Votre société peut-elle louer votre appartement ?

Vous êtes propriétaire et vous vous demander si vous pouvez utiliser une partie de votre logement pour les besoins de votre entreprise ? La réponse est oui !

Les entrepreneurs utilisent bien souvent leur habitation personnelle pour les besoins de leur activité professionnelle car c’est une solution pratique, surtout en début d’activité. Qu’il s’agisse d’un simple bureau dans une chambre ou une pièce complète, cet espace leur permet d’accomplir un grand nombre de tâches, notamment les obligations administratives qui concernent tous les métiers, sans avoir à louer ou acquérir un local professionnel. Quel que soit votre statut, il est tout à fait possible de prévoir un loyer au titre de cette occupation effective de votre habitation dans le cadre de votre activité professionnelle. 

L’intérêt est de pouvoir choisir un loyer ajusté aux capacités financières de votre entreprise tout en bénéficiant d’une nouvelle source de revenu à titre personnel, compatible avec l’ARE et dont le régime fiscal est maîtrisé. Moyennant certaines précautions, cette situation doit être formalisée par la conclusion d’un contrat entre vous et votre entreprise. On vous explique tout !

Louer une partie de votre habitation pour votre activité professionnelle : est-ce vraiment intéressant ?

Comme bien souvent en matière fiscale, cela dépend de votre situation !

Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, vous tirez votre rémunération des bénéfices réalisés au travers de votre exploitation. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. A l’impôt sur les sociétés, il est possible d’arbitrer entre un salaire et/ou des remontées de dividendes.

Le niveau de charges fiscales et sociales varie donc selon la nature de l’activité professionnelle exercée, le montant de la rémunération et des bénéfices réalisés ou encore de la composition et des revenus du foyer fiscal. 

Pour votre entreprise, le montant des loyers acquittés entre vos mains représente une charge déductible de son résultat taxable. Si elle relève d’un régime réel, c’est une charge venant diminuer le montant de son imposition.

En parallèle, les loyers tirés de la location d’un bureau ou d’une pièce à votre société seront une nouvelle source de revenu imposable pour votre foyer dans la catégorie des revenus fonciers (articles 14 et suivants du code général des impôts).

Le régime micro-foncier (article 32 du code général des impôts)

Lorsque le montant total des revenus fonciers perçus par votre foyer n’excède pas 15000 €, les loyers que vous encaissez sont éligibles au régime micro-foncier . Sous ce régime, ils seront diminués d’un abattement de 30% avant d’être soumis aux prélèvements sociaux et au barème de l’IR.

Prenons un exemple : vous louez une pièce de votre appartement à votre entreprise moyennant un loyer mensuel de 150 € et votre tranche marginale d’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu est de 30%. 

Sur une année complète, le total des loyers encaissés s’élève à 1800 €. Ils seront alors pris en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu de la manière suivante : 

• Loyers perçus : + 1800 €
• Abattement (30%) : - 540 €
• Montant des loyers soumis au barème : 1260 €
• Impôt sur le revenu : 1260 € x 30% = 378 €
• Prélèvement sociaux : 1260 € x 17,2% = 217 € (dont 6,8% de CSG déductible de vos revenus N+1, soit 86 €)

Ainsi, pour 1800 € de loyers encaissés, vous aurez dégagé un revenu net d’impôt et de prélèvements sociaux de 1205 €.

D’un point de vue déclaratif, le micro-foncier est particulièrement simple : il vous suffit de reporter le montant brut des loyers encaissés sur votre déclaration d’ensemble des revenus n°2042. L’abattement de 30% sera automatiquement appliqué par l’administration pour la détermination de votre revenu net imposable.

Le régime réel d’imposition

Si vous êtes propriétaire d’autres biens immobiliers et percevez des revenus fonciers pour un montant supérieur à 15000 €, vous relevez alors du régime réel d’imposition. 

Sous le régime réel, vos revenus fonciers seront imposés après déduction des charges de propriété énumérées de façon limitative (article 31 du code général des impôts) : les primes d’assurance, certaines impositions comme la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, etc. Attention toutefois, dans notre cas, seule une partie du logement est donnée en location. En conséquence, les charges de propriété liées à l’immeuble dans son ensemble doivent être diminuées proportionnellement à la surface donnée en location. 

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel implique de souscrire une déclaration supplémentaire : la déclaration des revenus fonciers n°2044.

S’il apparaît plus intéressant que le régime micro-foncier, vous pouvez opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures à 15000 €. C’est le cas lorsque les charges dont vous pouvez justifier la déduction excèdent le montant de l’abattement appliqué en micro-foncier, soit 30% des loyers encaissés. 

Réutilisons l’exemple pour lequel vous tirez 1800 € de loyers sur une année avec une tranche marginale d’imposition à 30%. Au régime réel, il n’y a donc pas d’abattement. Admettons que vous comptabilisez en revanche un total de 720 € de charges déductibles. Vos revenus fonciers nets s’élèvent alors à 1080 €.

Le montant d’impôt sur le revenu dû au titre de vos loyers est de 324 € (1080 € x 30%), auquel il convient d’ajouter 186 € de prélèvements sociaux (1080 € x 17,2%). Le montant total d’impôt et de prélèvements sociaux s’élève par conséquent à 510 €.

Dans une telle situation, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000 €, vous auriez intérêt à opter pour le régime réel afin de déduire le montant de vos charges (de 720 € dans notre exemple) en lieu et place de l’application d’un abattement de 30% de vos loyers soit 540 €.

Notez cependant que cette option porte sur l’ensemble des revenus fonciers de votre foyer et est irrévocable pour une durée de trois années. Vous ne pourrez plus revenir au régime micro-foncier et appliquer l’abattement de 30% sur cette période. L’option se matérialise par le simple dépôt de la déclaration des revenus fonciers n°2044 prévue pour le régime réel d’imposition.

Sous location : puis-je payer mon loyer avec ma société ?

Cette fois vous êtes locataire et vous aimeriez mettre une partie de votre loyer à la charge de votre entreprise ? C’est également possible !

Cependant, en tant que locataire, il vous faut solliciter l’accord écrit du propriétaire pour pouvoir sous-louer une partie de votre habitation au profit de votre entreprise ou société (article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Vous devez également soumettre à son approbation le montant du loyer pratiqué. A défaut d’autorisation préalable, votre bailleur aurait la possibilité de mettre fin à votre bail voire de demander le paiement de dommages et intérêts.

Point de vigilance supplémentaire, la sous-location au profit de votre entreprise est malheureusement interdite lorsque vous habitez un logement social ou avez conclu une convention avec l’Anah. 

D’un point de vue fiscal, lorsque vous êtes locataire, les revenus tirés de la sous-location d’une partie de votre habitation au profit de votre entreprise relèveront cette fois de la catégorie des bénéfices non commerciaux (“BNC”).

Ces bénéfices, sous réserve de ne pas excéder le seuil de 77 700 € dans cette catégorie, seront soumis au régime micro-BNC : de façon comparable au micro-foncier, le montant des loyers perçus au titre de la sous-location sera soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction d’un abattement forfaitaire de 34% (article 102 ter du code général des impôts). 

En reprenant l’exemple énoncé précédemment, les 1800 € de loyers encaissés seront taxés de la manière suivante : 

• Loyers perçus : + 1 800 €
• Abattement (34%) : - 612 €
• Montant des loyers soumis au barème : 1 188 €
• Impôt sur le revenu : 1 188 € x 30% = 356 €
• Prélèvement sociaux : 1 188 € x 17,2% = 204 € (dont 6,8% de CSG déductible de vos revenus N+1, soit 81 €)

Ainsi, pour 1 800 € de loyers encaissés, vous aurez dégagé un revenu net d’impôt et de prélèvements sociaux de 1 240 €.

La déclaration de ces revenus est faite via la déclaration n°2042-C-PRO.

Quel type de bail pour louer à une société ou à une entreprise individuelle (SARL, SASU, SAS, etc.) ?

Si vous êtes propriétaire, vous signerez une convention de mise à disposition avec votre entreprise. Pour les locataires, on parle alors de convention de sous-location.

Concernant les propriétaires, l’essentiel est d’estimer la valeur locative réelle de votre logement. En effet, le principe est simple, les conditions de la location doivent être comparables à celles dont aurait pu bénéficier votre entreprise auprès d’un tiers. Il s’agit ainsi d’évaluer le loyer mensuel auquel vous pourriez louer votre bien.

Cette problématique ne se pose pas pour les locataires qui souhaitent sous-louer leur habitation à leur entreprise dans la mesure où le loyer à facturer sera calculé d’après le loyer initial. Pour rappel, le montant du loyer de sous-location devra être soumis à l’approbation du bailleur principal.

Une fois la valeur locative déterminée, il convient de calculer la surface mise à disposition de votre entreprise. Cette surface peut aller jusqu’à 30% de la surface totale du logement. S’il est possible d’aller au-delà, n’oubliez pas qu’il faut être en mesure de justifier de cette occupation !

Ensuite il n’y a plus qu’à réduire le montant du loyer mensuel au prorata de la surface utilisée. Cependant l'occupation d'un espace c'est aussi un accès et l'utilisation de "commun". Il peut donc être accepté de ne pas calculer un loyer strictement proportionnel à la surface dédiée.  Nous vous conseillons toutefois de ne pas prévoir un loyer d’un montant supérieur à 40% de la valeur locative. 

S’agissant des charges locatives à refacturer à votre entreprise (eau, électricité, …), il convient de respecter la même logique que pour votre loyer : vous devez estimer le niveau de charges se rattachant à l’utilisation effective du logement pour les besoins de votre activité. Attention, certaines charges telles que la ligne téléphonique ou internet sont difficiles à répartir entre l’utilisation personnelle et l’utilisation professionnelle. Nous vous conseillons donc de souscrire ces contrats directement avec votre entreprise.

En procédant ainsi, vous pourrez justifier le montant des charges et des loyers acquittés. En effet, les flux financiers entre un dirigeant et son entreprise ou sa société sont toujours analysés par l’administration fiscale en cas de contrôle. 

Enfin, les conventions de mise à disposition et de sous-location doivent encadrer les relations entre vous-même et votre entreprise. Plusieurs clauses sont à prévoir à ce titre (durée de location, modalités de résiliation ou de reconduction, délais de paiement, procédure en cas d’impayé, etc.).

Mais au fait, peut-on ajouter les meubles à la convention et passer en location meublée ? C’est possible mais vous relèverez alors du régime des bénéfices industriels et commerciaux (“BIC”). Ce régime nécessite l’accomplissement de formalités supplémentaires comme l’inscription au registre du commerce et des sociétés. Nous vous déconseillons donc d’opter pour une mise à disposition louer en meublé si vous n’exercez pas déjà une activité de la catégorie BIC.

D’ailleurs, le fait de prêter une partie de son logement à sa société a beaucoup de points communs avec la fixation du siège social de celle-ci à votre domicile.

Vous souhaitez être accompagné pour la rédaction de ces conventions ? Dougs s’occupe de tout !