Pourquoi le montage Holding et SCI est avantageux ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier mais vous vous posez des questions sur le financement de tout cela ? Il existe de bonnes solutions comme le montage entre une holding et une SCI (société civile immobilière). La holding a pour fonction de détenir d'autres sociétés peu importe leur activité et créer une SCI sert exclusivement à acquérir des biens immobiliers afin de mieux les gérer, on vous explique tout, c'est parti !

Retranscription de la vidéo "Holding + SCI - Pourquoi le montage Holding / SCI est exceptionnel ?"

Vous pensez pas que ce serait super cool de pouvoir investir dans n'importe quel endroit de France et même ceux qui vous paraissent inaccessibles comme la Croisette ? Faire un investissement immobilier, c'est super, mais la plupart du temps, on manque de financement. Ce que je vous propose, c'est de regarder aujourd'hui justement le financement à travers un montage, la holding et la société civile immobilière. Oui, c'est super sympa. Et aujourd'hui, et bien, c'est le sujet de prédilection que nous allons voir ensemble. La holding et la société civile immobilière, voilà le sujet qu'on va voir ensemble. On va le voir à travers un sommaire : une définition de ce qu'est la holding, une définition de ce que la société civile immobilière ça ira très rapidement les deux parce que tout simplement j'ai déjà fait des vidéos dessus. Puis le mariage de la holding et de la SCI, vous allez voir c'est un mariage hyper prometteur. Pourquoi ? Un exemple chiffré, et puis justement un exemple de montage. Bonjour, je m'appelle Patrick, je suis expert comptable. Je suis le cofondateur de la société d'expertise comptable Dougs. J'ai le plaisir de vous montrer tout, tout de suite, tout cela et c'est maintenant. Allez!

Définition de la Holding et de la SCI

Première partie: une holding, c'est quoi? Une holding, c'est tout simplement une société qui peut être une SASU, qui peut être une SARL, qui peut être une EURL. Je rappelle que la holding n'est pas sous une forme juridique, c'est une fonction et donc avec cette fonction, elle va tenir d'autres sociétés. Souvent on pense à détenir des SAS, SAS 1 SAS 2, une SARL, SAS 3. Donc du coup, ça peut être ici du consulting, là une pâtisserie, là un restaurant. Et puis la quatrième, ça peut être une boulangerie, par exemple. Bref, vous pouvez absolument mettre toutes les sociétés que vous voulez en dessous d’une société holding. Et derrière tout cela, et bien, on peut aussi faire des sociétés civiles immobilières. Mais c'est quoi une société civile immobilière ? Je rappelle qu'une société civile immobilière, c'est une société qui a pour objet social d'acquérir des biens immobiliers ou des biens représentatifs d'immobilier pour pouvoir les gérer et récupérer des locations ou des rentes. Concrètement, on a une obligation, je le rappelle, d'avoir deux associés. On verra tout à l'heure que ce n'est pas nécessairement deux associés personnes physiques qui détiennent une société civile immobilière qui va pouvoir détenir un bien immobilier, une maison par exemple, ça peut être un appartement ou un immeuble. Ça peut être aussi que l'usufruit, ça c'est un petit peu à la mode ces temps-ci, on achète l'usufruit et on en touche des loyers. Ca peut être aussi des sociétés, ce qu'on appelle des SCPI, ce sont des parts sociales de SCPI. On peut également avoir d'autres sociétés civiles immobilières en dessous une SCI. Bref, vous voyez, ce n'est pas le choix qui manque lorsqu'il s'agit d'investir en immobilier dans une société civile immobilière. 

Le mariage Holding et SCI, ça consiste en quoi ?

Et donc ce fameux mariage holding plus SCI ça consiste en quoi ? Ça consiste justement à rattacher la société civile immobilière avec la holding et je vous expliquerai pourquoi, mais comment on peut s'y prendre. Alors je rappelle, il faut avoir deux personnes qui détiennent une SCI et dans ce cas là, on voit que M. Martin détient la holding qui détient la SAS 1, la SAS 2 , la SAS 3 et aussi une participation dans la société civile immobilière, la SCI. Mais il y a aussi Mr Durand, donc voilà M. Martin et Monsieur Durand, ça fait deux et ça fonctionne très bien. Bon, peut être que Monsieur Martin, il a peut être pas envie de voir Monsieur Durand, parce que après tout, j'ai la capacité financière de pouvoir faire l'opération. Donc exit Monsieur Durand et comment va t'il s'y prendre ? Et bien tout simplement, Monsieur Martin détient toujours la holding qui détient toujours les quatre sociétés, mais lui va se remettre comme personne physique à l'intérieur de la société civile immobilière. On peut très bien imaginer que la holding détient 99 % de la Société civile immobilière et monsieur Martin en détienne une seule part 1%. On peut également imaginer que, on est dans le même schéma, c'est Monsieur Martin, il a pas envie d'être personne physique à l'intérieur de la société civile immobilière et donc c'est sa holding qui va détenir une grande participation, peu importe d'ailleurs, et la SAS 3 qui va détenir la Société civile immobilière. Donc vous voyez que c'est un deuxième montage dans lequel et bien somme toute il n'y a plus aucune personne physique qui détient des SCI mais on a toujours des associés qui sont des personnes morales. Ou on peut avoir un cas extrêmement classique Monsieur Martin qui débute, et dans sa société ça marche bien, il a pas envie de s'encombrer d'une holding et d'autres sociétés parce qu'il se dit : après tout, je vais commencer petitement et ça me permettra de me mettre véritablement en force. Et là, on peut très bien imaginer un schéma très classique que l'on retrouve, il y a une petite faiblesse à l'intérieur, c'est la sécurité. C'est-à -dire que si la SAS venait à déposer le bilan, la SCI serait mangé alors que ce n'est pas le cas dans les autres montages qu'on a pu voir. Mais pour démarrer, franchement, c'est assez sympa parce que ça vous permet de ne pas créer de société holding. Vous avez juste à vérifier que dans vos statuts, la société, votre société d'exploitation d'ailleurs que ce soit une SASU, que ce soit une SAS, que soit une EURL, que ce soit une SARL ou une société anonyme ou tout typologies d'ailleurs de société, vous pouvez très bien lui adjoindre une fonction supplémentaire à votre objet social actuel qui est la détention de biens immobiliers à travers une SCI. Et du coup on a la fameuse SCI et vous remarquerez que la SAS holding que Mr Martin détient dans la SCI , on a bien deux associés, une personne physique et une personne morale, tout va pour le mieux du monde. 

Financement Holding et SCI

Maintenant, on va arriver véritablement dans le financement. Comment est ce qu'on fait ? On imagine par exemple la situation où je suis le dirigeant d'une SAS qui marche bien. Et je me dis : au fait, comment est-ce que je vais la faire financer ? J'aimerais bien acheter un bien immobilier. Et là, l'astuce, ça peut justement consister à créer une société holding. Alors on fera dans le premier schéma, c'est-à -dire un schéma un petit peu plus complexe, parce qu'une fois que vous aurez compris celui-ci, vous comprendrez nécessairement les autres. Donc, on suppose que je vais avoir besoin d'argent pour constituer la SCI. Vous savez que, en règle générale, il faut apporter au moins au minimum le montant des droits d'enregistrement mais on peut très bien apporter un petit peu plus. Donc du coup, je me dis j'ai une SAS, j'ai une société holding et j'aimerais que ce soit la holding qui prend une participation majoritaire dans la société civile immobilière. Comment est-ce que je peux me débrouiller sachant que la holding par définition ne reçoit de l'argent que de la SAS. Et bien je peux tout simplement dire : de la SAS, je vais remonter de l'argent dans la société holding. Alors c'est là ou la magie opère. Parce qu'à partir du moment où la holding détient au minimum 5% de sa filiale française et bien elle bénéficie d'un régime qu'on appelle au régime des sociétés mères-filles. Ce régime société mère-fille consiste en quoi ? Ca consiste à pouvoir percevoir des dividendes de sa fille, la mère reçoit de l'argent de sa fille et elle va pouvoir bénéficier, la mère, en fait d'une quasi exonération des dividendes qui sont perçus. Donc l'argent remonte de la SAS vers la holding. En temps normal, on devrait être imposés. Mais c'est là ou la magie s'opère. Parce que je rappelle que la SAS a quand même au passage déjà versé de l'impôt sur les sociétés, les dividendes après l'IS, et pour pas être une deuxième fois impactés. Et bien, la holding va recevoir cet argent et va bénéficier d'un abattement sur la base imposable égale à 95%. Donc 100 000 moins 95 %,  il reste 5 000 € qui sont imposables à l'intérieur de la société holding. Si je suppose que je bénéficie du taux d'imposition à 15 %, c'est à dire que mon bénéfice est inférieur à 38 120€. Et bien, mes 5 000 € seront imposés à 15% et j'aurai donc 750 € d'impôt sur les sociétés à verser au titre des 100 000 € que j'ai reçu. Je pense que c'est une fiscalité qui est quand même relativement recherchée et donc avec cet argent qui va rester, c'est à dire les 100 000 moins les 750€ d'IS et bien je vais verser de la société holding à la société civile immobilière. Du coup, je me retrouve avec 99 250 € dans la société civile immobilière. Et puis, on suppose que j'ai décidé de faire quelque chose qui coûte plus que 100 000 €. Donc je vais aller voir ma banque. Et comme c'est la société civile immobilière qui va acheter le bien immobilier, elle va demander à la banque un emprunt. On suppose que la banque lui prête de l'argent à la société civile immobilière et grâce à l'achat, grâce à l'emprunt qu'on a pu avoir et grâce à l'argent que j'ai reçu de ma société holding, et bien, je vais pouvoir acheter un bien immobilier. Vous voyez, c'est relativement simple et vous allez me dire : oui, mais c'est pas mal. Et on se retrouve effectivement comment pour pouvoir financer le reste ? Parce que, en règle générale, le montant des loyers n'arrive pas à dépasser le montant du remboursement d'emprunt des échéances. Donc, comment fait-on pour financer le manque entre les échéances d'emprunt et le montant des loyers? Et bien ça peut être la holding qui continue à compléter, c'est à dire que j'aurai le même schéma : la SAS remonte de l'argent vers la holding, la holding le redescend vers la société civile immobilière. La boucle est bouclée et ça permet de pouvoir financer des choses sympa. 

Pourquoi faire ces montages ?

Alors certains d'entre vous pourraient dire pourquoi est ce qu'on fait un montage aussi complexe? Après tout, je pourrais le faire moi même. Ben voyons voir. Justement, on suppose que vous avez une SAS, on n'a pas monté de société holding et puis on se dit : tiens, c'est M. Martin qui va être propriétaire de la société civile immobilière, plus une deuxième personne, mais peu importe. Et du coup, je me retrouve à remonter 100 000 € vers Monsieur Martin. Bon, vous savez comment ça marche lorsqu'on distribue des dividendes, une SAS à l'impôt sur les sociétés vers une personne physique. Et bien on est assujetti à une taxe, un impôt. Alors en règle générale, la plupart des gens choisissent la fameuse flat tax. On peut être également dans un ancien régime, mais peu importe, on est taxé quoi qu'il arrive. Au minimum 17,2% CSG plus l'impôt sur revenu. Soit on choisit les 30 % et on n'en parle plus, donc 30 % qui correspondent à 12,8 et 17,2 de CSG et on ne parle plus jamais effectivement d'imposition. Mais il n'empêche effectivement que ça va coûter relativement cher. Et donc soit 100 000€, 30 000 vont aller vers l'Etat, 70 000 vers M. Martin et Mr Martin pourra mettre ses 70 000 € dans la société civile immobilière. Bon vous avez vu, on a perdu 30 000 € au passage. Deuxième solution, celle que je préconise, on a la SAS 100 000 € euros. On va remonter de l'argent vers la société holding. Comme je vous ai expliqué tout à l'heure, on va bénéficier du régime des sociétés mère et fille et au lieu de perdre 30 000 €, on va perdre 750 € maximum. Moralité de l'histoire, ma holding pourra mettre 99 250 €. Donc la différence, c'est que si je fais un schéma sans holding, et bien je n'aurai que 70 000 €. Si je fais un schéma avec une holding, j'aurai 99 250 €, ce qui correspond à 42 % de plus, ce qui est loin d'être négligeable comme vous pouvez le remarquer. 

Comment faire ces montages ?

Comment est-ce qu'on fait tous ces montages là? Alors, soit vous avez déjà votre société, puis vous vous dites : c'est celle qui servira de holding et j'aurai juste à constituer une société civile immobilière. On s'occupe de ce genre de situation bien évidemment. On peut faire des montages un peu plus importants, notamment avec des montages qui sont liés à des holdings. C'est à dire que j'ai une SAS, je pousse effectivement Monsieur Martin à constituer une société ou pas, il peut y avoir chaque situation bien évidemment. Et Monsieur Martin va détenir une société holding qu'il aura constituée soit par le biais d'un apport effectivement de ses actions, soit par le rachat de ses propres titres. Ça peut être une imposition qui peut être assez sympathique, notamment si on veut faire des choix entre : est ce que je choisis plutôt de toucher beaucoup de dividendes comme ça je pour réduire ma rémunération puisque j'aurai de l'argent d'avance, il y a vraiment une réflexion à avoir. Est ce que je fais ça ? Est ce que je fais une fiscalité plutôt latente et où je ne paye rien avec des apports ? Ça, c'est une question effectivement de choix personnel. Et puis un élément financier qui va rentrer. Et donc du coup, j'ai M. Martin qui détient la holding qui détient la SAS. On revient donc à un schéma hyper classique. Combien ça coûte tout ça? Bien évidemment, les prix que je vais donner, ce sont ceux qui sont liés à Dougs, notre société d'expertise comptable. Vous voyez, lorsqu'on fait tout de suite, il y a le montage simple, c'est à dire on crée une holding d'emblée, sans faire quoi que ce soit, parce que tout simplement, on a déterminé qu'on voulait une holding et on voulait tout de suite une société d'exploitation et après on fera une SCI. C'est relativement rare parce que la plupart des dirigeants souhaitent d'abord créer leur société, voir ce qui va se passer. Mais ça arrive aussi que le montage simple peut apparaître. Donc 150 €, ce sont nos honoraires, les frais de greffe, les frais d'annonces légales et on arrive à un total d'environ 470 €. Si je fais une cession de titres, je crée toujours ma holding, je crée toujours mes frais de greffe et mes annonces légales. Et puis je vais avoir des droits d'enregistrement qui peuvent se fixer. Et puis j'aurai bien évidemment des honoraires qui seront complémentaires du fait effectivement de la cession des titres. Et puis le troisième, plus complexe, c'est l'apport de titres. Donc là, c'est pour éviter la fiscalité si on en a envie. On va retrouver exactement les mêmes frais. Mais la grosse différence, c'est qu'on fera un traité d'apport en plus, on fera intervenir également un commissaire aux apports. Forcément, quand on rentre des gens dans la boucle de façon supplémentaire, il y a un coût toujours supérieur. D'ici là, portez vous bien, passez une excellente journée, n'hésitez pas à likez cette vidéo, n'hésitez pas à vous abonner. Puis si vous avez des questions, vous les posez directement en commentaires. A très vite chez Dougs !