Taux de rentabilité interne (TRI) : comment le calculer et l'interpréter ?

Vous souhaitez réaliser un investissement en tant que chef d’entreprise ou en tant que particulier ? Connaissez-vous la VAN (valeur actuelle nette) et le TRI (taux de rendement interne) ? Quelle que soit votre situation et quel que soit l’investissement projeté (immeuble, machine-outil, etc.) vous chercherez à optimiser le retour sur investissement. Votre objectif est de créer le maximum de valeur pour votre entreprise ou votre ménage. L’investissement envisagé est-il économiquement viable ? Comment sélectionner un investissement lorsque plusieurs possibilités s’offrent à vous ? Prendre la bonne décision implique d’être capable d’évaluer précisément la rentabilité d’un projet. Nous vous proposons aujourd’hui l’analyse de deux critères d’aide à la décision: La VAN et le TRI, accrochez-vous bien, c’est parti !

Définition : qu'est-ce que la VAN et le TRI ?

La VAN (Valeur Actuelle Nette) désigne la somme actualisée des flux de trésorerie.

Un petit exemple vous parlera probablement mieux qu’une longue explication:

L’entreprise BILITE investit 1 000 € et perçoit 250 € d’excédent de trésorerie par an pendant 5 ans, soit 250 € de trésorerie nette générée sur la période. Pourtant, la valeur actualisée nette au taux de 4 % n’est que de 112,96 €.

Ce calcul tient d’abord compte du coût initial de l’investissement réalisé en année 0, par exemple l’acquisition d’une machine, d’un immeuble, ou d’une action. Celui-ci est retranché du calcul car l’investissement consomme en premier lieu de la trésorerie.

Puis, année après année, les revenus générés par l’investissement réalisé (loyers - charges dans le cas d’un immeuble, intérêts financiers dans le cas d’une obligation, marge supplémentaire nette dans le cas d’une machine) sont actualisés. Actualiser la valeur d’un flux, c’est calculer la valeur à la date d’aujourd’hui, d’une somme qui sera perçue dans le futur. 

Les flux futurs ne sont pas disponibles aujourd’hui donc leur valeur est moindre. Ainsi, plus un flux sera perçu à une échéance lointaine, plus sa valeur sera dépréciée. C’est ce que vous observez sur le tableau des valeurs actualisées.
Enfin, en toute fin de période, le calcul de la VAN peut tenir compte de la valeur résiduelle de l’investissement lorsque celui-ci peut être éventuellement cédé.

Si la VAN est positive, alors un investissement est porteur de création de valeur sur sa durée de vie. Cela signifie qu’à terme, il améliorera la situation patrimoniale de l’investisseur. Toutefois, rien ne permet de dire avec cette seule information que l’amélioration de la situation financière de l’investisseur est optimale compte tenu du profil de risque de l’investissement choisi. C’est ici qu’intervient le TRI.

Le TRI (taux de rendement interne), quant à lui, est le taux d’actualisation qui permet d’obtenir une VAN à 0. C’est donc le taux qui équilibre les flux de trésorerie actualisés et l’investissement. 

L’investisseur compare le TRI au taux de rendement exigé pour un investissement similaire et peut ainsi décider s’il souhaite ou non réaliser l’investissement projeté.

Le taux de rendement interne permet donc dans un premier cas de sélectionner les projets qui correspondent à l’exigence de rentabilité de l’investisseur en tenant compte du risque lié à chaque investissement envisagé.

Reprenons notre exemple de l’entreprise BILITE. Elle souhaite investir dans une nouvelle machine pour les besoins de son exploitation. Le TRI calculé (selon le tableau des flux de trésorerie initialement présenté) est de 3,78%. Le risque lié au projet est faible.

L’entreprise BILITE constate par ailleurs qu’elle peut obtenir en plaçant un excédent de trésorerie un rendement supérieur en souscrivant à un produit financier présentant le même niveau de risque. Le projet d’investissement dans une machine ne sera donc logiquement pas retenu.

Comment trouver le taux de rentabilité interne?

Comment calculer le taux du TRI? Quelle est la formule?

Le taux du TRI est l’inconnu de l’équation:

VAN = 0,

soit : 0 = ∑[Flux de trésorerie à la période t / (1 + TRI)^t] - Investissement initial

t étant la période de temps

Si vous n’avez pas compris la formule, pas besoin de retourner à l’école ! Retenez juste que vous pouvez réaliser ce calcul en utilisant EXCEL ou un simulateur approprié.

Quelle est la différence avec le rendement classique ?

Le taux de rendement classique est calculé en analysant le rapport entre les revenus annuels et le coût d’investissement d’un projet. 

Selon le résultat désiré, on retient:

• Taux de rendement brut = recettes annuelles / montant de l’investissement
• Taux de rendement net = résultat annuel (produits - charges) / montant de l’investissement

Pour mieux comprendre, prenons un exemple simple.

L’investisseur RENTA a investi un montant de 100 000 € dans l’acquisition d’un appartement à destination locative.

Loyers perçus 10 000 € par an. Le taux de rendement brut est donc de 10 %.

Les charges sont estimées à 1 000 € par an. Soit un flux de trésorerie net de 9 000 € par an. Le taux de rendement net est donc de 9 %. 

Le TRI est plus compliqué à calculer car il fait intervenir de nombreux paramètres. En effet, il tient compte :

• de l’actualisation des revenus perçus ;
• du mode de financement choisi (avec ou sans emprunt) ;
• du prix de vente en fin de période.

Dans notre cas d’étude, le bien a été acquis sans recours à l’emprunt. Cette donnée a un impact important puisque l’effet de levier obtenu grâce au recours à l’emprunt va mécaniquement doper la rentabilité.

Sur un horizon de 15 ans avec une opportunité de revente au prix de 70 000 € en année 16, le placement locatif réalisé par RENTA offre un TRI de 7,68%. À comparer avec les 3 % du livret A, ça paraît être un bon placement.

La prise de décision se basant sur le TRI est donc beaucoup plus précise qu’une décision faisant intervenir uniquement le calcul réalisé au moyen d’un taux de rendement classique.

Pour l’investisseur immobilier, en tenant compte de l’ensemble des paramètres du projet, elle sécurise la prise de décision.

Attention, pour calculer le TRI il faut prendre en compte le prix de revente du bien s’agissant d’un investissement immobilier. Soyez prudent dans votre projection afin de ne pas biaiser le calcul du taux et surestimer le potentiel de votre projet.

VAN et TRI : 2 outils d’aide à la décision?

Comment interpréter le taux de rentabilité interne (TRI) pour un investissement?

Le TRI est un excellent outil d’aide à la décision en matière d’investissement puisqu'il vous permet de savoir s’il est opportun de réaliser l’investissement envisagé. Il suffit de comparer le TRI calculé et le taux de rendement exigé par l’entreprise ou l’investisseur.

Pour un particulier, l’investissement de référence est le livret A. Avec un taux de rendement facial de 3%, et aucun risque associé, il représente la référence de taux objectif pour un investissement sans risque. Compte tenu du fait qu’un investissement immobilier présente nécessairement un risque, il vaut mieux chercher à obtenir un TRI situé entre 7 et 10%.

Pour des projets industriels comportant donc plus de risque, le TRI recherché sera plus probablement situé dans une fourchette entre 15 et 20%.

Dans le cas où vous souhaitez arbitrer entre plusieurs projets, il vaut mieux avoir recours à la VAN.

Comment utiliser la VAN en critère d’aide au choix d’investissement ?

La VAN permet de calculer les flux de trésorerie anticipés relatifs à différents projets et de les comparer.

En effet, en tant qu'investisseur, vous avez intérêt à sélectionner un projet dont la VAN est la plus élevée afin de choisir le meilleur investissement.

En résumé, le TRI permet de sélectionner les projets potentiellement éligibles et la VAN permet d’arbitrer entre eux.

Comment fonctionne le TRI pour un projet immobilier ?

En immobilier, le TRI fonctionne de manière très simple. 

Il tient compte:

• du coût de l’investissement initial, c’est-à-dire le coût d’achat de l’immeuble ;
• de l’actualisation des flux de trésorerie générés sur la durée d’exploitation. Les flux de trésorerie correspondent aux loyers perçus desquels il convient de déduire les charges ;
• du prix de revente anticipé de l’immeuble à terme ;
• du financement retenu (apport ou emprunt).

Avant toute décision d'investissement, prenez bien le temps de calculer le TRI et de comparer le taux calculé pour un placement évalué comme similaire en termes de risque.

FAQ : taux de rentabilité interne

Comment calculer le taux de rentabilité interne (TRI) avec une fonction Excel ?

Avec Excel, vous pouvez facilement calculer le TRI en utilisant la fonction TRI (valeurs,[estimation])

L’argument [estimation] est facultatif.

Pour cela, il faut alimenter une plage de valeurs avec les flux de trésorerie anticipés. Exemple:

Entrez la formule TRI(A1:A6) pour connaître le TRI calculé par EXCEL.

Taux de rentabilité interne en anglais

En anglais, le TRI est désigné comme étant l’Internal Rate of Return (IRR).