La caution bancaire : tout ce que vous devez savoir

Qu'est-ce qu'un cautionnement bancaire ?

Définition de la caution bancaire

Avant d'accorder les fonds nécessaires pour financer un bien immobilier, les banques examinent plusieurs critères, tels que le niveau de revenus et l’apport personnel. Elles exigent également certaines garanties, notamment une caution bancaire. Celle-ci doit contenir certaines mentions spécifiques définies par l’article 1326 du Code civil. En l’absence de ces éléments, le document peut être considéré comme nul.

Comment fonctionne la caution bancaire ?

La caution bancaire est principalement utilisée dans le cadre de deux situations :

• l’achat d’un bien immobilier ;
• ou la location d’un bien immobilier.

À l’image d’une assurance, la caution repose sur le paiement de cotisations mensuelles par le débiteur à l’organisme garant. Ces contributions permettent à la caution de couvrir le remboursement du créancier en cas de défaut de paiement. Par la suite, l’organisme garant pourra exiger du débiteur le remboursement des sommes avancées.

La caution bancaire dans le cadre d’un prêt immobilier

Mise en place de la caution bancaire pour un prêt immobilier

Pour établir la caution bancaire, un contrat écrit doit être rédigé entre le débiteur, la caution, et l’établissement prêteur. Ce document définit les engagements respectifs des parties.

Obligations de la caution bancaire et choix du type de caution

La caution bancaire s'engage à rembourser la dette si l'emprunteur ne peut plus honorer ses échéances. Cependant, son niveau d'engagement dépend du type de caution choisi.

Caution solidaire dans un prêt immobilier

La caution est immédiatement engagée dès qu’un défaut de paiement survient. Le créancier peut se tourner directement vers la caution sans avoir à vérifier l’insolvabilité du débiteur.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, la caution est généralement solidaire. Ainsi, en cas de non-paiement des échéances, la banque peut directement exiger du garant le remboursement des sommes dues.

Par la suite, la caution pourra engager des actions contre le débiteur pour récupérer les fonds avancés, notamment via une hypothèque ou une procédure de saisie-vente.

Caution simple dans un prêt immobilier

Avant de se retourner contre le garant, le créancier doit d'abord tenter de recouvrer la dette auprès du débiteur. Ce n’est qu’en cas d’échec que la caution sera sollicitée.

En cas d'enregistrement de plusieurs cautions simples, la dette peut être répartie entre elles en fonction de la part de leur engagement respectif. Ce principe est appelé le "bénéfice de division".

La caution bancaire dans le cadre d'une location immobilière

Lorsqu'un locataire souhaite louer un bien immobilier, il peut avoir recours à une caution bancaire pour rassurer le propriétaire.

Différences entre caution bancaire pour un prêt immobilier et pour une location

La caution dans le cadre d’une location fonctionne de manière similaire à celle d’un prêt immobilier. Toutefois, une particularité de la location réside dans le fait que le locataire doit souvent verser un montant sur un compte bloqué auprès de l’établissement garant, somme qui pourra parfois être rémunérée. Le montant de ce dépôt peut varier en fonction des conditions négociées, généralement entre 2 et 24 mois de loyers.

Comment obtenir une caution bancaire pour une location ?

Le locataire doit souscrire un contrat de cautionnement bancaire auprès d’une banque, bien que toutes les banques ne proposent pas ce service. De plus, l'acceptation de la demande dépendra des négociations avec la banque, et des frais de gestion peuvent s'ajouter. Il est important de considérer si ce mécanisme est réellement nécessaire ou si une personne peut se porter garant à la place.

Comment mettre en place une caution bancaire ?

La mise en place d'une caution bancaire nécessite un certain formalisme et implique des frais.

Choisir un organisme de caution

Dans la plupart des cas, c'est le créancier (souvent la banque) qui choisit un organisme de caution bancaire pour garantir le prêt de l'emprunteur. En signant le contrat de prêt, l’emprunteur accepte ce choix sans avoir à effectuer de démarches particulières pour sélectionner ou mettre en place la caution.

Parmi les organismes les plus connus figurent le Crédit Logement, qui garantit environ un prêt sur trois pour l'achat d'un bien immobilier. Ce garant indépendant reçoit les demandes de cautionnement directement de ses partenaires bancaires.

Il existe aussi des organismes de cautionnement liés à des banques, tels que CAMCA (Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole), SACCEF (Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'Epargne de France), et SOCAMI (propriétaire des Banques Populaires régionales). De plus, certains organismes de cautionnement sont spécifiques à des groupes ou professions particulières, comme CASDEN pour les fonctionnaires de l’Éducation nationale ou GMPA pour les militaires.

L'emprunteur règle généralement le montant de la caution en une seule fois, au moment de la signature du prêt. Cette somme est utilisée pour alimenter un fonds de garantie, qui interviendra en cas de défaillance du débiteur (décès, maladie, etc.) pour rembourser la banque.

Formaliser l’acte de caution

Les démarches varient en fonction de la nature de la caution :

• Personne physique : l’engagement doit être précis, mentionnant le montant garanti (en chiffres et en lettres) ainsi que les accessoires, et ne pouvant excéder le montant dû par le débiteur.
• Personne morale : le cautionnement peut couvrir un montant précis ou toutes les sommes dues par l'emprunteur, qu’elles soient futures ou actuelles. Il n’est pas nécessaire de préciser ce montant en chiffres.

Dans un cautionnement solidaire, il est essentiel que le contrat mentionne l'absence de bénéfice de discussion et de division.

L'acte de caution peut être rédigé sous seing privé ou notarié, mais dans tous les cas, il doit être attaché au contrat de prêt.

Quel montant pour une caution bancaire ?

Le coût d'une caution bancaire varie en fonction du montant du prêt, de sa durée, ainsi que de l'organisme choisi. Les frais associés se divisent principalement en deux éléments :

1. Une commission non remboursable versée à l’organisme de caution, qui peut varier entre 150 € et 850 € pour un prêt standard.
2. Une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), qui correspond généralement à environ 0,89 % du montant emprunté. Cette participation est restituée en partie, souvent à hauteur de 70 % à 75 % de la somme versée, une fois le prêt entièrement remboursé.

Ainsi, si un emprunteur contracte un prêt de 250 000 €, et que la commission est de 400 € et la contribution au FMG de 2 200 €, il pourra récupérer environ 1 650 € une fois son crédit terminé, selon les conditions spécifiques de l’organisme de caution.

Il convient de noter que certains organismes de caution ne prévoient pas de remboursement des frais liés à la participation au FMG, ce qui peut influencer le coût total pour l'emprunteur.

Quels sont les avantages et inconvénients de la caution bancaire ?

Avantages de la caution bancaire

La caution bancaire présente plusieurs atouts :

• Formalisme simplifié : La mise en place d’une caution bancaire nécessite moins de formalités qu’une hypothèque, qui requiert un acte notarié. En revanche, la caution peut être établie par un contrat sous seing privé, ce qui est plus simple et rapide.
• Transférabilité de la garantie : En cas de vente d’un bien, la caution peut être transférée au nouveau crédit immobilier pour l’achat d’un autre bien. Contrairement à l’hypothèque, qui est liée spécifiquement à un bien, la caution offre plus de flexibilité.
• Coût plus abordable : La caution est généralement moins coûteuse que l’hypothèque, car elle ne génère ni frais de mainlevée ni pénalités en cas de remboursement anticipé. De plus, le remboursement via le Fonds Mutuel de Garantie (FMG) peut contribuer à réduire les frais.
• Pas de saisie du bien : Contrairement à l'hypothèque, qui peut entraîner la saisie et la vente d’un bien en cas de défaut, la caution permet de garantir le remboursement sans risquer la perte du bien immobilier.
• Souplesse dans le remboursement : La caution bancaire permet des échéances adaptées et son processus d’obtention est plus flexible comparé à des solutions comme l’hypothèque.

Inconvénients de la caution bancaire

Cependant, la caution bancaire a aussi des inconvénients :

• Refus de la caution : L’établissement qui accorde la caution peut refuser sa garantie en raison d’un profil jugé trop risqué, notamment si l’organisme estime que l’emprunteur pourrait avoir des difficultés à rembourser le prêt.
• Inapplicable pour certains prêts : Il est important de noter que la caution bancaire ne peut pas être utilisée dans le cadre de certains prêts spécifiques, comme le prêt d’accession sociale (PAS), qui vise à aider les foyers à revenus modestes à accéder à la propriété.
• Conditions d’acceptation strictes : Certaines banques ou organismes imposent des critères stricts pour accepter une caution bancaire. Cela peut rendre le processus d’obtention plus complexe, surtout pour les emprunteurs qui n’ont pas de solides garanties financières.
• Risque financier pour le garant : Bien que la caution bancaire soit bénéfique pour le créancier, elle impose une lourde responsabilité au garant. En cas de défaut de paiement du débiteur, le garant doit couvrir la dette, ce qui peut entraîner un risque financier important si le débiteur ne rembourse pas.

Quelles sont les obligations du créancier envers la caution ?

Le créancier a plusieurs obligations envers la caution, notamment :

• informer la caution chaque année du montant restant dû, de la durée de l'engagement et des modalités de résiliation (avant le 31 mars) ;
• notifier la caution en cas de défaut de paiement dans un délai d’un mois après l’incident ;
• vérifier que l’engagement de la caution est proportionné à ses capacités financières. Cela concerne particulièrement les cautions personnelles, où l’engagement ne doit pas être excessif par rapport aux revenus ou au patrimoine du garant.

En cas de manquement du créancier manque à ces obligations :

• la caution personnelle ne pourra être tenue qu’au paiement du capital restant dû, sans intérêts ni pénalités de retard ;
• le créancier devra prouver qu’il a respecté son devoir d’information.

Quels sont les recours de la caution contre le débiteur ?

Si la caution est amenée à rembourser la dette, elle récupère automatiquement les droits du créancier et peut engager des actions contre le débiteur pour récupérer :

• le montant avancé pour rembourser le créancier ;
• les intérêts dus dès la date de paiement de la dette ;
• les frais engagés pour recouvrer la somme ;
• d’éventuelles pénalités en cas de retard.

Dans le cas d’un prêt avec plusieurs emprunteurs solidaires, la caution peut se retourner contre chacun d’eux.

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