Prestations de para-hôtellerie et TVA : présentation du régime légal français

La para-hôtellerie est une forme d'activité de location meublée en France. Que vous soyez un propriétaire de résidence de vacances, un gestionnaire de location saisonnière, ou même un hôte sur des plateformes telles qu'Airbnb, comprendre les subtilités de la taxation à la TVA dans la para-hôtellerie est impératif. Cette taxe, qui concerne la quasi-totalité des transactions économiques, obéit à des règles spécifiques pour les professionnels de la para-hôtellerie. Dans cet article, on découvre en détail le régime légal français de la TVA en para-hôtellerie, vous aidant ainsi à naviguer dans ce paysage fiscal complexe.

Définition : qu'est-ce qu'un service para-hôtelier ? Quels sont les critères de qualification de para-hôtellerie ?

En vertu de l’article 261 D, 4° -b du CGI, les locations doivent être effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, porter sur un local meublé ou garni et être accompagnées d’au moins trois des quatre prestations suivantes :

• Le nettoyage régulier des locaux : un simple nettoyage au début et fin de séjour est insuffisant 
• Le petit déjeuner : directement dans les chambres ou dans un local dédié 
• La fourniture du linge de maison 
• La réception, même non personnalisée de la clientèle : un simple système d’accueil électronique est suffisant.

Dans sa doctrine, l’administration fiscale commente ces dispositions en apportant les indications suivantes :

• Le petit-déjeuner : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit-déjeuner à l’ensemble des locataires selon les usages professionnels, c’est-à-dire, au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier.
• Le nettoyage des locaux : le nettoyage des locaux doit être effectué de manière régulière. Cette condition est remplie même lorsque l’exploitant ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage, mais dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service à l'ensemble des locataires durant le séjour, selon une périodicité régulière. Le critère du nettoyage n’est pas respecté si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour.
• Le linge de maison : l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires.
• La réception : l’exploitant doit disposer durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

Par ailleurs, il est important que ces services soient rendus dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier.

Enfin, la loi de finances pour 2024 a inséré une condition supplémentaire pour considérer qu’une activité relève du secteur para-hôtelier : la durée du séjour doit être inférieure à 30 jours En pratique, cette condition est presque systématiquement remplie.

Quelles sont les conditions de taxation en para-hôtellerie ?

Les activités para-hôtelières constituent une activité commerciale et relèvent donc des BIC et sont assujetties à la TVA en raison de la fourniture des services para hôteliers. 

Il s’agit donc d’un régime fiscal différent de celui de la location meublée. 

Contrairement à l’activité de location nue (qui relève en principe des revenus fonciers), il est possible d’amortir le bien immobilier détenu, à l’exception de la quote-part de la valeur qui correspond à celle du terrain, qui ne peut jamais être amortie.

Comment fonctionne le régime de la TVA en statut de para-hôtellerie ?

Quel est le taux de TVA applicable en cas de location meublée d'un logement et pour le régime para-hôtelier ?

Contrairement aux locations de logements, même meublés, à usage d’habitation qui ont une exonération de la TVA, sans possibilité d’option, la para-hôtellerie est assujettie à la TVA.

L'activité des exploitants qui offrent des services para hôteliers est donc imposable à la TVA.

Le contrat de location est alors assujetti à la TVA. La TVA sera calculée au taux intermédiaire de TVA de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services.

Comment se passe la récupération de TVA en para-hôtellerie ?

L'assujettissement à la TVA est un avantage considérable qui permet de récupérer la TVA notamment en cas d’acquisition d’un bien immobilier à rénover. 

En effet, il sera alors possible de récupérer la TVA supportée lors des travaux de rénovation réalisés. 

Par ailleurs, la TVA afférente aux dépenses courantes sera bien évidemment récupérable. 

En cas de demande de remboursement de TVA, il faut accorder une attention particulière aux preuves à présenter à l’administration fiscale afin de justifier de l'application de la TVA. 

Par exemple, il est conseillé de formaliser expressément dans l’acte notarié, et donc dès l’acquisition du bien immobilier, le fait que le bien immobilier soit affecté à une activité de para-hôtellerie.

Comment se passe la récupération de TVA en para-hôtellerie ?

L'assujettissement à la TVA est un avantage considérable qui permet de récupérer la TVA notamment en cas d’acquisition d’un bien immobilier à rénover. 

En effet, il sera alors possible de récupérer la TVA supportée lors des travaux de rénovation réalisés. Par ailleurs, la TVA afférente aux dépenses courantes sera bien évidemment récupérable. 

En cas de demande de remboursement de TVA liée à vos dépenses, il faut accorder une attention particulière aux preuves de dépenses à présenter à l’administration fiscale afin de justifier de l'application de la TVA. 

Par exemple, il est conseillé de formaliser expressément dans l’acte notarié, et donc dès l’acquisition du bien immobilier, le fait que le bien immobilier soit affecté à une activité de para-hôtellerie.

Quelles différences avec la location meublée et location saisonnière ?

La « location saisonnière » n’existe pas au sens de la législation française. Il s’agit plutôt d’un abus de langage pour désigner la location de courte durée. Les textes législatifs ne parlent que de « meublés de tourisme ».

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, loués à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location, tandis que pour les meublés de tourisme, il ne l’est pas nécessairement.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon deux critères :

• Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
• La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Les avantages fiscaux de l'activité de para-hôtellerie 

Comment fonctionne l'impôt sur le revenu pour les prestataires de para-hôtellerie ?

Comme la location meublée, les revenus issus de l’activité para-hôtelière en nom propre sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR). Ils relèvent plus précisément de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec le droit à la déduction des charges au réel. Par conséquent, les frais engagés dans l’intérêt de l’activité peuvent être déduits de votre résultat imposable, à condition de pouvoir être justifiés. 

Avec ce dispositif, vous pouvez ainsi déduire de votre résultat imposable les charges suivantes :

• Les frais de notaire ;
• Les frais d’entretien et de réparation du bien ;
• Les impôts locaux ;
• Les frais de gestion (factures d’énergie, abonnement, charges de copropriété) et d’assurances ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
• L’amortissement du bien.

Afin d’imputer les éventuels déficits de votre activité para-hôtelière sur les autres revenus de votre foyer fiscal, il faut que l’activité soit considérée comme « professionnelle », c’est-à-dire qu’elle soit caractérisée par la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité. 

Si vous faites appel à un tiers pour réaliser l’activité sans intervenir vous-même de manière significative, vous ne pouvez avoir la qualité de professionnel.

Comment calculer la plus-value de son bien en para-hôtellerie ?

Comment exonérer ses plus-values professionnelles ?

En matière de plus-value immobilière, le régime fiscal des plus-values professionnelles s’applique. 

Pour rappel, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien auquel il faut retrancher les amortissements précédemment déduits. 

Une fois le montant de la plus-value déterminée, le régime d’imposition applicable est le suivant : 

• La plus-value à court terme est soumise au barème de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur des amortissements ;
• Et la plus-value à long terme est soumise au taux réduit de 12,8% au-delà des amortissements.

Quel statut juridique choisir en tant que professionnel para-hôtelier ?

Le régime du secteur para-hôtelier est indépendant du régime du loueur en meublé professionnel ou non professionnel. En effet, c’est la nature para-hôtelière des prestations offertes dans le cadre de la location qui caractérise l’activité fiscalement et non la simple mise en location du bien meublé. Ce régime spécifique ne relève donc ni du régime LMP, ni du régime LMNP.

En outre, l’activité de para-hôtellerie peut être exercée en nom propre, ou dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.