Comprendre et maîtriser la comptabilité de votre SCI : le guide complet

Vos obligations comptables d’une SCI : ce que vous devez vraiment savoir

Je vous explique ici ce que la loi attend vraiment de vous en matière de comptabilité. Vous découvrirez dans quels cas elle est obligatoire et pourquoi la tenir reste toujours dans votre intérêt.

Est-il obligatoire de tenir une comptabilité (bilan comptable et compte de résultat) pour votre SCI ?

Contrairement aux sociétés commerciales, votre Société Civile Immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR) n’est, a priori, soumise à aucune obligation comptable stricte.

Toutefois, certaines situations peuvent créer des obligations comptables :

• lorsque vos statuts l’imposent ;
• lorsque votre SCI dépasse certains seuils ;
• ou encore selon le régime fiscal applicable.

Même sans obligation comptable particulière, tenir une comptabilité reste fortement conseillé. Cela vous permet :

• de respecter vos obligations envers vos associés, vos tiers ou l’administration fiscale ;
• d’éviter qu’on invoque la fictivité de votre société ;
• et de suivre précisément le solde des comptes courants de chaque associé.

Enfin, même sans produire de bilan ou de compte de résultat, vous devez tenir une comptabilité de trésorerie (c’est-à-dire enregistrer vos recettes et vos dépenses). Cette comptabilité de trésorerie vous aide à répondre aux obligations fiscales liées à une SCI à l’IR.

Comptabilité d’engagement ou comptabilité de trésorerie : que choisir pour votre SCI ?

Dans la plupart des cas, vous pouvez opter pour une comptabilité de trésorerie. Elle consiste à suivre vos dépenses et vos recettes directement à partir de votre relevé bancaire. Les opérations sont enregistrées au moment où elles apparaissent en banque. Puis, à la clôture de l’exercice, vous devez réconcilier les opérations en constatant vos dettes et vos créances.

Cependant, vous devez tenir une comptabilité d’engagement si votre SCI dépasse le seuil du régime simplifié. Ce seuil est atteint lorsque votre chiffre d’affaires dépasse 254 000 € hors taxes (HT). Dans ce cas, votre comptabilité peut être tenue sous forme “super-simplifiée”, mais vous restez tenu de réconcilier les engagements à la clôture.

Quelles sont vos obligations comptables en SCI ?

Vos obligations comptables en SCI sont similaires à celles d’une entreprise. Elles varient selon le profil de vos associés, la taille de votre SCI et votre régime d’imposition.

Concrètement, vous devez :

• tenir une comptabilité ou au minimum un livre des recettes et dépenses ;
• établir des comptes annuels si votre SCI est soumise à l’IS ;
• conserver les documents comptables justifiant les mouvements enregistrés ;
• déduire uniquement les dépenses engagées dans l’intérêt de votre activité ;
• et enfin, organiser une assemblée générale chaque année.

Autrement dit, vous n’êtes pas toujours obligé de tenir une comptabilité complète pour votre SCI. Mais vous devez suivre vos recettes et vos dépenses, conserver vos justificatifs et organiser une assemblée générale annuelle. Dès que votre SCI dépasse certains seuils ou opte pour l’impôt sur les sociétés, une comptabilité plus détaillée devient obligatoire.

Gérer efficacement votre comptabilité

Je vous montre comment tenir une comptabilité claire et utile pour votre SCI. Vous découvrirez les bonnes pratiques à adopter pour gagner en transparence et éviter tout risque fiscal.

Pourquoi est-il intéressant de tenir la comptabilité de votre SCI ?

Vous l’avez compris, la comptabilité n’est pas toujours obligatoire. Mais la tenir présente de nombreux avantages.

Voici les principales raisons pour lesquelles vous devriez tout de même mettre en place une comptabilité claire et suivie :

• Éviter la fictivité de votre SCI : une SCI jugée fictive par l’administration fiscale est considérée comme inexistante (c’est-à-dire une société qui n’a pas de gestion réelle ou pas de suivi comptable suffisant). En clair, cela peut entraîner un redressement fiscal majeur.
• Prouver vos apports au sein de la SCI : la comptabilité permet de justifier vos apports en compte courant d’associés. Ainsi, le remboursement de ces apports ne sera pas considéré comme un revenu imposable.
• Faciliter la distribution des dividendes : les dividendes ne peuvent être distribués qu’une fois le résultat connu. Or, pour déterminer ce résultat, vous devez tenir la comptabilité de votre SCI.
• Assurer la transparence entre associés : une comptabilité claire vous offre une vision précise de la gestion et renforce la confiance entre associés.

Les pièces justificatives à conserver pour la comptabilité de votre SCI

Même si vous ne tenez pas une comptabilité complète, vous devez conserver toutes les pièces justificatives liées à vos dépenses et vos recettes. En contrôle fiscal ou de demande d’informations, ces documents vous permettront de prouver la réalité de vos opérations.

Astuce importante : vérifiez toujours que le nom de votre SCI figure sur chaque facture, et non le vôtre.

En résumé, la comptabilité d’une SCI est soit obligatoire, soit vivement conseillée. Et dans tous les cas, les assemblées générales restent obligatoires à 100 %.

Comment fonctionne le plan comptable d’une SCI ?

Le plan comptable d’une SCI sert à classer chaque opération financière selon des codes précis.

 En résumé :

• il n’existe pas de plan dédié aux SCI, mais on s’appuie sur le plan comptable général ;
• certains comptes reviennent souvent : capital (101100), emprunts (164000), terrains (211000), constructions (213000) ou encore banque (512000) ;
• côté amortissement : le terrain ne se déprécie pas, mais le mobilier (5 à 10 ans) et les immeubles (25 à 75 ans) oui.

En utilisant un outil comme Dougs, ces écritures sont automatiquement classées et vous gagnez en fiabilité et en temps.

Comprendre la fiscalité de votre SCI

Je vous aide ici à choisir le bon régime fiscal pour votre SCI. Vous verrez comment l’IR et l’IS influencent vos impôts, vos déclarations et vos bénéfices.

Fiscalité de votre SCI : IR ou IR ?

Au moment de créer votre SCI, vous et vos associés devez choisir votre régime fiscal. Deux options s’offrent à vous :

• rester à la transparence fiscale, c’est-à-dire à l’IR ;
• ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette option pour l’IS peut être prise plus tard, mais elle doit être réfléchie avec prudence. En effet, le passage à l’IS vous fait perdre les abattements pour durée de détention dont vous auriez pu bénéficier. Les conséquences fiscales peuvent donc être importantes.

Le traitement des plus-values suit des règles très précises. Avant toute décision de passage à l’IS, faites-vous accompagner par votre expert-comptable ou votre avocat.

Quelle déclaration fiscale pour votre SCI ?

Si votre SCI est soumise à l’IR et donc transparente fiscalement, vous devez :

• remplir la déclaration n°2072. Ce document reste assez simple à compléter ;
• puis, répartir les bénéfices fiscaux selon la part de capital de chaque associé. Chaque associé reporte alors sa part dans la déclaration n°2044.

À l’inverse, si vous optez pour l’IS, vous devez réaliser :

• la déclaration n°2065, plus complexe que la 2072 ;
• et le relevé de solde IS.

Sachez que l’option pour l’IS devient irrévocable après 5 ans. Vous ne pouvez donc plus revenir à l’IR une fois ce délai écoulé.

Enfin, une contribution sur les revenus locatifs (CRL) peut être exigée par l’administration fiscale, selon certains critères. Cette contribution s’élève à 2,5 % des loyers perçus. Cependant, vous n’êtes pas concerné si :

• vos revenus locatifs sont soumis à la TVA, ou
• si vos loyers sont inférieurs à 1 830 € par local.

Pour résumer, vous devez choisir entre l’IR ou l’IS pour votre SCI. Le régime à l’IR reste simple et transparent, tandis que l’IS offre parfois des avantages, mais rend la fiscalité plus lourde et irréversible après 5 ans. Selon votre choix, vous remplissez la déclaration 2072 (IR) ou la 2065 (IS), et pouvez être soumis à une contribution sur les revenus locatifs (2,5 %). Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ? Je vous invite à lire notre guide complet pour choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI.

Adapter votre comptabilité selon le régime fiscal

Je vous explique ici comment adapter votre comptabilité à votre régime fiscal. Vous verrez ce qui change entre l’IR, l’IS et la SCI familiale pour gérer vos obligations sans erreur.

Quelle comptabilité pour votre SCI à l’IR ?

Dans une SCI à l’IR, vos obligations comptables sont allégées. Vous devez simplement tenir une comptabilité de trésorerie, qui récapitule vos dépenses et recettes de manière chronologique.

En pratique, vous devez reporter ces mouvements dans le formulaire 2072-C-SD à transmettre à votre centre des impôts.

Concrètement, vous devez :

• tenir un livre de recettes et de dépenses ;
• présenter ce livre aux associés lors de l’assemblée générale annuelle. C’est le rôle du gérant d’assurer cette tenue comptable.

Mais s’arrêter à cette étape serait risqué. L’administration fiscale peut en effet vous interroger sur :

• vos emprunts ;
• vos apports en compte courant ;
• ou encore vos mouvements de fonds ;
• de plus, vos associés peuvent exiger des comptes détaillés.

C’est pourquoi une comptabilité complète, présentée sous forme de bilan et de compte de résultat, est vivement recommandée. Elle vous aide à éviter les litiges et à justifier une gestion claire.

Enfin, à la clôture de l’exercice, vous devez rendre des comptes sur votre gestion. Les comptes doivent être approuvés au moins une fois par an lors de l’assemblée générale.

Comment tenir la comptabilité de votre SCI à l’IS ?

Vous pouvez opter pour l’IS (impôt sur les sociétés) dès la création de la SCI, ou plus tard, au cours de sa vie.

Ce choix entraîne une conséquence importante : votre SCI paie désormais son propre impôt. Il faut donc l’imaginer comme une personne morale autonome, qui s’acquitte de ses impôts directement auprès de l’administration fiscale.

Chaque année, vous devez transmettre à l’administration fiscale :

• le solde d’IS ;
• ainsi que les documents comptables obligatoires (bilan, compte de résultat, annexes).

Sans surprise, la gestion comptable d’une SCI à l’IS est obligatoire, tout comme la tenue d’une assemblée générale annuelle.

Même si votre SCI a une nature civile, elle peut être soumise à des règles commerciales. En effet, si elle exerce une activité commerciale, elle doit impérativement relever de l’IS. C’est notamment le cas si votre SCI détient des logements meublés : elle devient automatiquement imposée à l’IS.

Une tolérance existe toutefois : si l’activité commerciale ne dépasse pas 10 % des recettes totales de votre SCI, vous pouvez rester à l’IR.

Mais attention : dès que le seuil de 10 % est franchi, votre SCI bascule automatiquement à l’IS.

Quelle comptabilité pour une SCI familiale ?

La SCI familiale permet à des personnes liées par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission le cas échéant. La comptabilité pour une SCI familiale par défaut sera la même qu’une SCI à l’IR classique et elle est dite "transparente'' mais pourra opter pour l’impôt sur les sociétés (attention c’est une option irréversible). Il faut donc une tenue de la comptabilité régulière et bien respecter les obligations comptables.

En pratique, la comptabilité de votre SCI dépend de son régime fiscal.

• À l’IR, vous tenez une comptabilité de trésorerie simple, avec un suivi des recettes et dépenses et un livre à présenter en assemblée.
• À l’IS, la comptabilité complète est obligatoire : bilan, compte de résultat et déclaration du solde d’IS chaque année.
• Enfin, pour une SCI familiale, les règles sont les mêmes qu’à l’IR, sauf si vous optez pour l’IS, une décision irréversible.

Pour en savoir plus sur la SCI familiale, vous pouvez consulter notre article là-dessus.

Cas spécifiques : situations particulières de SCI

Je vous aide ici à repérer les cas particuliers où la comptabilité devient plus exigeante. Vous comprendrez quand votre SCI doit basculer vers une comptabilité commerciale complète selon sa structure ou sa taille.

La compta dans une SCI transparente fiscalement

Votre SCI est dite “transparente fiscalement” si vous n’avez pas choisi l’IS. Dans ce cas, la méthode comptable dépend du profil de vos associés. Deux situations peuvent se présenter :

• soit vous avez un associé personne physique ;
• soit votre associé est une autre société.

La SCI qui dépasse certains seuils économiques

Pour rappel, certaines SCI doivent tenir une comptabilité commerciale si elles dépassent deux des trois seuils suivants (Art L612-1 du Code de commerce) :

• un total de bilan supérieur à 1 550 000 € ;
• un chiffre d’affaires annuel hors taxes (HT) supérieur à 3 100 000 € ;
• plus de 50 salariés.

Si votre SCI franchit ces limites, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité commerciale complète.

SCI transparente fiscalement détenue par une société à l’IS

Dans ce cas, votre SCI est détenue par une société mère soumise à l’IS, souvent appelée holding. Cette société détient une ou plusieurs SCI (filiales).

Le principe est simple : si votre SCI est transparente fiscalement, ses bénéfices ou pertes sont intégrés dans le résultat fiscal de la société mère. Cela implique que la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour assurer le suivi et la cohérence des résultats.

En substance, certaines SCI ont des règles comptables particulières.

• Une SCI transparente fiscalement suit une comptabilité adaptée à la nature de ses associés, qu’ils soient particuliers ou sociétés.
• Si votre SCI dépasse certains seuils économiques (bilan, chiffre d’affaires ou effectif), elle doit tenir une comptabilité commerciale complète.
• Enfin, si elle est détenue par une société à l’IS, ses résultats sont intégrés dans ceux de la société mère, ce qui rend la comptabilité obligatoire.

Est-il obligatoire d’avoir un expert-comptable pour votre SCI ? Faut-il faire appel à un expert-comptable en ligne ?

Faire appel à un expert-comptable en ligne, comme Dougs, n’est pas obligatoire pour votre SCI. Cependant, cela présente de nombreux avantages pour la gestion et le suivi de votre patrimoine.

Tenir votre comptabilité sur un simple tableau Excel reste possible si vous possédez un seul bien immobilier. Mais dès que vous multipliez les acquisitions, vous pouvez vite être dépassé. Dans ce cas, un expert-comptable vous aide à avoir une vision claire et fidèle de l’ensemble du patrimoine de votre SCI.

Il met à votre service son savoir-faire et assure une veille constante de la législation, afin que toutes vos obligations comptables et fiscales soient correctement remplies. Grâce à lui, vos comptes sont certifiés, cohérents et fiables. En tant que gérant, vous transférez ainsi la responsabilité de la tenue comptable à un professionnel agréé.

Enfin, un expert-comptable inscrit à l’Ordre a un devoir de conseil. Il peut vous accompagner sur :

• la comptabilité ;
• la fiscalité ;
• et même les aspects juridiques de votre SCI.

Son regard extérieur vous apporte objectivité et sérénité dans vos décisions futures et dans le pilotage fiscal et patrimonial de votre société.

FAQ sur la comptabilité d'une SCI

Quel est le coût de la gestion comptable d'une SCI ?

Le coût dépend de la taille de votre SCI, de son régime fiscal et du niveau d’accompagnement choisi.

En moyenne :

• 450 à 800 € HT/an pour un expert-comptable en ligne ;
• environ 1 500 € HT/an pour un cabinet traditionnel ;
• avec parfois un supplément pour le bilan annuel.

Vous pouvez gérer votre comptabilité seul si votre SCI est simple. Mais une erreur comptable peut coûter cher. D’où l’intérêt de faire appel à un expert-comptable, comme Dougs, pour sécuriser et optimiser la gestion de votre SCI.

Comment tenir la comptabilité d'une SCI ?

La tenue de la comptabilité dépend du régime fiscal de votre SCI.

• Si vous êtes à l’IR, tenez une comptabilité de trésorerie : notez vos recettes et dépenses dans un livre dédié, de façon chronologique.
• Si vous êtes à l’IS, tenez une comptabilité d’engagement : enregistrez vos factures, dettes et créances dès qu’elles sont émises, et établissez un bilan et un compte de résultat chaque année.

Dans tous les cas :

• Conservez vos justificatifs (factures, relevés bancaires, baux, etc.).
• Organisez une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes.

Pour simplifier ces démarches, vous pouvez utiliser un logiciel comptable ou confier cette mission à un expert-comptable, comme Dougs, qui sécurise vos déclarations et optimise votre fiscalité.

Quel logiciel comptable utiliser pour gérer la comptabilité d’une SCI ?

Un logiciel comptable vous simplifie la vie et limite les erreurs manuelles. Voici les points à vérifier avant de choisir le vôtre :

• compatibilité avec votre régime fiscal (IR ou IS) : trésorerie simple ou comptabilité d’engagement ;
• collecte automatique des justificatifs : pour éviter la saisie manuelle ;
• accès multi-utilisateurs : utile si plusieurs associés suivent la gestion ;
• export des données et édition des documents comptables : bilan, compte de résultat, déclaration 2072 ou 2065 ;
• service client réactif : indispensable si vous débutez.

Chez Dougs, le logiciel intègre la comptabilité, les déclarations et l’accompagnement expert pour gérer votre SCI sans stress.

Quelles déclarations fiscales et quels documents comptables produire pour une SCI ?

Vos obligations dépendent du régime fiscal choisi : IR ou IS. Voici l’essentiel à retenir :

• À l’IR, vous devez remplir la déclaration n°2072 et conserver un livre de recettes et dépenses.
• À l’IS, vous devez établir un bilan, un compte de résultat et une annexe, puis transmettre la déclaration n°2065 et le fichier des écritures comptables (FEC).
• Dans tous les cas, gardez vos pièces justificatives (factures, baux, relevés) et tenez un grand livre à jour.