Sociétés à l’IS : le point sur la TVA et la CRL pour les locations immobilières

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Vous êtes une société soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) et vous faites de la location immobilière ? Toutes les locations d’immeuble ne sont pas soumises à TVA, selon que les locaux sont loués aménagés ou non. Dans quels cas les locations sont-elles soumises à TVA ? Dans quels cas sont-elles exonérées ? Quelle conséquence en matière de déduction de la TVA ? Quelles entreprises sont concernées par la CRL (contribution sur les revenus locatifs) ? Dougs fait le point pour vous !

Les locations aménagées ou meublées

Locaux professionnels aménagés

La location de locaux aménagés – c’est-à-dire de locaux comprenant l’ensemble des installations / équipements / matériel / mobilier nécessaires à l’activité – est soumise à TVA de plein droit

Locations meublées à usage d’habitation

Exonération de TVA

La location meublée à usage d’habitation est par principe exonérée de TVA.

Exceptions soumises à TVA

Quelques exceptions existent néanmoins :

  • Pour toutes les prestations d’hébergement dans les hôtels et résidences de tourisme classés, les villages vacances classés ou agréés.
  • Lorsque la mise à disposition du logement s’accompagne d’au moins 3 de ces prestations para-hôtelières :
    • fourniture du petit-déjeuner
    • nettoyage régulier des locaux (c’est-à-dire nettoyage pendant le séjour et pas uniquement entre deux occupants)
    • fourniture du linge de maison
    • accueil – même non personnalisé – de la clientèle
  • Dans le cas de location meublée indirecte : mise à disposition de logements meublés (ou nus) consentis à l’exploitant d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier.

Dans ces 3 cas, la location meublée à usage d’habitation est alors soumise à TVA.

Les locations nues

Locaux professionnels nus

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA. Mais le bailleur a la possibilité d’opter pour un assujettissement de sa location à la TVA s’il le souhaite. 

Une précision, cette option s’exerce immeuble par immeuble. Dans le cas où vous seriez propriétaire de deux locaux professionnels loués nus, vous pouvez très bien décider d’opter pour l’assujettissement à la TVA de la location de l’un de ces locaux et pas de l’autre. 

Logements nus

Les locations de logements nus sont quant à elles purement et simplement exonérées de TVA.

Quelle conséquence en matière de droit à déduction de la TVA ? 

Le fait que votre activité locative ne soit pas soumise à TVA a des conséquences en matière de déduction de la TVA. Dans ce cas, vous ne pourrez ni déduire la TVA payée lors de l’acquisition de l’immeuble, ni celle supportée sur les travaux réalisés. En effet, l’existence du droit à déduction de la TVA d’amont suppose, d’après la loi, que les biens ou services acquis soient utilisés pour les besoins d’opérations taxables à la TVA. 

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La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

Quelles sont les sociétés concernées par la CRL ?

Les sociétés concernées par la contribution sur les revenus locatifs sont : 

  • Les sociétés soumises à l’IS qui ont des revenus locatifs.
  • Les sociétés de personnes, dont 1 membre au moins est soumis à l’IS. 

Par exemple, une SCI ayant des associés personnes physiques mais également un associé personne morale soumise à l’IS. 

  • Les organismes à but non lucratif comme les associations.

À noter que la CRL concerne la location de tous types de locaux, qu’il s’agisse de locaux professionnels ou d’habitation, de locations meublées ou nues.

Le seul critère est que l’immeuble loué soit achevé depuis plus de 15 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour 2020 par exemple, cela concernerait un immeuble achevé au plus tard au 31 décembre 2004.

☝️Attention, les immeubles achevés depuis plus de 15 ans ayant subi des travaux importants sont assimilés à des constructions récentes. Ils échappent ainsi à la CRL. Sont considérés comme travaux importants : 

  • les travaux de construction ou de reconstruction (par exemple, si un immeuble ancien est démoli partiellement ou totalement et reconstruit)
  • un immeuble ayant fait l’objet d’un agrandissement qui augmente sa surface habitable
  • des locaux professionnels ayant été transformés en locaux à usage d’habitation, ou inversement

Quels sont les cas d’exonération ?

Sont exonérées de cette contribution sur les revenus locatifs (CRL) les sociétés :

  • dont l’activité locative est soumise à TVA (comme les locaux professionnels aménagés, etc. abordés dans la première partie)
  • dont les immeubles mis en location génèrent un revenu locatif annuel inférieur à 1 830 €

Vous savez désormais tout sur l’imposition des locations immobilières des sociétés soumises à l’IS. Il existe bien sûr toujours quelques exceptions, mais tellement rares que nous ne pensons pas utile de les aborder dans cet article. Si toutefois vous étiez amené à les rencontrer, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous les ajoutions.

Marion Delahaye
À propos de l'auteur : Marion Delahaye est juriste-fiscaliste chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.

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