormais plus difficile pour l’administration fiscale de remettre en cause le caractère de parahôtellerie.

Quelles sont les conditions de taxation en para-hôtellerie ?

Les activités para-hôtelières constituent une activité commerciale et relèvent donc des BIC et sont assujetties à la TVA en raison de la fourniture des services para hôteliers. 

Il s’agit donc d’un régime fiscal différent de celui de la location meublée. 

Contrairement à l’activité de location nue (qui relève en principe des revenus fonciers), il est possible d’amortir le bien immobilier détenu, à l’exception de la quote-part de la valeur qui correspond à celle du terrain, qui ne peut jamais être amortie.

Comment fonctionne le régime de la TVA en statut de para-hôtellerie ?

Quel est le taux de TVA applicable en cas de location meublée d'un logement et pour le régime para-hôtelier ?

Contrairement aux locations de logements, même meublés, à usage d’habitation qui ont une exonération de la TVA, sans possibilité d’option, la para-hôtellerie est assujettie à la TVA.

L'activité des exploitants qui offrent des services para hôteliers est donc imposable à la TVA.

Le contrat de location est alors assujetti à la TVA. La TVA sera calculée au taux intermédiaire de TVA de 10 % pour la partie hébergement. Pour les prestations annexes éventuellement proposées, tout dépend de la nature de la prestation, de son prix, de son mode de facturation... C’est une analyse au cas par cas qui doit s’effectuer.

Comment se passe la récupération de TVA en para-hôtellerie ?

L'assujettissement à la TVA est un avantage considérable qui permet de récupérer la TVA notamment en cas d’acquisition d’un bien immobilier à rénover. 

En effet, il sera alors possible de récupérer la TVA supportée lors des travaux de rénovation réalisés. Par ailleurs, la TVA afférente aux dépenses courantes sera bien évidemment récupérable. 

En cas de demande de remboursement de TVA liée à vos dépenses, il faut accorder une attention particulière aux preuves de dépenses à présenter à l’administration fiscale afin de justifier de l'application de la TVA. 

Par exemple, il est conseillé de formaliser expressément dans l’acte notarié, et donc dès l’acquisition du bien immobilier, le fait que le bien immobilier soit affecté à une activité de para-hôtellerie. 

Quelles différences avec la location meublée et location saisonnière ?

La « location saisonnière » n’existe pas au sens de la législation française. Il s’agit plutôt d’un abus de langage pour désigner la location de courte durée. Les textes législatifs ne parlent que de « meublés de tourisme ».

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, loués à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, car ils sont réservés à la mise à disposition exclusive du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon deux critères :

• Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
• La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Les avantages fiscaux de l'activité de para-hôtellerie 

Comment fonctionne l'impôt sur le revenu pour les prestataires de para-hôtellerie ?

Comme la location meublée, les revenus issus de l’activité para-hôtelière en nom propre sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR). Ils relèvent plus précisément de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec le droit à la déduction des charges au réel. Par conséquent, les frais engagés dans l’intérêt de l’activité peuvent être déduits de votre résultat imposable, à condition de pouvoir être justifiés. 

Avec ce dispositif, vous pouvez ainsi déduire de votre résultat imposable les charges suivantes :

• Les frais de notaire ;
• Les frais d’entretien et de réparation du bien ;
• Les impôts locaux ;
• Les frais de gestion (factures d’énergie, abonnement, charges de copropriété) et d’assurances ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
• L’amortissement du bien.

Afin d’imputer les éventuels déficits de votre activité para-hôtelière sur les autres revenus de votre foyer fiscal, il faut que l’activité soit considérée comme « professionnelle », c’est-à-dire qu’elle soit caractérisée par la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité. 

Si vous faites appel à un tiers pour réaliser l’activité sans intervenir vous-même de manière significative, vous ne pouvez avoir la qualité de professionnel.

Comment calculer la plus-value de son bien en para-hôtellerie ?

Comment exonérer ses plus-values professionnelles ?

En matière de plus-value immobilière, le régime fiscal des plus-values professionnelles s’applique. 

Pour rappel, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat auquel il faut retrancher les amortissements précédemment déduits. 

Une fois le montant de la plus-value déterminée, le régime d’imposition applicable est le suivant : 

• La plus-value à court terme est soumise au barème de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur des amortissements ;
• Et la plus-value à long terme est soumise au taux réduit de 12,8% et aux prélèvements sociaux au-delà des amortissements.

Quel statut juridique choisir en tant que professionnel para-hôtelier ?

Le régime du secteur para-hôtelier est indépendant du régime du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. En effet, c’est la nature para-hôtelière des prestations offertes dans le cadre de la location qui caractérise l’activité fiscalement et non la simple mise en location du bien meublé. Ce régime spécifique ne relève donc ni du régime LMP, ni du régime LMNP.

En outre, l’activité de para-hôtellerie peut être exercée en nom propre, ou dans le cadre d’une SASU/SAS ou une EURL/SARL.

Il n’est en principe pas possible de réaliser une activité parahôtelière en SCI. En effet, la SCI doit avoir un objet civil, or, la parahôtellerie est une activité purement commerciale (d’un point de vue juridique et fiscal). Néanmoins, si la SCI a une activité civile à titre principale, et qu’elle ne réalise de la parahôtellerie qu’à titre accessoire et très occasionnel, cela devrait pouvoir être toléré. Cela doit rester une exception.