SCI seul : démarches et conseils

Dans quel cas créer une SCI seul ?

Quels sont les objectifs d'une SCI ?

Créer une SCI seul permet de structurer ses biens immobiliers personnels sans complexité. La société civile immobilière vise à rassembler plusieurs associés, mais un montage avec un associé minoritaire — souvent un parent ou un enfant mineur — suffit pour assurer l’existence juridique et respecter la loi, tout en gardant un contrôle exclusif sur la gestion de la SCI.

La création d'une SCI vise surtout la gestion d’un bien immobilier. La SCI à un seul associé devient alors une alternative à l’indivision (décisions bloquées, gestion complexe), et aux statuts de la SCI qui encadrent les règles internes. Dans le cadre d’une SCI, la souplesse reste essentielle.

Les parts sociales, réparties librement, facilitent la transmission du patrimoine. Impliquer une holding (exemple : une société par actions simplifiée unipersonnelle peut, selon la situation, renforcer les avantages fiscaux via le régime mère-fille. La SCI seul s’intègre ainsi pleinement dans une stratégie patrimoniale cohérente.

Quels sont les avantages de créer une SCI ?

Créer une SCI peut vraiment avoir du sens, notamment pour organiser la gestion d’un bien immobilier dans un cadre structuré et souple. Cela permet de distinguer clairement le patrimoine privé de l’activité de la société, même si les associés restent indéfiniment responsables des dettes sociales, contrairement aux sociétés à responsabilité limitée comme la SARL ou la SAS. Et au passage, ça peut ouvrir la porte à certains avantages fiscaux, que ce soit via le régime mère-fille ou en optant pour l’impôt sur les sociétés.

La constitution d’une SCI permet aussi, concrètement, de garder la main sur les décisions. Si on détient la majorité des parts sociales, on conserve un contrôle exclusif sur la gestion de la SCI. Et dans le cas d’un projet locatif, une SCI seul peut être un outil pratique : mieux répartir les revenus, cadrer une relation familiale, éviter les mauvaises surprises… bref, plus de clarté.

Enfin, il y a la question de la transmission du patrimoine. En pensant dès le départ la gestion de la SCI, on peut organiser le transfert des parts sociales sans devoir signer un acte notarié à chaque fois. Cette logique séduit pas mal d’investisseurs, surtout quand on pense holding, ou qu’on veut protéger un conjoint. Dans bien des situations, la société civile immobilière s’impose comme une vraie alternative.

Est-il possible de créer une SCI seul ?

Une SCI peut-elle avoir un seul associé ?

Selon l’article 1832 du Code civil, une SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Ainsi, une SCI à un seul associé ne peut exister légalement.

Des alternatives existent. Ajouter un associé minoritaire, souvent un proche ou une personne morale, suffit à répondre à la situation légale. Ce montage permet une gestion de la SCI par un seul décideur, tout en respectant le cadre juridique.

Que se passe-t-il si les parts sont réunies en une seule main ?

Quand toutes les parts sociales se retrouvent entre les mains d’un seul associé — suite à un décès ou un retrait — la loi impose une régularisation sous un délai d’un an. Il faut réintégrer un associé pour maintenir l’existence juridique de la société civile immobilière.

Sans action, un juge ou toute personne concernée peut demander la dissolution de la SCI, ce qui mène à la liquidation de la SCI, avec les conséquences fiscales et administratives associées.

L’intervention d’un professionnel du droit est souvent nécessaire : rédaction du procès-verbal, publication d’un avis dans un journal d’annonces légales, formalités auprès du greffe du tribunal… tout doit être conforme.

Pourquoi la SCI n’est pas une société unipersonnelle ?

Contrairement à l’EURL ou à la SASU, la SCI n’a pas été conçue pour fonctionner avec un unique associé. Son cadre repose sur une relation entre associés, même symbolique, et une gestion partagée, excluant la gestion totalement autonome.

La SCI interdit aussi l’activité commerciale, ce qui la distingue des structures unipersonnelles. Aucune transformation de la SCI en structure unipersonnelle n’est prévue par le droit commun.

Comment faire ?

Trouver un associé “présence minimale”

La loi impose deux associés pour créer une SCI, mais rien n’empêche d’ajouter un associé symbolique. Un parent, un enfant mineur ou un ami peut détenir une part sociale unique, juste pour répondre à l’exigence légale. Dans le cadre familial, ce type de relation reste courant. La gestion de la SCI revient alors à l’associé majoritaire, qui garde un contrôle exclusif.

Autre option : créer une SCI seul avec une holding. La personne morale devient associée minoritaire, permettant de respecter les règles tout en conservant la prise de décision. Ce montage s’utilise souvent en gestion patrimoniale, notamment pour organiser la transmission du patrimoine ou bénéficier du régime mère-fille.

Attention toutefois à l’exigence d’affectio societatis, qui suppose une réelle volonté des associés de collaborer dans un projet commun. Un associé purement fictif ou sans implication réelle pourrait remettre en cause la validité juridique de la SCI.

Répartir les parts de manière stratégique

Créer une SCI seul passe souvent par une répartition asymétrique des parts sociales. Le porteur principal détient 99 %, l’associé minoritaire — personne physique ou morale — conserve 1 %. Ce schéma garantit un contrôle exclusif et une gestion sécurisée de la SCI.

Il permet aussi de préparer la transmission du patrimoine tout en protégeant les biens personnels du gérant. Aucun blocage en assemblée, les formalités comme l’immatriculation d’une SCI ou la signature des pièces justificatives restent simples à gérer.

Cette méthode reste courante, surtout en investissement locatif ou dans des montages patrimoniaux incluant des interactions avec des sociétés commerciales (par exemple, via une location à une société d’exploitation)

Rédiger des statuts adaptés à un porteur unique

Dans une SCI seul, les statuts de la SCI doivent cadrer une prise de décision fluide. Certaines clauses confient l’ensemble des pouvoirs au gérant majoritaire, même en cas de retrait ou de décès du second associé.

On peut intégrer une clause d’agrément stricte, définir les règles de transmission des parts sociales ou prévoir une clause de dissolution automatique en cas de disparition de la pluralité des associés.

Le recours à un professionnel du droit reste essentiel pour adapter les statuts : montage avec holding, projet de transformation de la SCI, protection contre les actions des créanciers… tout doit être sécurisé.

Quelles solutions alternatives ?

EURL ou SASU pour gérer un bien immobilier

Pour gérer un bien immobilier seul, l’EURL ou la SASU offrent des alternatives à la SCI seul. Conçues pour un unique associé, elles simplifient la gestion et la prise de décision.

Contrairement à la SCI, ces formes juridiques autorisent l’activité commerciale, comme l’achat-revente. En revanche, elles offrent moins de souplesse pour la transmission du patrimoine et n’apportent pas le même cadre fiscal, sauf en cas d’optimisation spécifique.

La SCI reste plus adaptée à la gestion patrimoniale, à l’investissement locatif long terme ou à un cadre familial. Sa responsabilité limitée et sa gestion collective, même symbolique, assurent une certaine protection. Le choix dépend donc de l’objectif : stabilité ou performance.

Détention via une société mère (holding)

Créer une SCI seul via une holding reste une stratégie prisée par les investisseurs aguerris. La holding, en tant que personne morale, devient associée minoritaire ou majoritaire, ce qui respecte la règle des deux associés tout en maintenant un contrôle exclusif.

Ce montage ouvre à des avantages fiscaux, notamment via le régime mère-fille, qui allège la fiscalité sur les dividendes remontés. Il s’impose comme une alternative solide pour structurer un patrimoine important ou diversifié.

Détenir une société civile immobilière par une société mère facilite aussi la transmission du patrimoine, protège les biens personnels et limite les risques en cas de difficulté financière. La gestion de la SCI reste centralisée, avec une souplesse pour envisager la liquidation de la SCI ou sa transformation selon les événements.

Comment créer sa SCI étape par étape ?

Rédiger les statuts de la SCI

Première étape : rédiger les statuts de la SCI. Ce document définit la gestion de la SCI, les droits des associés, les règles de prise de décision, la transmission du patrimoine et les conditions de liquidation de la SCI.

Dans une SCI seul avec associé minoritaire, les statuts doivent garantir un contrôle exclusif au gérant principal. La clause d’agrément reste essentielle pour filtrer l’entrée de nouveaux associés.

Un professionnel ajuste les statuts selon le projet : présence d’une holding, gestion d’un seul bien, anticipation d’événements comme un décès, ou organisation de la gestion des biens de la société civile immobilière, en tenant compte de la responsabilité illimitée des associés.

Déposer le capital social

Une fois les statuts finalisés, le capital social doit être mentionné dans les statuts. Contrairement à d’autres formes de sociétés (comme la SARL ou la SAS), la SCI n’a pas l’obligation légale de verser un capital social minimal sur un compte bancaire avant son immatriculation.

Dans une SCI seul, le porteur principal apporte généralement l’essentiel du capital, ce qui renforce son contrôle exclusif sur les parts sociales. Ce dépôt permet d’obtenir le certificat de dépôt.

Publier une annonce légale

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales officialise la création d’une SCI. Elle informe les tiers sur l’objet, la durée, le siège et les modalités de gestion de la SCI.

Même en SCI seul, avec des associés personnes physiques ou une holding, cette formalité reste obligatoire.

Le contenu doit être précis, sous peine de rejet par le greffe du tribunal et de retard dans l’immatriculation de la SCI.

Immatriculer la société au greffe

Dernière étape : déposer le dossier complet au greffe du tribunal de commerce. Il comprend les statuts de la SCI, l’attestation de parution, la déclaration de non-condamnation du gérant et les pièces justificatives.

Une fois l’immatriculation d’une SCI validée, la structure obtient un numéro SIREN et son existence juridique. Elle peut alors gérer un bien, signer des baux ou organiser une transmission du patrimoine.

En SCI seul, cette étape sécurise le projet, même avec un associé minoritaire ou une holding intégrée.

FAQ

Est-ce possible de créer une SCI tout seul ?

Non, la SCI ne peut pas être créée avec un seul associé. La loi impose la présence d’au moins deux personnes lors de la constitution d’une SCI, car la société civile immobilière repose sur un contrat. Il est toutefois possible de créer une SCI seul en intégrant un associé minoritaire, comme un proche ou une personne morale (ex. : holding), ce qui permet de respecter la législation tout en conservant un contrôle exclusif.

SCI combien de personnes ?

La SCI requiert au minimum deux associés. Il peut s’agir de deux personnes physiques (comme un parent et un enfant) ou de personnes morales. Dans les faits, une SCI seul peut exister avec une répartition des parts sociales du type 99 % / 1 %, permettant à une personne de gérer l’ensemble tout en respectant la situation légale imposée par le Code civil.

Assemblée générale SCI avec un seul associé ?

Si toutes les parts sociales d’une SCI se retrouvent temporairement entre les mains d’un seul associé (par exemple à la suite d’un décès du second associé), une assemblée générale reste possible, mais elle n’a qu’une portée limitée. Le juge ou toute personne intéressée peut demander la dissolution de la SCI si aucun nouvel associé n’est intégré dans un délai d’un an.

Dissolution SCI un seul associé ?

Oui, si aucune régularisation n’a lieu dans l’année suivant la réunion des parts sociales en une seule main, la dissolution de la SCI peut être prononcée. Une telle décision entraîne la liquidation de la SCI, avec ses types de conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales. Pour éviter cette issue, il est recommandé de prévoir cette éventualité dès la rédaction des statuts de la SCI.

Acheter un bien en SCI seul, est-ce légal ?

Acheter un bien seul via une SCI n’est pas légal si on reste l’unique associé. Cependant, il est parfaitement possible de monter une SCI seul en apparence, avec un associé symbolique, afin d'acquérir un bien immobilier. Ce montage permet de profiter de tous les avantages fiscaux, de structurer la gestion de la SCI, d’assurer une séparation du patrimoine personnel et d’anticiper la transmission du patrimoine.