La construction d’une maison sur terrain en SCI : nos conseils

Définition et principe d'une SCI

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution idéale pour gérer un bien immobilier à plusieurs, que ce soit en famille ou entre associés. En créant une SCI, chacun détient des parts sociales proportionnelles à son apport, ce qui permet de partager la propriété tout en évitant les contraintes de l’indivision.

Pour être valide, une SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et dotée de statuts qui définissent son mode de fonctionnement et les responsabilités du gérant. Comme toute société, elle implique certaines obligations : tenue d’une comptabilité, bilan annuel et organisation d’une assemblée générale des associés.

Quels sont les différents types de SCI ?

Le choix du type de SCI dépend du projet immobilier envisagé.

Société civile immobilière familiale

Idéale pour gérer un patrimoine en famille, cette SCI permet à des membres d’un même foyer (conjoints, enfants, parents) de posséder un bien ensemble tout en évitant l’indivision. Elle est souvent utilisée pour transmettre un bien immobilier de manière progressive et sécurisée.

Société civile immobilière de gestion

La SCI de gestion permet à plusieurs personnes d’acheter et gérer un bien immobilier destiné à la location. Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés perçoivent des revenus fonciers, répartis selon leurs parts dans la société. En revanche, si la SCI relève de l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus générés sont soumis à l’impôt au niveau de la société, et les associés perçoivent ensuite des dividendes en cas de distribution des bénéfices.

Société civile immobilière de construction vente

Conçue pour les projets de construction immobilière, la SCCV permet d’acheter un terrain, construire un bien et le revendre dans le but de réaliser une plus-value. Contrairement aux autres SCI, elle est obligatoirement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) et aux règles des sociétés commerciales.

Société civile immobilière d'attribution

Souvent utilisée pour les projets immobiliers de grande envergure, cette SCI permet d’acheter ou construire un bien avant de le répartir entre les associés, chacun devenant propriétaire d’une partie du bien en fonction de sa participation.

Acheter un terrain en SCI : est-ce une bonne idée ?

Avantages de l’acquisition d’un terrain via une SCI

L’achat d’un terrain en SCI pour la construction d'une maison permet à plusieurs personnes de mettre en commun leurs ressources pour investir dans un bien plus grand ou mieux situé. Chacun apporte une part du financement, ce qui rend l’investissement plus accessible et moins risqué.

D’un point de vue juridique, le terrain appartient à la SCI et non aux associés individuellement. Ce fonctionnement permet d’éviter l’indivision, souvent source de tensions, et de simplifier la gestion du bien, notamment si des désaccords surviennent entre les membres.

Chaque associé détient également des parts sociales proportionnelles à son apport, ce qui offre une grande souplesse dans la répartition de la propriété. Par exemple, dans un couple marié sous le régime de la communauté, il est possible d’adapter la répartition des parts pour équilibrer ou favoriser l’un des conjoints.

Créer une SCI est relativement simple puisqu’aucun capital social minimum n’est exigé, bien que celui-ci doive être au moins de 1 euro. Il est en plus possible d’emprunter au nom de la SCI, bien que les banques demandent souvent des garanties personnelles aux associés pour sécuriser le prêt.

Enfin, une SCI est un excellent moyen d’organiser la transmission d’un bien immobilier. Elle permet de préparer une succession progressive, notamment pour les retraités qui souhaitent transmettre leur patrimoine tout en gardant la main sur sa gestion.

Inconvénients de l’acquisition d’un terrain via une SCI

Malgré ses atouts, acheter un terrain en SCI pour la construction d'une maison comporte plusieurs contraintes à prendre en compte.

Tout d’abord, la création d’une SCI implique des démarches juridiques et administratives (rédaction de statuts, immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, tenue d’une comptabilité SCI). Ces obligations entraînent des coûts supplémentaires et nécessitent un suivi régulier.

Un autre point important à considérer est que contrairement aux sociétés à responsabilité limitée, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. En cas de difficultés financières, les créanciers peuvent saisir leurs biens personnels, proportionnellement à leurs parts.

Par ailleurs, une SCI n’a pas accès aux dispositifs d’aide au financement immobilier, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Plan Épargne Logement (PEL). Cette restriction peut limiter les solutions de financement disponibles.

Autre point notable : lors d’un achat en SCI, le délai de rétractation de 10 jours, accordé aux particuliers achetant en nom propre, ne s’applique pas. Cette spécificité oblige les associés à prendre leur décision avec une grande prudence.

Enfin, si l’achat du terrain est destiné à la construction d’une résidence principale, la SCI n’est pas toujours le choix le plus judicieux. En effet, le bien n’étant pas détenu en nom propre, il n’est pas insaisissable. En cas de dettes, les créanciers peuvent saisir les parts sociales et, indirectement, le bien immobilier. De plus, si la SCI est soumise à l'IS, l’avantage de l’exonération de la plus-value à la revente pour une résidence principale est perdu.

La fiscalité de la SCI peut s’avérer complexe et moins avantageuse, notamment lors de la revente du bien. Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), les plus-values immobilières sont fortement taxées, car aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. En contrepartie, l’IS permet d’amortir le bien, ce qui procure un avantage fiscal significatif durant la période d’amortissement en réduisant le résultat imposable.

Construire une maison en SCI : réglementation et démarches

Les formalités nécessaires pour construire une maison en SCI

Avant d’envisager l’achat d’un terrain et la construction d'une maison en SCI, les futurs associés doivent d’abord créer la société, ce qui implique plusieurs étapes administratives.

1. Rédaction des statuts

Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI. Ils doivent inclure :

• la dénomination sociale (nom de la SCI) ;
• l'objet social (exemple : acquisition et gestion d’un patrimoine immobilier) ;
• le siège social ;
• la durée de la société (limitée à 99 ans maximum) ;
• le capital social, qui peut être fixe ou variable ;
• la répartition des parts sociales entre les associés ;
• les modalités de gestion, incluant la désignation du gérant et sa rémunération éventuelle ;
• l’existence d’une éventuelle clause d’agrément, qui impose l’accord des associés pour la cession des parts sociales à un tiers.

Les statuts doivent être adaptés aux besoins des associés et rédigés avec soin.

2. Publication dans un journal d’annonces légales (JAL)

La création de la SCI doit être annoncée dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers de son existence.

3. Immatriculation de la SCI

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l’immatriculation d’une SCI se fait via le guichet unique des formalités des entreprises, qui a remplacé Infogreffe. Une fois cette étape validée, la SCI obtient :

• un extrait Kbis, attestant de son immatriculation officielle ;
• un numéro SIREN, qui sert d’identifiant unique auprès des administrations ;
• un code APE (ou code NAF), qui classe l’activité de la SCI (généralement 6820B - Location de biens immobiliers propres).

Prise de décision et fonctionnement de la SCI

Prise de décision et gestion de la SCI

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les décisions ne doivent pas forcément être prises à l’unanimité.

• Le gérant de la SCI, désigné dans les statuts, peut gérer les affaires courantes sans consultation systématique des associés.
• Les décisions importantes, comme la vente d’un bien ou l’endettement de la société, nécessitent un vote des associés selon les règles définies dans les statuts (majorité simple, majorité des 2/3, etc.).
• L’unanimité est requise uniquement pour certaines modifications fondamentales, comme un changement des statuts ou la dissolution de la société.

Précautions à prendre

• Rédaction des statuts : il est essentiel de prévoir des règles précises pour éviter d’éventuels conflits entre associés et organiser efficacement la gestion du bien.
• Revente des maisons : si l’objectif est de permettre la revente séparée des maisons à l’avenir, une division parcellaire ou la mise en place d’une copropriété horizontale peut être nécessaire.
• Fiscalité de la SCI : le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) impacte la gestion financière et la taxation des revenus et des plus-values.

SCI et investissement locatif : que faut-il savoir ?

Construction d’une maison locative sur un terrain en SCI

Utiliser une SCI pour construire une maison locative permet d’optimiser l’investissement et parfois d’en améliorer la rentabilité. Cependant, il est important de bien structurer son projet, notamment en matière de fiscalité, financement et gestion locative.

1. Choix du régime fiscal : IR ou IS ?

La SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

• SCI à l’IR : par défaut, une SCI est soumise à l’IR. Les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés selon leur tranche d’imposition. Cette option peut être plus avantageuse si l’objectif est de percevoir des loyers avec une fiscalité simple. Elle peut également se révéler pénalisante car les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d’imposition + la CSG.
• SCI à l’IS : si la SCI opte pour l’IS, elle devient redevable de l’impôt sur les sociétés. Les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Cette option permet de déduire davantage de charges (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux) et de mieux maîtriser la fiscalité des revenus locatifs.

2. Financement du projet

• Apport en capital ou emprunt bancaire : une SCI peut souscrire un prêt immobilier, souvent avec les garanties personnelles des associés.
• Optimisation du crédit : une SCI à l’IS ou à l’IR permet de déduire les intérêts d’emprunt, ce qui améliore la rentabilité nette de l’investissement.

3. Gestion locative et optimisation du rendement

• Contrat de bail structuré : un bail bien rédigé permet d’optimiser la fiscalité (bail commercial, meublé, location saisonnière).
• Délégation de la gestion : la SCI peut confier la gestion locative à une agence pour réduire la charge administrative.
• Valorisation du bien : effectuer des travaux d’amélioration permet d’augmenter les loyers et la valeur du bien tout en optimisant la fiscalité.

Comment faire pour passer un bien que je possède en nom propre dans une SCI que je viens de créer ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite intégrer un bien immobilier dans une Société Civile Immobilière (SCI) récemment créée, plusieurs options s’offrent à lui. Chaque méthode implique des conséquences fiscales et des frais qu’il convient d’anticiper.

1. Les modalités de transfert

Deux principales solutions existent pour transférer un bien immobilier dans une SCI :

• La vente du bien à la SCI

Le propriétaire cède son bien à la SCI, qui peut financer l’acquisition via un emprunt bancaire ou un apport des associés. Cette méthode entraîne des frais de notaire et des droits d’enregistrement à hauteur de 7 à 8 % du prix de vente. La vente du bien implique par ailleurs de payer un impôt sur la plus-value réalisée, sauf cas d’exonération spécifique.

• L’apport du bien à la SCI

Le bien immobilier est intégré au capital de la SCI en échange de parts sociales. Cette option peut éviter le paiement immédiat des droits d’enregistrement notamment lorsque la SCI relève de l’IR, mais elle entraîne en principe une imposition de la plus-value réalisée.

2. Impacts fiscaux et coûts à prévoir

• Droits d’enregistrement : en cas de vente du bien à la SCI, des frais de mutation sont dus (7 à 8 % du prix de vente).
• Plus-value immobilière : l’apport ou la vente du bien entraîne une taxation de la plus-value, sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale).
• TVA immobilière : si le bien est neuf (- de 5 ans), il peut être soumis à la TVA.

FAQ : la construction d’une maison sur terrain en SCI