Local professionnel & SCI – Pourquoi ?

  • Véronique Maurice
  • 4 février 2019
  • SCI

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Un jour ou l’autre, vous vous poserez la question de l’acquisition de vos propres locaux professionnels. Alors, pourquoi passer par une société civile immobilière (SCI) ?

Comment acheter des locaux professionnels ?

Ainsi, pour acquérir des locaux professionnels, 3 possibilités s’offrent à vous :

  • Acheter votre local professionnel par le biais de votre société actuelle ;
  • Acquérir vos locaux à titre privé ;
  • Créer une SCI et les acquérir par ce biais.

Acquérir des locaux professionnels par votre société

Vous pouvez tout à fait acheter un local professionnel par le biais de votre société actuelle, que vous soyez en SARL, EURL, SAS ou SASU. Il s’agit en effet d’une solution beaucoup plus simple. En effet, vous n’avez d’autre difficulté qu’à demander à votre banquier les fonds nécessaires pour l’acquisition. Comptablement, cela est très simple également car vous pouvez amortir le bien acquis (à l’exception de la partie terrain) et réduire ainsi le montant de votre résultat imposable. En outre, pas de calcul du prix de la location puisque c’est votre société qui le détient.

Cependant, 2 problèmes vous guettent. Un très silencieux et peu connu : le risque de qualification de votre société d’immobilière dans le sens où le montant de votre local peut être prépondérant par rapport aux autres immobilisations. Mais également le jour de la revente de votre société. En effet, comment ressortir le bien immobilier de votre société pour le conserver lors de la revente des parts de votre société ? Ou tout simplement, faciliter la vie de l’acquéreur des titres de votre société qui n’a peut être ni envie, ni les moyens financiers. On sent bien que cette version n’est pas optimisée pour votre gestion patrimoniale.

Acquérir un local professionnel à titre privé

Cette deuxième possibilité est véritablement à proscrire pour une raison simple : la fiscalité personnelle annuelle. En effet, vous allez devoir vous acquitter d’un impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers sans avoir nécessairement l’argent. Démonstration ?

  • Tout d’abord, nous supposons l’acquisition d’un local professionnel pour la somme de 100,000 euros à laquelle nous rajoutons des frais de notaire à hauteur de 7,000 euros.
  • Ainsi, vous louez ce local professionnel à votre société pour la somme de 8,000 euros annuels. Le montant de votre taxe foncière est payée par votre société locataire.
  • En schématisant, votre imposition personnelle va être la suivante au niveau des revenus fonciers : 8,000 euros de recettes auxquelles nous allons déduire les charges financières, les éventuelles charges de copropriété et éventuellement quelques travaux et un abattement annuel de 20 euros !
  • En supposant un taux marginal d’imposition de 14 % d’impôt sur le revenu (à voir ci dessous), vous paierez pour l’impôt une somme d’environ de 1,100 euros approximativement (à affiner en fonction de votre situation) à laquelle il faudra rajouter la CSG plus de 1,200 euros), soit 2,300 euros en tout chaque année à débourser.
  • Au final, vous risquez de payer de l’impôt sur de l’argent dont vous ne disposez pas.
Tranche d’impositionTaux d’imposition
jusqu’à 9 964 €0%
De 9 964 € à 27 519 €14%
De 27 519 € à 73 779 €30%
De 73 779 € à 156 244 €41%
Au dessus de 156 244 €45%

Acquérir un local professionnel par une SCI

Cette 3ème solution est la voie royale pour l’acquisition et la conservation d’un local professionnel. En effet, vous disposez d’une multitude de choix. Le principe initial est toujours le même :

  • Vous créez une société civile immobilière (SCI). Cette SCI sera détenue par vous mêmes et une autre personne (au moins 2 associés) ou une autre société si vous le souhaitez,
  • A ce titre, une réflexion de l’acquisition par une holding est fortement recommandée,
  • Votre SCI optera à la TVA ou pas. Parfait, notamment lorsque la SCI doit faire des travaux ou lorsque votre acquisition de local s’associe avec la reprise de la TVA non acquittée totalement par le cédant du local professionnel.
  • Enfin, votre SCI optera ou non à l’impôt sur les sociétés en fonction des conditions de l’opération et de la nature du propriétaire.

Quelle fiscalité associer à la SCI ? IR ou IS ou translucidité ?

Tout d’abord, il n’existe pas de fiscalité à proprement parlé de la SCI si celle ci n’opte pas pour l’IS.

La SCI reste à l’impôt sur le revenu

Cette fiscalité dépend de la nature des associés. Donc, si l’associé est une personne physique, le bénéfice fiscal sera rajouté dans la déclaration d’impôt sur le revenu de la personne physique par le biais d’une déclaration 2072. Mais dans les faits, cela n’ouvre pas de grand intérêt car on retombe dans le cas fiscal d’une détention directe par un particulier.

Mais la SCI peut être détenue par une société de type SAS ou SARL ou Société Civile à l’impôt sur les sociétés. Dès lors, grand changement de programme au niveau fiscal. En effet, on peut ainsi amortir le local professionnel. Ainsi, les personnes physiques ne seront plus impactées par la CSG et l’impôt sur le revenu.

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés

La SCI est naturellement sans impôt comme nous l’avons décrit. Mais elle peut opter à l’impôt sur les sociétés au moment de sa création mais également chaque année dans les 3 mois qui suivent l’ouverture d’un nouvel exercice.

De fait, la SCI a son propre impôt. En schématisant, elle se comporte comme une SAS ou une SARL. Les produits sont imposables et les charges sont déductibles, y compris les dotations aux amortissements.

En reprenant l’exemple du début du local de 100,000 euros, une année normale pourrait ressembler à cela :

  • Le loyer est de 8,000 euros,
  • La dotation aux amortissements du local professionnel (hypothèse de base d’amortissement de 85,000 euros en faisant ressortir la valeur du terrain sur une durée de 30 années, soit 2,800 euros de dotation annuelle,
  • Les charges financières et de copropriété à hauteur de 1,000 euros (hypothèse),
  • Soit une base fiscale de 4,200 euros et donc un IS de 630 euros annuellement.
  • Dans les faits, il y a fort à parier que nous pourrions même ne rien à avoir à payer en retenant les frais de notaire et en les passant directement en charges,
  • Et s’il y avait besoin de le redire : zéro impôt pour le particulier.

Il y a donc de multiples intérêts à passer par une SCI pour l’acquisition de vos propres locaux professionnels, à vous de trouver le bon local désormais !

À propos de l'auteur : Véronique Maurice est expert-comptable et cofondatrice chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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