Pourquoi et quand opter pour la SCI à l'IS ?

Définition d'une SCI à l'IS

Avant d’aller plus loin, je veux m’assurer que vous, investisseur immobilier, partiez sur de bonnes bases. Comprendre ce qu’est réellement une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est essentiel pour décider si ce régime peut optimiser votre fiscalité ou non.

Je commence donc par vous expliquer le principe simplement.

Une SCI à l’IS, c’est quoi exactement ?

Une SCI à l’IS est une société civile immobilière dont les bénéfices sont imposés directement au niveau de la société, et non au niveau de chaque associé individuellement.

Concrètement :

• la SCI calcule son résultat fiscal ;
• ce résultat est imposé à l’impôt sur les sociétés ;
• et vous, en tant qu’associé, n’êtes imposé personnellement que si vous retirez de l’argent (rémunération, dividendes).

C’est donc un fonctionnement assez proche d’une société « classique ».

Et en quoi est-ce différent d’une SCI à l’IR ?

Pour bien comprendre l’intérêt de l’IS, il faut rappeler le fonctionnement inverse de la SCI à l’IR, le régime par défaut.

À l’IR :

• la SCI est translucide ou semi-transparente fiscalement ;
• chaque associé est imposé sur sa part de bénéfices ;
• même si la SCI garde l’argent (pas de distribution nécessaire).

Autrement dit, en SCI à l’IR : l’impôt est payé par les associés, même s’ils ne touchent rien.

En SCI à l’IS : l’impôt se paie au niveau de la société, et vous ne serez imposé personnellement que si vous percevez un revenu.

Cette distinction est la base de tout le reste : amortissement, plus-values, distribution, etc. On va maintenant avancer étape par étape pour voir comment cela impacte réellement votre projet d’investissement.

Pourquoi choisir l'IS dans le cadre d'une SCI ? Quels sont ses avantages ?

Avant d’entrer dans les calculs ou les comparaisons, je veux également vous montrer pourquoi autant d’investisseurs se tournent vers la SCI à l’ISpourquoi autant d’investisseurs se tournent vers la SCI à l’IS.

Souvent, leur objectif est simple : payer moins d’impôts sur les loyers, tout en gardant une structure flexible et maîtrisée.

Je vais donc vous expliquer pas à pas comment fonctionne la fiscalité à l’IS, et surtout ce qui peut rendre ce régime très attractif dans certains projets.

1. La SCI à l’IS permet de déduire beaucoup plus de charges

Lorsque vous choisissez l’IS, la SCI adopte des règles fiscales proches de celles d’une entreprise. Cela signifie que la plupart des dépenses liées à votre investissement deviennent déductibles, ce qui peut réduire très fortement votre résultat imposable.

Concrètement, à l’IS, vous pouvez déduire :

• les intérêts d’emprunt ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ;
• les travaux de réparation et d’entretien ;
• les assurances ;
• les honoraires (notaire, expert-comptable, agence, etc.) ;
• la rémunération du gérant ;
• et même certains frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc).

Mais pour que ces charges soient déductibles, il faut qu’elles soient :

• justifiées ;
• engagées dans l’intérêt de la SCI ;
• comptabilisées ;
• et réellement nécessaires (pas de dépenses de confort, par exemple).

En SCI à l’IR, plusieurs de ces charges ne sont pas déductibles (amortissement, frais de notaire, etc.). C’est donc un premier avantage considérable pour optimiser l’impôt.

2. L’amortissement : le principal levier d’optimisation à l’IS

C’est l’un des points que la plupart des investisseurs apprécient le plus. Avec une SCI à l’IS, vous pouvez amortir la quasi-totalité du bien immobilier (hors terrain), ainsi que certains travaux et améliorations.

Pour dire les choses simplement, l’amortissement vous permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien, sans sortir un seul euro de trésorerie

Exemple :

Imaginons que votre SCI achète un immeuble d’habitation :

• prix hors terrain : 100 000 € ;
• durée d’utilisation estimée : 25 ans ;
• amortissement annuel : 4 % (100/25) ;

soit 4 000 € déduits chaque année du résultat.

Ce montant vient en diminution des loyers imposables même si vous ne payez rien du tout. C’est une charge purement comptable, un avantage fiscal net.

Dans les faits, l’amortissement permet très souvent de ramener le résultat imposable à zéro, voire de générer un déficit.

3. Le report des déficits : un amortisseur très utile pour les investisseurs

Autre avantage du régime IS : si la SCI réalise un déficit, vous pouvez le reporter sans limite de temps sur les bénéfices futurs.

Cela signifie que :

• vos premières années peuvent être peu ou pas imposées ;
• les travaux lourds ou les investissements importants sont mieux valorisés fiscalement ;
• la fiscalité devient plus prévisible et plus lissée dans le temps.

Pour un investisseur qui cherche à maîtriser sa trésorerie, c’est un levier particulièrement intéressant.

4. Une imposition souvent plus faible : le taux d’IS

Une fois le résultat fiscal calculé (loyers – charges – amortissements), c’est la SCI qui paie l’impôt.

Les taux applicables sont :

• 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, si la SCI remplit les conditions (capital détenu à 75% par des personnes physiques + CA < 10 M€),
• 25% au-delà.

Ces taux peuvent être bien plus faibles que ceux de l’impôt sur le revenu, surtout si votre tranche marginale d’imposition est élevée (30%, 41% ou 45%).

C’est l’un des arguments les plus décisifs pour les investisseurs à forte imposition personnelle.

5. Une fiscalité plus douce pour les associés (selon ce que vous retirez de la SCI)

Avec l’IS, il y a une logique simple : si vous ne retirez rien, vous ne payez rien personnellement.

Les associés n’ont à payer de l’impôt que sur ce qu’ils perçoivent :

• rémunération de gérance ;
• dividendes.

En clair, tant que l’argent reste dans la SCI, vous ne subissez aucune fiscalité personnelle.

C’est très différent de l’IR, où les associés paient l’impôt même si aucun euro n’est distribué.

En résumé, l’IS permet :

• plus de charges déductibles ;
• l’amortissement du bien ;
• un résultat fiscal fortement réduit ;
• une imposition souvent plus faible ;
• un report illimité des déficits ;
• la maîtrise totale de votre fiscalité personnelle.

Maintenant que vous avez vu les avantages, je vous propose de passer à un point tout aussi important : les limites et inconvénients de l’IS, car ce régime n’est pas adapté à tous les projets.

Quelles sont les limites et les risques de la SCI à l'IS ?

Après avoir vu les nombreux atouts de la SCI à l’IS, je veux maintenant vous parler de l’autre face du régime. Comme tout outil fiscal, l’IS n’est pas parfait, et certaines limites peuvent peser lourd dans un projet immobilier.

Mon objectif ici est simple : vous permettre d’anticiper les risques pour faire un choix vraiment éclairé.

1. La fiscalité sur les plus-values : le principal piège de l’IS

C’est sans doute le point le plus important à avoir en tête.

Pendant la durée d’exploitation, l’amortissement est un excellent levier fiscal, mais au moment de la revente, il se “rattrape”.

Pourquoi ? Parce qu’à l’IS, la plus-value n’est pas calculée sur le prix d’achat, mais sur la valeur nette comptable (VNC) du bien.

Or, plus vous amortissez, plus la VNC diminue.

Reprenons l’exemple de l’immeuble acquis pour 100 000 € avec un taux d’amortissement de 4% et admettons que ce bien a été détenu pendant 10 ans avant d’être revendu 120 000 € :

• coût d’acquisition du bien : 100 000 €
• amortissements cumulés : 10 x (100 000 x 4%) = 40 000 €
• valeur net comptable : 100 000 - 40 000 = 60 000 €

Ainsi, pour une vente au prix de 120 000 €, la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession s’élève à : 120 000 - 100 000 = 20 000 €.

Mais ce n’est pas le montant de la plus-value imposable à l’IS ! En effet, celle-ci sera donc déterminée à partir de la valeur nette comptable du bien en lieu et place de son prix d’acquisition. La plus-value imposable s’élève alors à : 120 000 - 60 000 = 60 000 €.

Vous voyez le mécanisme : plus vous avez optimisé votre fiscalité pendant l’exploitation, plus la plus-value à l’IS sera élevée à la revente.

Par ailleurs, qu’importe la durée de détention des actifs immobiliers, leur affectation ou le chiffre d’affaires réalisés par la SCI soumise à l’IS, aucun abattement ou exonération n’est susceptible de s’appliquer.

En effet, le régime des plus ou moins values à l’impôt sur les sociétés diffère de ceux prévus en matière de plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

Il n’existe aucun régime de faveur en dehors des plus-values afférentes aux titres de participations détenus depuis plus de 2 ans dont seule une quote-part de frais et charges de 12% est imposable au taux d’IS.

2. Le fonctionnement de deux régimes distincts selon que les bénéfices sont conservés ou distribués

À l’IS, la société paie l’impôt sur ses bénéfices. Jusque-là, tout va bien.

Mais si vous décidez ensuite de retirer cet argent sous forme de dividendes, vous serez imposé une seconde fois à titre personnel.

Concrètement :

• 1ʳᵉ imposition : la SCI paie l’IS (15 % ou 25 %) ;
• 2ᵉ imposition : vous payez l’IR + prélèvements sociaux sur les dividendes (Flat tax 30 %, ou option IR après abattement de 40 %).

Pour les investisseurs qui ont besoin de revenus réguliers, la SCI à l’IS peut donc être moins intéressante.

3. Le passage de l’IR à l’IS : une transition parfois risquée

Beaucoup d’investisseurs souhaitent basculer de l’IR vers l’IS pour profiter de l’amortissement.

Mais cette transition n’est pas neutre : elle s’analyse juridiquement comme une cessation d’activité.

Cela peut entraîner :

• l’imposition des plus-values latentes ;
• l’imposition des bénéfices en sursis ;
• l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés.

Heureusement, un mécanisme d’atténuation existe :

si vous conservez les valeurs comptables d’origine du bien, vous évitez l’imposition immédiate.

La plus-value latente sera alors imposée plus tard, lors de la revente, selon les règles de l’IS.

Deux options s’offrent donc à vous :

• maintenir la valeur comptable d’origine → taxation reportée
• revaloriser à la valeur de marché → taxation immédiate

Dans tous les cas, c’est une étape délicate qui nécessite un accompagnement fiscal sérieux.

4. Une comptabilité plus lourde (et plus coûteuse)

À l’IS, votre SCI doit suivre les règles de la comptabilité commerciale.

Cela signifie que chaque année, vous devez établir :

• un bilan,
• un compte de résultat,
• une annexe,
• et télédéclarer ce résultat via le formulaire 2065.

C’est une gestion plus rigoureuse que pour une SCI à l’IR.

Dans les faits, cela implique presque toujours de passer par un expert-comptable.

5. La fiscalité en cas de cession de parts : souvent moins favorable qu’à l’IR

On y pense moins, mais la SCI à l’IS peut aussi être moins avantageuse si vous revendez non pas l’immeuble, mais vos parts.

• En SCI à l’IS, la cession de parts par un associé personne physique relève en principe du régime des plus-values mobilières : PFU (flat tax) à 30 % par défaut, ou option pour le barème de l’IR.
• En SCI à l’IR (à prépondérance immobilière), la cession de parts relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers, souvent plus avantageux sur le long terme (abattements liés à la durée de détention pouvant mener à une exonération d’IR, puis de prélèvements sociaux).

C’est donc un point à anticiper si vous prévoyez une sortie par revente des parts.

En résumé : l’IS est moins intéressant si :

• vous prévoyez de revendre le bien (plus-values très taxées) ;
• vous voulez vous verser beaucoup de revenus (double imposition) ;
• vous n’avez pas de besoin réel d’amortir ;
• vous souhaitez limiter la paperasse et les coûts de gestion ;
• vous pensez changer de régime fiscal en cours de route.

Par contre, il reste pertinent si :

• vous investissez long terme ;
• vous privilégiez la rentabilité locative (revenus plutôt que revente) ;
• vous voulez optimiser l’impôt chaque année ;
• vous êtes dans une tranche IR élevée ;
• vous n’avez pas besoin de sortir beaucoup de trésorerie.

SCI à l’IS ou SCI à l’IR : quel régime est le plus avantageux ?

À ce stade de votre réflexion, vous avez probablement une question en tête : finalement, quel régime est le meilleur pour mon investissement : l’IS ou l’IR ? l’IS ou l’IR ?

Comme il n’y a pas une réponse unique, je vous propose une comparaison claire, point par point.

L’idée est simple : vous aider à visualiser en quelques secondes comment chaque régime fonctionne, et surtout dans quels cas l’un devient plus avantageux que l’autre.

Pour que ce soit immédiatement lisible, j’ai réuni les points essentiels dans un tableau complet.

Comment choisir entre SCI à l'IS et SCI à l'IR ?

Maintenant que vous avez une vision claire des deux régimes, la vraie question est : “Lequel est le mieux adapté à ma situation, à mes revenus et à mon projet ?”

Pour y répondre simplement, je vous propose de passer en revue trois points clés.

Déterminer son profil d’investisseur

Pour commencer, il est essentiel de définir la nature de votre projet immobilier. En effet, un certain nombre de paramètres entrent en jeu lorsque l’on souhaite investir :

• votre capacité de financement ;
• le type d’investissement envisagé (location longue ou courte durée, logement d’habitation ou locaux professionnels) ;
• ou encore le niveau de prestations que vous comptez proposer (location simple, logement meublé, services de parahôtellerie, etc.).

Si votre projet s’oriente vers de la location meublé, de la courte durée, des prestations supplémentaires, ou plus globalement une recherche d’optimisation des loyers, la SCI à l’IS est souvent plus cohérente. En effet, la location meublée est une activité de nature commerciale, si une SCI en fait une activité habituelle, elle peut perdre son caractère civil et devenir imposable à l’IS.

Elle permet généralement de mieux absorber les charges et d’améliorer la trésorerie.

À l’inverse, si votre projet est principalement patrimonial, comme l’achat d’un bien destiné à être conservé et transmis, ou un projet nécessitant peu de gestion, la SCI à l’IR reste souvent plus adaptée.

Analyser sa situation fiscale personnelle

Le choix entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR dépend aussi, et parfois surtout, de votre situation fiscale.

Si vous êtes un particulier, le niveau d’imposition de votre foyer joue un rôle décisif : à l’IR, les profits tirés de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, votre fiscalité peut rapidement devenir lourde. Lorsqu’on est imposé à 30 %, 41 % ou 45 %, l’IS devient généralement plus avantageux, car il permet de réduire fortement le résultat grâce aux amortissements.

À l’inverse, si votre TMI est faible ou modéré, la SCI à l’IR peut rester pertinente. Votre imposition sur les loyers sera plus supportable et vous profiterez d’un régime simple, sans double imposition en cas de distribution.

Prendre en compte ses objectifs patrimoniaux

Enfin, votre décision dépendra de vos objectifs personnels :

Si vous cherchez à générer des revenus locatifs réguliers, à optimiser la trésorerie, ou à réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets, l’IS est généralement plus adapté. L’amortissement du bien et la déduction large des charges permettent de lisser votre fiscalité d’année en année.

En revanche, si votre priorité est de réaliser une plus-value à la revente, l’IR est nettement plus intéressant. Les abattements pour durée de détention rendent la fiscalité bien plus douce qu’à l’IS, où la plus-value est souvent fortement imposée.

Pour faire simple :

• Choisissez la SCI à l’IS : si vous êtes imposé dans une tranche élevée, si votre projet vise à optimiser les loyers ou si vous cherchez une meilleure trésorerie à court/moyen terme.
• Choisissez la SCI à l’IR : si la revente fait partie de votre stratégie, si votre TMI est faible, ou si vous souhaitez une structure simple et souple.

Cas concrets d’utilisation de la SCI à l’IS

Pour finir, je vous propose quelques situations très concrètes où la SCI à l’IS se révèle particulièrement adaptée. Cela vous permet de visualiser comment ce régime s’applique dans la pratique, et dans quels cas il devient vraiment intéressant.

1. Location meublée : l’IS devient incontournable

Une SCI à l’IR n’est pas conçue pour la location meublée, car il s’agit d’une activité commerciale.

En pratique, dès qu’une SCI exerce une activité commerciale, elle devient imposable de plein droit à l’IS.

Autrement dit, si votre projet porte sur un logement meublé (LMNP ou LMP), l’IS s’impose naturellement.

C’est d’ailleurs l’un des cas les plus fréquents où les investisseurs choisissent l’IS pour rester dans un cadre fiscal cohérent.

2. Se rémunérer dans une SCI à l’IS : gérance ou dividendes

Dans une SCI à l’IS, vous pouvez retirer de l’argent de deux manières :

La rémunération de gérance

Elle est possible si vous êtes nommé gérant.

Elle constitue une charge déductible pour la SCI, ce qui peut réduire le montant imposable.

Pour vous, elle est imposée comme un salaire (ou BNC dans certains cas).

C’est une solution intéressante si vous cherchez à vous verser un revenu régulier.

Les dividendes

Si la SCI dégage un bénéfice, vous pouvez percevoir des dividendes.

Ils ne sont pas déductibles du résultat de la SCI, mais ils permettent de sortir des sommes parfois importantes.

Pour les associés personnes physiques, les dividendes sont imposés :

• soit au PFU (12,8 % + prélèvements sociaux),
• soit au barème avec abattement de 40 %.

Cela reste une option à envisager, mais il faut garder à l’esprit la double imposition (IS + IR).

En résumé, l'utilisation de la SCI à l'IS convient :

• Pour la location meublée, car cette activité est considérée comme commerciale et fait basculer la SCI à l’IS automatiquement.
• Pour vous verser des revenus, grâce à la rémunération de gérance ou aux dividendes, selon ce qui correspond le mieux à votre situation.
• Pour réduire vos impôts sur les loyers, grâce aux amortissements et à la déduction des charges, tout en construisant une stratégie patrimoniale sur le long terme.