SCI ou SARL de famille : que choisir pour investir en famille ?

Les différences clés entre SARL de famille et SCI

Avant de comparer les deux formes, vous devez bien comprendre ce qu’elles recouvrent. Elles sont souvent confondues, alors qu’elles ne reposent pas sur les mêmes principes. Voici ce qui les définit.

Définition et caractéristiques des deux structures

La SCI est une société civile immobilière. Elle a pour activité principale la gestion d’un patrimoine immobilier. 

C’est une structure dite “à objet civil” : vous ne pouvez pas y exercer une activité commerciale sans perdre ce statut.

Elle permet à plusieurs personnes de mettre en commun un bien immobilier et d’en organiser la gestion. On distingue plusieurs types de SCI selon leur caractère et leur nature d’activité exercée :

• la SCI de gestion (ou “société de gestion”, selon certains classements de données juridiques), créée pour administrer des logements ou des locaux professionnels ;
• la SCI de construction-vente (ou “société de construction-vente”), plus rare, qui a pour objet de bâtir un immeuble puis de le revendre ;
• la SCI d’attribution (ou “société d’attribution”), qui sert à attribuer un bien à chaque associé après la construction ou l’acquisition.

Si vous voulez approfondir le sujet, vous pouvez consulter notre guide complet sur la SCI d’attribution.

Ces différentes formes de SCI ont des caractéristiques communes :

• une activité non commerciale ;
• un fonctionnement souple ;
• une responsabilité indéfinie mais proportionnelle à la part de chaque associé, ce qui signifie que vous êtes engagé à hauteur de vos parts.

C’est donc une société conçue pour gérer, transmettre ou mutualiser un bien immobilier sur le long terme.

La SARL de famille, elle, est une société à responsabilité limitée à caractère commercial. Elle est formée exclusivement entre membres d’une même famille (parents, enfants, conjoints, frères, sœurs).Sa nature d’activité exercée est très différente de la SCI. Elle permet : 

• la location meublée ;
• la revente immobilière ;
• toute activité à but lucratif liée à l’immobilier.

Son fonctionnement repose sur des règles plus encadrées :

• responsabilité limitée aux apports,
• gestion par un ou plusieurs gérants, éventuellement vous ;
• comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, annexe), que vous devrez tenir ou faire tenir.

Les caractéristiques majeures de la SARL de famille sont donc :

• sa protection juridique forte ;
• sa fiscalité flexible (impôt sur le revenu possible) ;
• sa capacité à développer une activité immobilière rentable, si vous visez la performance.

Objet social et activité : civile ou commerciale

La SCI a une vocation patrimoniale. Elle sert avant tout à détenir et gérer un bien immobilier sur le long terme, souvent dans un cadre familial. Si vous cherchez à organiser la propriété d’un bien et à le transmettre progressivement, elle s’y prête très bien.

Son activité doit rester civile :

• gestion locative ;
• conservation ;
• transmission.

Si vous développez une activité commerciale au sein d’une SCI, elle devient automatiquement imposable à l’impôt sur les sociétés (IS).C’est notamment le cas si vous exercez une activité de marchand de biens, par exemple en achetant des immeubles pour les revendre avec une intention spéculative.

La SARL de famille, elle, est commerciale par nature. Elle permet de développer une activité comme la location meublée, tout en gardant un cadre familial et sécurisé. C’est le bon choix si vous visez la rentabilité locative et que vous souhaitez amortir vos investissements.

Responsabilité et gestion

Dans une SCI, vous êtes responsable indéfiniment mais proportionnellement à vos parts. En cas de dettes, chacun peut être sollicité à hauteur de sa participation. La gestion est souple, mais vous devez assurer un suivi rigoureux : 

• assemblée annuelle ;
• registre des décisions ;
• comptes à jour.

La SARL de famille, elle, limite la responsabilité au montant des apports. Votre patrimoine personnel reste donc protégé. En contrepartie, vous devez respecter une comptabilité complète et le dépôt des comptes annuels chaque année.

En résumé, la SCI privilégie la simplicité et la souplesse pour gérer ou transmettre un bien. La SARL de famille apporte un cadre plus structuré, parfait pour les projets rentables comme la location meublée. Votre choix dépendra du but que vous poursuivez : préserver un patrimoine ou le faire croître.

Dans la suite, je vais vous aider à comparer plus en détail leurs avantages et inconvénients, pour savoir laquelle répond le mieux à votre projet immobilier.

Avantages et inconvénients de chaque structure

Vous hésitez peut-être encore entre la simplicité d’une SCI et la sécurité d’une SARL de famille. Pour y voir clair, voyons ce que chaque structure peut vous offrir et ce qu’elle peut vous coûter.

Les atouts de la SCI

La SCI séduit les familles qui veulent gérer un bien à plusieurs sans se compliquer la vie. Elle offre une grande liberté statutaire : vous décidez du rôle de chacun, des modalités de vote et de la gestion courante. Elle facilite aussi la transmission : vous pouvez donner vos parts à vos enfants progressivement, tout en gardant la main. Enfin, la comptabilité de la SCI est légère et limite les contraintes administratives.

Mais cette souplesse a ses revers :

• Vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale comme la location meublée tant que la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). En pratique, louer en meublé entraîne un passage à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui modifie fortement la fiscalité, notamment en cas de revente.
• Votre responsabilité est illimitée : si la SCI a des dettes, vous pouvez être redevable personnellement.
• En cas de désaccord entre associés, certaines décisions peuvent se bloquer, sauf si les statuts ont été soigneusement aménagés pour prévoir des règles de majorité ou des pouvoirs renforcés du gérant.

Exemple : vous achetez une maison familiale en SCI avec vos enfants. Si l’un d’eux refuse la vente, vous ne pouvez pas agir seul.

Les points forts de la SARL de famille

La SARL de famille attire les familles qui veulent faire fructifier leur patrimoine. Vous bénéficiez d’un cadre commercial solide et d’une fiscalité souple grâce à l’option pour l’impôt sur le revenu (article 239 bis AA du CGI).Vous pouvez louer meublé, amortir vos biens, et protéger votre patrimoine personnel grâce à la responsabilité limitée.

Les contraintes ? Une comptabilité complète à tenir chaque année et des règles de gestion plus strictes. S’y ajoutent l’impossibilité de faire entrer des associés extérieurs à la famille et une incompatibilité avec la location nue si l’on veut conserver les avantages fiscaux du statut, mais ces contraintes garantissent aussi plus de transparence.

Pour aller à l’essentiel, voici un tableau qui compare clairement la SCI et la SARL de famille.

En bref, la SCI est idéale si vous cherchez la simplicité et la transmission. La SARL de famille est faite pour vous si votre priorité est la rentabilité et la protection. Votre choix dépend donc de votre rythme et de vos objectifs.

À présent, je vous explique les différences fiscales entre ces deux modèles. C’est souvent ce point précis qui oriente le choix définitif.

Régime fiscal et imposition : IR ou IS, que choisir ?

La fiscalité est souvent le critère qui fait pencher la balance entre la SARL de famille et la SCI.

Comprendre comment vos revenus seront imposés vous permet d’anticiper la rentabilité réelle de votre projet.

Imposition à l’impôt sur le revenu (IR)

Dans une SCI, l’impôt sur le revenu (IR) est le régime fiscal par défaut. En revanche, la SARL de famille est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), mais elle peut opter pour l’impôt sur le revenu en adressant une option spécifique à l’administration fiscale.

Dans une SCI, les loyers sont alors imposés comme des revenus fonciers.Dans une SARL de famille ayant opté pour l’IR, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Concrètement, cela change votre manière de calculer l’impôt :

• En SCI, vous ne pouvez pas amortir le bien. Vous déduisez seulement les charges courantes (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière).
• En SARL de famille, vous pouvez amortir le bien et déduire les frais réels. C’est ce qui rend ce régime souvent plus intéressant pour la location meublée. Les associés peuvent ainsi bénéficier du régime LMNP pour les revenus locatifs perçus, lorsque la SARL de famille est imposée à l’impôt sur le revenu.

Exemple :

Vous percevez 20 000 euros de loyers par an. En SCI, l’imposition peut dépasser 30 %.En SARL de famille, avec l’amortissement, l’imposition peut tomber sous les 10 %.Le gain fiscal peut donc être considérable si votre objectif est la rentabilité.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’imposition en SARL.

Option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Vous pouvez aussi choisir l’impôt sur les sociétés (IS).Dans ce cas, c’est la société qui paie l’impôt, pas vous directement.

Un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, le surplus étant imposé au taux normal de 25 %, conformément aux règles fiscales en vigueur. (source : impots.gouv.fr, 2025).

L’avantage : vous pouvez amortir vos biens et capitaliser les bénéfices pour réinvestir. L’inconvénient : lorsque vous retirez les profits, vous êtes imposé une seconde fois sur les dividendes.

Cette option séduit les investisseurs qui préfèrent laisser leurs bénéfices dans la société plutôt que de les percevoir. C’est donc une bonne solution si vous avez un projet long terme, comme la création d’un parc immobilier familial.

Besoin d’informations supplémentaires ? Voici un guide sur l’imposition de la SCI.

Pour comparer rapidement l’impact fiscal des deux structures, voici un tableau synthétique.

En résumé, si vous souhaitez un revenu immédiat, restez à l’impôt sur le revenu. Si vous voulez capitaliser sur plusieurs années, l’impôt sur les sociétés devient plus stratégique. La fiscalité doit s’adapter à votre rythme et à vos objectifs, pas l’inverse.

Vous avez les bases fiscales. Un autre point peut vraiment orienter votre décision : la finalité de la structure. Je vous montre les différences.

SARL de famille et SCI : deux structures à finalités différentes

Quand vous créez une société pour gérer un bien immobilier, la question n’est pas seulement “quel statut choisir”, mais surtout “pour quel usage”. La finalité de votre projet détermine la forme la plus cohérente. Vous n’avez pas les mêmes besoins selon que vous cherchez à investir, gérer ou transmettre.

La SCI : gérer et transmettre un patrimoine

Si votre objectif est de détenir un bien à plusieurs et d’assurer une gestion durable, la SCI est souvent la plus logique.

Elle est pensée pour la stabilité. Vous pouvez y loger une maison de famille, un immeuble locatif ou un terrain commun. La SCI offre aussi une grande souplesse dans la composition de l’actionnariat : elle peut notamment compter une holding comme associée, ce qui permet des schémas d’optimisation patrimoniale plus avancés, contrairement à la SARL de famille, strictement réservée aux membres d’une même famille.

Ses points forts :

• Elle vous permet de centraliser la gestion d’un patrimoine partagé.
• Elle facilite la transmission : vous pouvez céder des parts sociales plutôt qu’un bien entier.
• Elle réduit les tensions liées à l’indivision : tout est défini dans les statuts.

Beaucoup de familles utilisent la SCI pour préparer une succession en douceur. D’après les Notaires de France, la SCI est fréquemment utilisée pour éviter l’indivision et faciliter les successions familiales, ce qui permet de réduire les blocages liés au partage de biens entre héritiers.

La SARL de famille : développer une activité immobilière

Si votre projet est actif, par exemple investir dans des locations meublées, la SARL de famille est plus adaptée. Elle vous donne un cadre commercial, tout en restant dans un environnement familial. Vous pouvez y cumuler plusieurs biens, amortir vos investissements et dégager une vraie rentabilité.

Elle est donc idéale si vous cherchez à faire croître votre capital immobilier tout en profitant d’un régime fiscal souple.

En résumé :

• la SCI protège votre patrimoine ;
• la SARL de famille permet de développer une activité de location meublée tout en restant à l’impôt sur le revenu, ce qui offre des leviers fiscaux nettement plus avantageux que la SCI, contrainte de passer à l’IS en cas de meublé.

Votre choix dépendra du temps de votre projet : transmission tranquille ou développement actif.

Après avoir vu les différences de finalité entre la SCI et la SARL de famille, vous vous demandez peut-être comment ces deux structures se gèrent au quotidien. C’est une question essentielle, car la simplicité ou la lourdeur des démarches peuvent vite influencer votre choix. Voyons ensemble ce que cela implique concrètement pour vous.

Gestion et obligations administratives : souplesse ou rigueur ?

Créer une société immobilière, c’est aussi accepter certaines contraintes administratives. Elles ne sont pas les mêmes selon si vous choisissez la SCI ou la SARL de famille. L’une mise sur la souplesse, l’autre sur la structure.

La SCI : une gestion légère mais à encadrer

Créer une SCI vous offre une gestion assez simple, surtout si vous restez à l’impôt sur le revenu. Vous n’avez pas d’obligation de déposer des comptes annuels au greffe, ni de tenir une comptabilité commerciale complète. En revanche, vous devez :

• Organiser une assemblée annuelle pour valider la gestion.
• Tenir un registre des décisions.
• Conserver une trace claire de tous les apports et des comptes courants d’associés.

Cette simplicité attire beaucoup de familles, mais elle peut masquer un risque : un manque de rigueur administrative. Sans suivi régulier, la confusion peut vite s’installer entre patrimoine personnel et société.

Exemple : si vous payez les charges du bien depuis votre compte personnel sans l’enregistrer, cela crée une dette de la SCI envers vous. Ces oublis peuvent compliquer la revente ou la succession plus tard.

La SARL de famille : un cadre plus strict mais protecteur

La SARL de famille fonctionne comme une vraie entreprise. Vous devez :

• Tenir une comptabilité complète (bilan comptable, compte de résultat, etc.).
• Déposer vos comptes chaque année au greffe.
• Publier certaines décisions dans un journal d’annonces légales.

Si vous voulez clarifier les obligations comptables d’une SARL, notre article consacré à la comptabilité en SARL vous présente les documents à fournir et la manière de les structurer.

Cela demande plus de rigueur, mais également plus de sécurité juridique. Les informations financières sont claires, ce qui protège les associés et rassure les banques.

Si vous déléguez cette partie à un expert-comptable, vous gagnez du temps et évitez les erreurs. Chez Dougs, par exemple, nous accompagnons déjà de nombreuses familles dans la gestion comptable de leur SARL de famille ou de leur SCI. Si vous préférez déléguer la partie comptable, je vous conseille de regarder ce que propose notre équipe d’experts-comptables.

L’objectif : vous simplifier l’administratif pour que vous puissiez vous concentrer sur votre projet immobilier.

Les formalités juridiques et comptables à connaître

Créer une société, qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SARL de famille, commence toujours par une rédaction de statuts précise. Ces statuts fixent les règles de fonctionnement, la répartition des parts et les pouvoirs du gérant. Ils doivent ensuite être enregistrés et donner lieu à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales avant l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Dans une SARL de famille, la question du capital social mérite aussi d’être bien comprise dès le départ, car elle influence la répartition des apports entre associés et peut jouer un rôle dans la relation avec les banques ou partenaires.

Si vous voulez démystifier la notion de capital social dans une SARL, cet article dédié vous explique clairement comment il fonctionne et pourquoi il compte.

Sur le plan comptable, la SARL de famille doit tenir une comptabilité complète, avec :

• l’établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe chaque année ;
• le dépôt des comptes annuels au greffe ; le paiement des cotisations sociales liées au statut du gérant.

La SCI, de son côté, reste plus légère, surtout si elle est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Mais si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit appliquer les mêmes obligations comptables qu’une société commerciale : tenue d’une comptabilité, élaboration des documents financiers et conservation des pièces justificatives.

En résumé, la SCI reste légère, mais exige un minimum de discipline. La SARL de famille est plus exigeante, mais elle vous sécurise davantage. Votre tolérance à la paperasse peut donc aussi influencer votre décision.

Si vous envisagez d’investir dans des logements meublés, le choix de la structure devient encore plus stratégique. C’est dans ce type d’activité que la SARL de famille se démarque nettement de la SCI. Je vous explique pourquoi.

Location meublée et régime LMNP/LMP : la SARL de famille prend l’avantage

La location meublée attire de plus en plus de familles. Elle offre des loyers plus élevés et une fiscalité souvent plus douce. Mais toutes les structures juridiques ne la permettent pas dans les mêmes conditions.

Le cas de la SCI : une limite à ne pas négliger

La SCI a une vocation civile. Cela signifie qu’elle ne peut pas, par nature, exercer une activité commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

Si vous louez un bien meublé via une SCI, vous basculez automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime vous permet de déduire certaines charges, mais il entraîne une fiscalité plus lourde en cas de revente, notamment sur la plus-value. Pour un patrimoine familial, cette contrainte réduit souvent l’intérêt de la SCI.

Exemple : vous louez un appartement meublé à Lyon via votre SCI. Si vous le revendez après dix ans, vous paierez la plus-value comme une entreprise, sans abattement pour durée de détention. C’est un inconvénient majeur pour un projet à long terme.

La SARL de famille : la structure idéale pour la location meublée

Avec une SARL de famille, vous pouvez exercer une activité de location meublée tout en restant à l’impôt sur le revenu. C’est un avantage rare. Vous pouvez choisir entre deux régimes :

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros ou s’ils restent inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel), lorsque les revenus locatifs excèdent 23 000 euros et deviennent supérieurs aux autres revenus du foyer, ou lorsque l’activité devient principale.

Si vous hésitez encore, voici un guide pour vous aider à choisir entre LMNP et LMP.

Les bénéfices sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez amortir le bien, déduire les charges et réduire votre base imposable. Cela rend la SARL de famille très compétitive pour la location meublée.

En résumé, si votre projet inclut des logements meublés, la SARL de famille est clairement plus avantageuse. La SCI, en revanche, garde tout son intérêt pour les biens loués vides ou destinés à la transmission. Votre modèle d’exploitation oriente donc naturellement votre choix.

Vous pensez peut-être à l’avenir, à ce que deviendront vos biens immobiliers dans quelques années. C’est une question essentielle, surtout quand on crée une structure familiale. Voyons ensemble comment la SCI et la SARL de famille vous permettent de transmettre et protéger votre patrimoine.

Transmission et protection du patrimoine immobilier

La transmission du patrimoine est souvent la raison principale de la création d’une société immobilière. Vous souhaitez probablement que vos proches puissent profiter de vos biens sans subir de lourde fiscalité ou de conflits familiaux. Mais toutes les structures ne protègent pas vos intérêts de la même façon.

La SCI : la solution patrimoniale par excellence

La SCI a été pensée pour faciliter la détention collective d’un bien immobilier. C’est aussi un outil très efficace pour préparer une succession.

Pourquoi ? Parce que vous pouvez transmettre des parts sociales au lieu de donner un bien entier. Cela permet de :

• Répartir progressivement votre patrimoine entre vos héritiers.
• Bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.
• Garder le contrôle en restant gérant de la SCI.

Exemple : vous détenez une maison de famille d’une valeur de 300 000 euros. Plutôt que de la transmettre en bloc, vous pouvez donner chaque année une partie des parts à vos enfants, en profitant des abattements fiscaux (100 000 euros par parent et par enfant, selon le Code général des impôts).C’est simple, progressif et fiscalement avantageux.

Les Notaires de France soulignent que plus de 60 % des SCI familiales ont été créées avec un objectif de transmission. Ce statut reste donc la référence pour protéger un bien familial sur plusieurs générations.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici notre guide sur la transmission via la SCI.

La SARL de famille : protéger tout en restant dans une logique d’activité

La SARL de famille permet également de transmettre, mais dans un cadre plus encadré. Vous pouvez donner des parts sociales ou céder votre entreprise dans le cadre d’un pacte Dutreil. Ce dispositif offre jusqu’à 75 % d’exonération sur les droits de transmission, à condition de conserver les parts pendant au moins deux ans.

Cette forme convient bien si votre patrimoine génère des revenus réguliers (location meublée, par exemple). Vous protégez vos proches tout en gardant un outil actif et rentable.

En résumé, si votre objectif principal est la transmission patrimoniale, la SCI est plus souple et avantageuse. Si vous avez un patrimoine actif, générant des revenus, la SARL de famille protège également votre famille, tout en maintenant votre activité rentable.

Vous avez désormais une vue d’ensemble sur les deux structures. Mais entre la théorie et la pratique, il reste une question essentielle : comment savoir laquelle correspond vraiment à votre projet immobilier ? Pour vous aider à trancher, je vous propose une méthode simple et concrète.

Comment choisir entre SARL de famille et SCI pour votre projet en 2026 ?

Le bon choix dépend avant tout :

• de vos objectifs ;
• de votre horizon de temps ;
• de la nature de votre activité.

Autrement dit, il n’existe pas de “meilleure” structure universelle, mais un statut adapté à votre projet personnel.

Pour vous repérer facilement, posez-vous ces questions :

1. Quel est votre objectif principal ?
   • Gérer un bien familial, le conserver et le transmettre ? La SCI s’impose.
   • Développer une activité locative meublée ou de revente ? Optez pour la SARL de famille.
2. Cherchez-vous à minimiser vos impôts dès maintenant ou à long terme ?
   • Vous préférez la simplicité fiscale immédiate. La SCI à l’impôt sur le revenu.
   • Vous visez la rentabilité et la flexibilité. La SARL de famille avec amortissements.
3. Combien d’associés participent au projet ?
   • Moins de deux membres de la même famille ? La SCI, plus ouverte.
   • Exclusivement entre proches directs ? La SARL de famille convient mieux.
4. Souhaitez-vous un cadre léger ou structuré ?
   • La SCI reste souple mais exige du dialogue.
   • La SARL de famille est plus formelle, mais sécurisante.

Exemple concret

Prenons deux cas réels que j’ai accompagnés récemment :

• Famille Bernard : ils ont acheté un immeuble à louer vide. Ils ont créé une SCI pour le gérer et transmettre progressivement les parts à leurs enfants.
• Famille Martin : eux louent trois appartements meublés. Leur SARL de famille leur permet d’amortir les biens et de réduire leur impôt sur les bénéfices.

Ces deux familles ont des stratégies différentes, mais chacune a trouvé la structure qui correspond à sa réalité.

En 2026, votre choix doit s’appuyer sur une vision :

• Si vous construisez un patrimoine transmissible, la SCI reste la voie la plus simple.

Si vous développez une activité immobilière rentable, la SARL de famille vous donnera plus de leviers fiscaux et comptables.