Statut d’Agent commercial immobilier – Quel statut adopter ?

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Choisir son statut d’agent commercial immobilier est complexe. L’agent commercial immobilier auto entrepreneur est peut être le statut le plus répandu, et il est probablement le meilleur choix existant dans le milieu. Voyons ensemble comment s’y retrouver.

Définition du statut d’agent commercial immobilier

L’agent commercial immobilier assure la vente d’un bien immobilier du début à la fin de l’opération entre un vendeur et un acquéreur.

L’agent commercial immobilier travaille pour une agence immobilière

Tout d’abord, l’agent commercial immobilier travaille pour un mandant que l’on appelle agent immobilier. Ainsi, c’est ce dernier qui le paie à travers un contrat commercial.  L’agent immobilier a une carte professionnelle dénommée carte T. Cette carte lui permet des actes juridiques relatifs aux biens immobiliers. 

Par contre, l’agent commercial immobilier n’a pas à détenir de carte T.

La rémunération de l’agent commercial immobilier est donc étroitement liée aux résultats de ses ventes.

Comme l’agent commercial immobilier est mandataire, Il n’y a donc pas de rapport d’employeur-salarié entre les deux professionnels. En effet, chacun reste libre dans son entreprise et indépendant. Ainsi, l’agent commercial immobilier peut travailler de chez lui. Il se fixe ses propres horaires et objectifs à atteindre.

Comme il est indépendant, l’agent commercial doit se trouver un statut juridique à lui. En ce domaine, il a le choix de l’exercice en nom propre tel que la micro-entreprise, l’entreprise individuelle et l’EIRL. Aucune de ces formes juridiques ne représentent de société.

Quel statut juridique pour un agent commercial immobilier ?

Le statut du micro-entrepreneur pour un mandataire immobilier

Le statut d’agent immobilier micro-entrepreneur est la formule la plus simple pour démarrer. Mais elle n’est pas nécessairement la meilleure. Ses qualités constituent également ses défauts.

Comment s’inscrire comme agent commercial immobilier auto entrepreneur ?

Le micro entrepreneur (nouvelle appellation pour l’auto-entreprise) est un régime juridique ultra simple. Après vous être inscrit sur le site micro-entrepreneur, vous devez vous y rendre de nouveau tous les trimestres pour indiquer votre chiffre d’affaires encaissé. C’est sur cette base que vous êtes imposé au niveau des charges sociales de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Ne pas confondre avec la sécurité sociale des salariés.

Un détail important à vérifier lors de l’inscription : vous devez ajouter à votre déclaration un mandat d’agent commercial. De quoi s’agit il ? C’est un écrit par lequel l’agent immobilier avec qui vous allez travailler vous mandate.

Quels impôts pour un agent commercial immobilier en micro entreprise ?

L’agent commercial microentrepreneur doit s’acquitter :

  • de l’impôt sur le revenu ;
  • de ses cotisations sociales.

Impôt sur le revenu pour l’agent commercial immobilier microentrepreneur

L’agent commercial immobilier dépend de la catégorie fiscale des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Quelles sont les caractéristiques ? L’agent commercial bénéficie d’un abattement de 34% sur son chiffre d’affaires.

De façon concrète, le micro entrepreneur déclare son chiffre d’affaires brut sans abattement dans la catégorie Micro BNC sur sa déclaration d’impôt sur le revenu 2042.

Un exemple chiffré ? Il déclare son chiffre d’affaires encaissé de l’année pour une somme de 30 000 euros. L’administration va calculer son abattement de 34% soit 10200 euros. La base à l’impôt sur le revenu dans la catégorie Micro BNC est donc de 22800 euros.

C’est sur 22800 euros qu’il faudra calculer le taux de l’impôt sur le revenu et obtenir ainsi le montant d’impôt sur le revenu à payer.

Par ailleurs, si vos revenus précédents sont en dessous de certains seuils, vous pouvez choisir de payer votre impôt sur le revenu avec un taux forfaitaire.

Le calcul des charges sociales pour l’agent mandataire immobilier micro-entrepreneur

Le montant des cotisations et contributions sociales se calcule en appliquant au chiffre d’affaires un taux de 22%.

En plus des charges sociales, vous êtes redevable d’une contribution à la formation professionnelle vous ouvrant le droit à la formation professionnelle. Cette cotisation ressort à 0,2 % du chiffre d’affaires encaissé.

Un exemple ? Avec un chiffre d’affaires de 30 000 euros dans l’année, l’agent commercial immobilier auto entrepreneur doit s’acquitter de 6600 euros. Pour mémoire, les cotisations sont trimestrielles.

L’aspect social du micro-entrepreneur

En contrepartie de ces cotisations, vous bénéficiez d’une protection sociale :

  • Santé : maladie, maternité, indemnités journalières (sauf pour les professions libérales relevant de la Cipav qui ne bénéficient pas des indemnités journalières) ;
  • Allocations familiales ;
  • Retraite (régime de base et complémentaire obligatoire) ;
  • Prévoyance (invalidité, décès).

Vous bénéficiez également d’un droit à la formation professionnelle. Pour autant, ne vous attendez pas à des miracles en terme de prestations. Ainsi, le montant de l’indemnité journalière est égal à 1/730 du revenu d’activité annuel moyen des 3 dernières années civiles, dans la limite du plafond annuel de la Sécurité sociale. Si ce revenu annuel est supérieur ou égal à 3 862,80 €, l’indemnité journalière est comprise entre 5,29 € et 54,43 € en 2018. En cas de revenu inférieur à 3 862,80 €, l’indemnité journalière est nulle.

Prenez garde à Pôle emploi. Vous ne bénéficiez pas des allocations chômage en cas de cessation de votre activité.

Plafonds du régime de la micro entreprise pour un commercial immobilier

Certes si ce régime a la qualité de la simplicité, il possède quelques défauts majeurs. Ainsi, le chiffre d’affaires est doublement plafonné. Ainsi, depuis peu, le plafond s’élève à 70 000 euros pour une année de 12 mois. Attention donc à une situation d’un agent commercial immobilier qui s’inscrit en décembre avec une commission de 20 000 euros, la somme serait proratisée et dépasserait donc le seuil maximal.

Fiscalité de la TVA

Par définition, l’agent commercial immobilier n’est pas assujetti à TVA du fait de la franchise de TVA. A ce titre, ses factures mentionnent « TVA non applicable – article 293 B du Code général des impôts ». Cependant :

  • si son chiffre d’affaires excède 35200 euros sur une année civile (du 1er janvier au 31 décembre) ,
  • ou si sur 2 années fiscales consécutives si le chiffre d’affaires est compris entre 33 200 € et 35 200 €

Alors, il doit être assujetti à la TVA.

Défaut de l’agent commercial auto-entrepreneur

Les dépenses ne sont pas déductibles fiscalement.

En effet, l’abattement de 34% est censé représenter les dépenses engagées par l’agent commercial. Autrement dit, quelque soit le montant des frais, dépenses …, celui ci n’a strictement aucune incidence sur la fiscalité du micro entrepreneur. Dans l’absolu, un agent commercial immobilier pourrait avoir 10000 euros de chiffre d’affaires et 15000 euros de frais (essence, téléphone, …). Il resterait redevable et imposable.

Ce système est donc parfois injuste.

L’auto-entreprise ne vous protège pas

Parallèlement, pensez à la souscription d’une assurance responsabilité civile. Prévenez votre assureur de l’utilisation de votre véhicule à titre professionnel et de votre appartement qui sert de siège social. A défaut, vous ne serez pas couvert.

Le choix de l’EIRL pour un commercial immobilier

Enfin, pour mieux vous protéger, vous avez la possibilité de choisir l’option Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée (EIRL), qui vous permet, en affectant à votre activité professionnelle un patrimoine spécifique, de protéger votre patrimoine personnel.

Le statut d’entrepreneur pour un mandataire immobilier

Avec le régime d’entrepreneur, l’agent commercial immobilier ne dépend plus du régime autoentrepreneur. Désormais, ses charges deviennent déductibles en totalité. Bien évidemment, les abattements de 34% n’existent plus.

Pourquoi choisir le statut d’entrepreneur plutôt que d’auto-entrepreneur pour un commercial immobilier ?

Comme indiqué, l’agent commercial peut dépasser les seuils autorisés pour la micro entreprise. Il se retrouve automatiquement propulsé dans l’entreprise individuelle. Attention de vous en apercevoir par vous mêmes, cela vous évitera des redressements fiscaux.

L’autre solution consiste à faire ses propres calculs et sélectionner l’entreprise individuelle pour des raisons liées à la déductibilité de vos charges.

Ainsi, toutes les charges comme une partie de votre loyer, les indemnités kilométriques, les assurances, mais surtout les cotisations sociales obligatoires, … se retirent de votre chiffre d’affaires pour avoir le bénéfice de l’année.

À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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