SCI IS ou IR : choisir le bon régime fiscal 2025

Les principes fondamentaux du régime fiscal en SCI

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

Le régime de translucidité fiscale caractérise la SCI à l'IR : chaque associé déclare sa quote-part des revenus dans sa déclaration personnelle, selon le barème progressif de 0% à 45%. Les bénéfices sont imposés même s'ils ne sont pas distribués.

Les associés bénéficient d'un traitement fiscal avantageux sur les plus-values immobilières. Un abattement pour durée de détention s'applique : exonération totale d'impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Le micro-foncier s'avère pertinent pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000€, avec un abattement forfaitaire de 30%. Au-delà, le régime réel permet de déduire certaines charges (travaux de construction, d'agrandissement, démolition, etc. exclus), notamment les travaux d'amélioration et les intérêts d'emprunt.

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

La personnalité fiscale distincte caractérise une SCI à l'IS : la société paie directement ses impôts sur les bénéfices réalisés. Le taux réduit de 15% s'applique jusqu'à 42 500€ de profits annuels, puis passe à 25% au-delà.

La SCI peut amortir les biens immobiliers qu'elle détient, réduisant significativement la base imposable. Un immeuble de 300 000€ génère par exemple une déduction annuelle d'environ 6 000€ sur 50 ans.

La rémunération des dirigeants devient déductible du résultat, tout comme les frais financiers et les amortissements pour travaux. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement versés, au taux unique de 30% incluant les prélèvements sociaux.

Le caractère translucide ou opaque de l'imposition

La distinction fondamentale entre ces deux régimes réside dans leur fonctionnement fiscal. Une SCI à l'IR agit comme un simple écran translucide : les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés.

À l'inverse, la SCI à l'IS crée une véritable barrière fiscale, formant une entité totalement indépendante de ses associés. Cette opacité signifie que la société devient la seule redevable des impôts sur ses résultats.

Cette différence structurelle modifie radicalement le traitement des revenus locatifs. En régime translucide, chaque euro de loyer perçu rejoint directement la déclaration personnelle des associés. Dans une structure opaque, ces mêmes revenus appartiennent d'abord à la société, qui décide ensuite de leur distribution éventuelle sous forme de dividendes.

Comprendre les différents taux d'imposition

Le barème progressif de l'impôt sur le revenu

Le barème fiscal 2025 appliqué aux revenus de 2024 se compose de 5 tranches progressives. La première tranche, jusqu'à 11 497€, reste non imposable. Les revenus entre 11 498€ et 29 315€ sont taxés à 11%. La tranche suivante, de 29 316€ à 83 823€, applique un taux de 30%.

Les contribuables dont les revenus se situent entre 83 823€ et 180 294€ voient leurs revenus taxés à 41%. Au-delà de 180 294€, le taux marginal maximum atteint 45%.

Cette année, la revalorisation du barème s'établit à 1,8% pour tenir compte de l'inflation. Un mécanisme qui protège le pouvoir d'achat des ménages dont les revenus augmentent simplement pour suivre la hausse des prix.

Les taux applicables à l'impôt sur les sociétés

Le taux normal d'imposition appliqué aux sociétés s'établit à 25% des bénéfices en 2025. Cette taxation concerne toutes les entreprises, peu importe leur chiffre d'affaires.

Un régime préférentiel existe pour les PME réalisant moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires : elles bénéficient d'un taux réduit de 15% sur leurs premiers 42 500€ de bénéfices. Au-delà de ce seuil, le taux standard de 25% s'applique.

Pour accéder à ce taux avantageux, deux conditions supplémentaires doivent être respectées : le capital social doit être entièrement libéré à la clôture de l'exercice et détenu, de manière continue, pour 75 % au moins par une personne physique ou par une personne morale qui respecte les mêmes conditions.

Les prélèvements sociaux à considérer

Les charges sociales de 17,2% s'appliquent systématiquement aux revenus fonciers d'une SCI à l'IR. Cette taxation sociale se compose de la CSG pour 9,2%, de la CRDS pour 0,5% et du prélèvement de solidarité pour 7,5%.

Pour une SCI à l'IS, la situation diffère radicalement. La société ne supporte aucun prélèvement social sur ses bénéfices. Les associés ne sont assujettis aux charges sociales que lors de la distribution des dividendes.

Un exemple concret : sur des revenus locatifs de 20 000€, une SCI à l'IR versera 3 440€ de prélèvements sociaux, tandis qu'une SCI à l'IS n'en paiera que si elle distribue des dividendes à ses associés.

Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI à l'IS ou à l'IR ?

Pourquoi mettre sa SCI à l'IS ? Les avantages d'une SCI à l'IS

Déduction des charges et possibilité d’amortissement

Par défaut, une société civile immobilière (SCI) est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) selon le régime des sociétés de personnes. Cela signifie que le résultat fiscal est déterminé puis réparti entre les associés, en fonction de leur participation dans le capital social, et intégré dans leur propre imposition. Ainsi, chaque associé est imposé individuellement sur la quote-part de résultat qui lui revient, selon son propre régime fiscal. Un associé personne physique sera imposé à l’IR, tandis qu’un associé personne morale soumise à l’IS appliquera les règles de cet impôt à sa part du bénéfice.

Toutefois, une SCI peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, le résultat est intégralement calculé selon les règles de l’IS et l’impôt est acquitté directement par la société, indépendamment des associés.

Le régime de l’IS se rapproche de celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), régi par les articles 34 et suivants du CGI. Il présente plusieurs particularités intéressantes, notamment :

• la déduction des charges financières nettes ;
• le traitement fiscal des dividendes reçus ;
• un régime spécifique pour les plus et moins-values ;
• la possibilité de reporter les déficits ;
• des dispositions particulières en matière de restructurations et de fiscalité de groupe.

Une logique de déduction plus favorable

L’un des avantages majeurs d'une SCI à l’IS est la possibilité de déduire, dans le cadre du résultat fiscal, l’ensemble des charges supportées par la SCI, à condition qu’elles remplissent les critères classiques :

• elles doivent réduire l’actif net de la société ;
• être engagées dans l’intérêt de l’activité ;
• être enregistrées en comptabilité ;
• être justifiées par des pièces probantes ;
• et ne pas faire l’objet d’une exclusion spécifique.

Amortir les biens immobiliers : un levier d’optimisation

L’un des points forts de la SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir les actifs inscrits au bilan – ce que ne permet pas le régime de l’IR. En principe, les immobilisations ne sont pas immédiatement déductibles car elles augmentent la valeur de l’actif. Cependant, à l’IS, il est possible de répartir cette charge sur la durée d’utilisation du bien.

Prenons un exemple concret :

• votre SCI acquiert un immeuble d’habitation donné en location nue ;
• le prix hors valeur du terrain est de 100 000 € (base amortissable) ;
• la durée d’utilisation estimée est de 25 ans ;
• le taux d’amortissement est donc de 4 % par an.

Chaque année, 4 000 € (100 000 x 4 %) sont enregistrés en charge. Cette écriture, bien qu’elle ne donne pas lieu à un paiement réel, réduit mécaniquement le résultat imposable de la SCI. On parle ici de charge calculée.

Ce mécanisme permet donc d’atténuer, voire de neutraliser, la fiscalité pesant sur les loyers perçus. Mieux encore, si le résultat devient négatif, le déficit peut être reporté sur les exercices suivants.

C’est là l’un des principaux atouts de la SCI soumise à l’IS : elle offre un cadre fiscal plus souple et potentiellement plus avantageux pour optimiser les revenus fonciers.

Les avantages d’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Lorsqu’une SCI est soumise au régime des sociétés de personnes, autrement dit à l’impôt sur le revenu (IR), ce n'est pas la société mais ses associés qui sont directement imposés sur les résultats. Chaque associé déclare la part des bénéfices proportionnellement à sa participation dans le capital social.

Le principal atout d’une SCI soumise à l’IR réside dans le régime fiscal avantageux applicable aux plus-values immobilières réalisées par les associés personnes physiques. En effet, les règles prévues aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts permettent d’appliquer le régime des plus-values des particuliers, bien plus favorable que celui en vigueur pour les SCI à l’IS.

Cependant, si ce régime est plus souple en termes de calcul, il n’en reste pas moins fiscalement chargé :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• et, le cas échéant, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Malgré ce niveau global d’imposition, le système d’abattements pour durée de détention rend ce régime particulièrement attractif à long terme. Ces abattements, applicables à la fois à l’IR et aux prélèvements sociaux, permettent d’aboutir à une exonération totale :

• après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ;
• après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Voici le détail des abattements applicables :

À cela s’ajoutent plusieurs dispositifs d’exonération partielle ou totale applicables sur la plus-value, notamment en cas de cession :

• d’un bien utilisé comme résidence principale (par un ou plusieurs associés, via la SCI) ;
• en vue de financer l’achat de sa première résidence principale ;
• d’un bien vendu pour un prix inférieur à 15 000 €.

Enfin, la mise à disposition gratuite d’un bien détenu par la SCI au profit d’un ou plusieurs associés est autorisée sous le régime de l’IR, ce qui n’est pas possible en cas d’option pour l’IS.

Le traitement fiscal des revenus locatifs

Dans le cadre d’une SCI qui loue un bien immobilier nu (à usage d’habitation, par exemple), les loyers perçus après déduction de certaines charges sont répartis fiscalement entre les associés, selon leur pourcentage de détention dans le capital social de la société. Chacun est ensuite imposé selon son propre statut fiscal :

• pour les personnes physiques, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers ;
• pour les entreprises soumises à l’IR, la quote-part est à intégrer dans les BIC professionnels ou BA (bénéfices agricoles), si elles relèvent d’un régime réel ;
• pour les personnes morales soumises à l’IS, les revenus sont traités selon les règles de l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité applicable en cas de cession immobilière

Lorsqu’une SCI relevant de l’IR cède un bien immobilier, les plus-values générées suivent également une logique de translucidité fiscale : elles sont imposées directement entre les mains des associés, selon leur nature juridique :

• pour les associés personnes physiques, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec application possible des abattements pour durée de détention ou des exonérations précitées ;
• pour les entreprises à l’IR soumises à un régime réel, il s’agit d’une plus-value professionnelle ;
• pour les personnes morales à l’IS, la quote-part de plus-value est intégrée dans le résultat imposable, selon les règles classiques de l’IS, sans abattement.

Ce régime fiscal « translucide » présente l’avantage de la simplicité et peut être fiscalement intéressant dans certains cas, notamment en cas de détention longue. Toutefois, il ne permet ni la déduction de l’amortissement du bien, ni le report des déficits excédant 10 700 € et ceux résultant des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, contrairement à une SCI à l’IS.

Les limites du régime IR : attention à la fiscalité des loyers

Si la SCI à l’IR est avantageuse sur le plan des plus-values, elle présente néanmoins des inconvénients en matière de revenus locatifs. Contrairement au régime de l’IS, il n’est pas possible d’amortir les biens immobiliers. Ainsi, lorsque les loyers perçus excèdent les charges, un revenu foncier net est dégagé… et imposé entre les mains des associés.

Pour les associés personnes physiques, cette quote-part de loyers est ajoutée aux autres revenus du foyer et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu :

• 0 % jusqu’à 11 294 € (barème 2025) ;
• 11 %, 30 %, 41 %… jusqu’à 45 % dans les tranches supérieures.

À cela s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui peut porter la charge fiscale totale à plus de 60 % dans certains cas.

Ainsi, si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée, ou si vous disposez de peu de parts fiscales, les loyers issus de la SCI risquent d’être très fortement fiscalisés. Dans une telle configuration, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut s’avérer plus judicieux.

Par ailleurs, lorsque l’acquisition du bien est financée par emprunt, les loyers nets après impôt peuvent être insuffisants pour rembourser les échéances de crédit. Dans ce cas, les associés devront apporter des fonds supplémentaires à la SCI pour assurer sa trésorerie, ce qui peut devenir contraignant à long terme.

Tableau comparatif : quel est le plus avantageux entre SCI à l'IS vs SCI à l'IR ?

Comment choisir entre SCI à l'IR ou à l'IS ?

Définir son profil d’investisseur

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, il est essentiel d’identifier les contours de votre projet immobilier. Plusieurs critères doivent être analysés en amont :

• votre capacité d’emprunt ou d’apport personnel ;
• la nature du bien (habitation ou local professionnel) ;
• le type de location envisagé (meublée, nue, courte ou longue durée) ;
• la présence éventuelle de services proposés (parahôtellerie, conciergerie, etc.) ;
• ainsi que le temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion de l’activité.

Tous ces éléments influenceront le régime fiscal le plus adapté à votre projet, que ce soit l’IR ou l’IS.

Évaluer sa situation fiscale personnelle

Votre fiscalité personnelle joue un rôle déterminant dans le choix du régime de la SCI. En effet, si vous optez pour une SCI à l’IR, les bénéfices tirés de la location seront imposés entre vos mains, dans la catégorie des revenus fonciers.

Cela peut devenir fiscalement désavantageux si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, car les loyers s’ajouteront à vos autres revenus et seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux (17,2 %). À l’inverse, une TMI faible rend le régime de l’IR potentiellement plus avantageux.

Clarifier ses objectifs patrimoniaux

Le choix du régime fiscal dépend également de vos objectifs à moyen et long terme :

• souhaitez-vous générer des revenus immédiats grâce à la location ?
• Votre ambition est-elle de transmettre un patrimoine à vos proches dans un cadre optimisé ?
• S’agit-il de votre premier investissement immobilier ou d’un projet de long terme ?
• Comptez-vous acquérir vos futurs locaux professionnels via votre SCI ?

Chaque objectif patrimonial appelle une structuration spécifique. Par exemple, une SCI à l’IS sera souvent privilégiée dans une logique de capitalisation ou d’investissement locatif intensif, tandis qu’une SCI à l’IR pourra convenir à des projets plus simples ou axés sur la transmission familiale.

Comment faire une option à l'IS ?

Quand formuler l’option pour l’IS ?

L’option pour l’impôt sur les sociétés doit être exercée au plus tard à la fin du 3e mois suivant l’ouverture de l’exercice comptable pour être applicable immédiatement à celui-ci.

Par exemple, si l’exercice de votre SCI suit l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre), l’option devra être notifiée avant le 31 mars pour prendre effet sur l’exercice en cours.

Modalités de l’option

L’option doit être adressée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent, sous la forme d’un courrier signé par l’ensemble des associés de la SCI. Ce courrier doit exprimer clairement la volonté collective d’opter pour l’IS.

Possibilité de revenir à l’IR : un choix réversible… sous conditions

La SCI dispose d’un délai de 5 exercices pour revenir sur son choix et renoncer à l’IS. Cette révocation est possible une seule fois et doit être exercée dans ce laps de temps.

Passé ce délai, l’option pour l’IS devient irrévocable. La SCI reste alors définitivement soumise à l’impôt sur les sociétés, sans possibilité de retour au régime de l’IR.