Investir dans l'immobilier est un choix stratégique pour diversifier son portefeuille et obtenir des rendements à long terme. Cependant, il existe plusieurs options pour investir dans l'immobilier et faire de la location. Soit vous louez en LMP (location meublée professionnelle), soit en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP). Chaque option présente des avantages et des inconvénients différents et il est important de bien comprendre les différences entre LMP et LMNP pour faire le meilleur choix.
Retranscription de la vidéo "Investir dans l'immobilier : LMP ou LMNP ?"
Bonjour, je m'appelle Nahima, je suis avocate fiscaliste chez Dougs. Dougs est une société d'expertise comptable à distance. Dans cette nouvelle vidéo, je vais vous parler de la location meublée professionnelle, aussi appelée LMP, et de la location meublée non professionnelle appelée cette fois LMNP.
Attention ici, il s'agit uniquement de location meublée, c'est-à-dire de la location d'un logement qui va comporter tous les éléments indispensables de la vie courante : lit, réfrigérateur, tables, chaises et j'en passe. Les deux statuts LMNP et LMP concernent uniquement les locations des locaux d'habitation, c'est-à-dire un local destiné au logement des personnes. Mais alors, comment différencier le statut LMP et celui du LMNP? Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ces régimes?
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Le statut LMP
Dans un premier temps, parlons du statut LMP. Le statut LMP, c'est-à-dire la location meublée professionnelle, nécessite la réunion de deux conditions. Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée doivent dépasser 23 000 € sur une année et les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal. Ces deux conditions sont cumulatives. Si elles sont toutes les deux remplies, vous serez alors obligatoirement dans la catégorie LMP. Petite précision: le montant des recettes correspond au total des loyers, charges comprises.
Le statut LMNP
Si au moins l'une des conditions suivantes est remplie, alors vous êtes soumis au statut du LMNP. Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée doivent être inférieures cette fois ci à 23 000 € sur l'année. Ou alors les recettes tirées de la location meublée doivent être inférieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal. Attention, le statut LMNP ou LMP n'est pas un choix. Si vous remplissez les conditions d'un des régimes, alors vous y serez obligatoirement soumis.
Imposition des revenus
Voyons maintenant comment sont imposés ces revenus. Les revenus issus du LMNP ou LMP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, c'est-à-dire les BIC. Si vous réalisez des recettes annuelles inférieures à 72 600 € hors taxes, vous pouvez alors choisir entre le régime réel ou le régime du micro-BIC. Le régime micro-BIC est plus simple et vous permet de bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui n'est pas négligeable. En revanche, si vous réalisez des recettes annuelles égal ou supérieur à 72 600 € hors taxes, vous êtes soumis au régime réel et dans ce cas là, vous pourrez déduire l'ensemble de vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées.
Le traitement de la plus-value en cas de revente
Vous vous posez sûrement une autre question, celle du traitement de la plus value en cas de revente d'un bien immobilier. Si vous êtes au statut de loueur en meublé professionnel, ce sera alors le régime des plus values professionnelles qui va s'appliquer. Dans le cas où vous vendez votre bien immobilier qui avait servi en amont à la location. À l'impôt sur le revenu, il faudra donc différencier entre les plus values réalisées à court terme et celles que vous avez réalisées à long terme. À court terme, c'est-à-dire si vous avez vendu le bien moins de deux ans après son acquisition, la plus value sera alors imposable comme un résultat ordinaire et la plus value à long terme sera quant à elle imposée au taux de 30 %. Cependant, les plus values professionnelles peuvent bénéficier de dispositifs d'exonération spécifiques. En effet, si vous êtes au statut du loueur en meublé non professionnel, alors vous serez soumis au régime des plus values des particuliers. L'avantage de ce régime est de pouvoir bénéficier d'un abattement pour durée de détention. Plus vous aurez détenu le bien longtemps, moins la plus value imposable sera élevée. En effet, une exonération totale est possible à partir de 30 ans de détention. En cas de plus value, celle-ci sera alors imposable au taux de 19 %, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 36,2 %.
Différences en cas de déficit
Il existe aussi des différences lorsque vous avez un déficit. En location meublée professionnelle, ces déficits sont imputables sur la totalité de votre revenu, sans limitation de montant et pendant six ans. En revanche, pour les location meublée non professionnelle, les déficits sont reportables pendant une durée de dix ans et uniquement sur les bénéfices qui proviennent de votre LMNP.
La location courte durée
Un autre type de location existe : la location courte durée. La location de courte durée consiste à louer un local meublé pour l'habitation à une clientèle de passage, la location via Airbnb par exemple. Les revenus de ce type de location sont imposés comme la location du logement meublé dans la catégorie des BIC au régime réel ou micro en fonction des recettes réalisées. Mais vous pouvez être exonéré d'impôt sur ces revenus si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage et que les revenus perçus ne dépassent pas 760 € toutes charges comprises par an.
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