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Comment réussir son prêt immobilier avec une SCI ?

Comment réussir son prêt immobilier avec une SCI ?

Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) ? Avant toute chose, il faut bien comprendre comment fonctionne le prêt immobilier en SCI. Découvrez comment emprunter avec une SCI. On vous aide à déchiffrer les conditions de crédit et les taux d'emprunt pour vous guider dans votre choix.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI, société civile immobilière, est une société civile dont l’objet social se rapporte au domaine immobilier. Attention cependant, certaines activités, comme l’achat-reventes de biens immobiliers relève d’une activité commerciale et ne peuvent donc pas être exercées en SCI, qui, par nature, ont une activité civile.

Une société civile immobilière doit comporter au minimum deux associés, personne physique ou morale. Vous pouvez donc être associé personne physique de votre SCI et vous associer avec votre holding, qui sera donc associée personne morale.

La SCI a donc sa propre personnalité morale. Le ou les gérants sont les représentants légaux de la société.

Une SCI relèvera de l’impôt sur le revenu si les associés sont des personnes physiques (avec option possible pour l’impôt sur les sociétés) tandis qu’elle relèvera de l’IS si un associé est une personne morale. 

L'effet de levier en empruntant avec sa SCI

Une SCI bénéficie d’un effet de levier important. En effet, les associés d’une SCI cumulent leur capacité d’emprunt. Ainsi la banque est souvent plus encline à lui octroyer un prêt.

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Comment emprunter avec une SCI ?

Il faut au préalable l’accord unanime de tous les associés pour que la SCI puisse demander un emprunt bancaire.

Puis, une demande de prêt peut alors être déposée auprès d’une ou plusieurs banques. Nous vous conseillons vivement de faire jouer la concurrence et de déposer plusieurs demandes auprès de différents organismes (vous pouvez également faire appel à un courtier en immobilier).

Est-il plus facile d'emprunter avec une SCI ? Quelles sont les conditions ?

Emprunter avec une SCI peut donc s’avérer plus simple qu’emprunter en tant que particulier. En effet la banque va calculer la somme des capacités d’emprunt des différents associés. Cela permet de maximiser la capacité d’emprunt sur la SCI.

Il n’y a pas de prêt spécifique pour SCI proposé par les banques. En effet, la SCI peut souscrire un prêt amortissable classique, ou avec du différé de remboursement, ou un prêt in fine par exemple.

La SCI ne peut pas prétendre à des aides consentis par l’Etat pour les acheteurs de leur résidence principale comme le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt d’accession sociale, ou le prêt épargne logement (PEL). La SCI permet donc, avant tout, l’investissement locatif.

Une SCI a la possibilité de profiter de l'éco-prêt à taux zéro afin de financer ses travaux, à condition que les critères suivants soient remplis :

  • La société civile n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés ;

  • Au moins un des associés est une personne physique ;

  • Le logement est utilisé comme résidence principale, soit de manière gratuite par un associé de la SCI, soit par un locataire.

Est-il possible d'emprunter séparément pour une SCI ?

Il est possible de souscrire à l'emprunt plutôt au nom de chaque associé personne physique. Chaque associé fait une demande de prêt à titre individuel et ensuite ils pourront apporter la somme reçu soit : 

  • En apport au capital social de la SCI pour recevoir en contrepartie des parts sociales. Cela nécessite donc un formalisme juridique particulier. Si l’apport est fait lors de la création de la SCI, il faut que cela soit notifié dans les statuts. Si l’apport se fait après la création, il faudra effectuer des démarches juridiques pour l’augmentation de capital social (avec un coût supplémentaire).

  • Soit via son compte courant d’associé : il n’y a pas de cout ni de formalisme juridique à respecter car il n’y aura pas d’augmentation de capital.

Une fois que les fonds sont versés sur le compte bancaire de chaque associé, ils verse eux-même la somme à la SCI. Ensuite, la SCI peut acheter le bien directement avec cet argent.

De combien doit s'élever l'apport personnel pour un crédit immobilier ?

Tout dépend de l’organisme bancaire auxquels vous vous adressez en ce qui concerne l’apport personnel à fournir pour pouvoir souscrire l’emprunt. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires. Cela dépend également de la conjoncture économique, au moment ou vous allez souscrire l’emprunt (en novembre 2023 : la moyenne était de 72 000 € d’apport personnel)

Les ressources prises en compte pour emprunter avec sa SCI ?

Pour contrôler la capacité d’emprunt de votre SCI, la banque va analyser plusieurs paramètres : 

  • Ses revenus locatifs éventuels : la banque peut réclamer un prévisionnel de votre SCI pour statuer sur l’accord ou non de l’emprunt. N’hésitez pas à demander à votre cabinet comptable, il pourra le rédiger.
  • Les ressources des associés : plus les associés seront nombreux, plus la capacité d’emprunt sera importante sur la SCI.

La banque va aussi prendre en compte : 

  • Le montant, la durée ainsi que le taux d’intérêt du crédit demandé, car cela influe sur le montant des remboursements demandés chaque mois. Le montant peut être différent du montant de l’acquisition immobilière si vous procédez à plusieurs emprunts pour le même projet. Cela peut d’ailleurs être interessant pour faire jouer les taux, ainsi que les durées.

  • Le montant des apports de la SCI : si elle possède déjà de la trésorerie (cumulé sur un autre investissement immobilier mis en location) ou si les associés feront des apports personnels en compte courant. Plus les apports seront conséquents, moins un gros montant d’emprunt sera nécessaire. Cela peut permettre de réduire l’endettement de la SCI.

  • Si la SCI a déjà des prêts en cours, ou ses associés, cela réduit la capacité d’emprunt (augmente le taux d’endettement)

  • La banque va également analyser le projet sur l’investissement locatif : est-ce que le secteur est attractif ? Quelle est la prévision du montant du loyer pouvant être obtenu ? Un prévisionnel est souvent nécessaire, et peut être réalisé par votre expert comptable. Dougs peut le faire pour vous.

Combien peut emprunter une SCI ?

Tout dépend de la capacité d’emprunt de chacun des associés et de leur ressource. Plus il y aura de ressources, plus la capacité d’emprunt sera importante.

Calculer la capacité d'emprunt de sa SCI

Une fois tous les paramètres pris en compte la banque va ensuite contrôler : 

  • Le taux d’endettement de chacun des associés ne doit pas dépasser 33-35% de leur revenu. Le revenu prend en compte, en général, les salaires, pensions et autres revenus professionnels non salariés.

  • Les charges de chaque associé au sein de leur propre foyer. Cela permet à la banque de trouver le reste à vivre de chaque associé.

Faut-il privilégier un prêt bancaire personnel ou par la SCI ?

L'emprunt individuel

Lorsque chaque associé contracte un emprunt individuel, ils ne financent pas directement l'achat de l'immeuble, mais plutôt l'acquisition de parts au sein de la SCI.

En effet, une SCI est constituée d'un capital social divisé en parts sociales. Plus un associé détient de parts sociales, plus son capital augmente, ce qui lui confère une part plus importante des bénéfices réalisés par la SCI.

Le capital social de la SCI sert d'apport pour l'achat du bien immobilier.

Chaque associé est individuellement responsable du remboursement de son prêt immobilier, sans pouvoir solliciter la solidarité des autres en cas de difficultés.

L'avantage de contracter des emprunts individuels réside précisément dans cette absence de solidarité : chaque associé a sa propre capacité d'emprunt, ce qui permet à certains d'emprunter davantage que d'autres et d'avoir ainsi droit à une part plus importante des bénéfices. Il est logique que ceux qui ont contribué davantage au financement de la SCI puissent bénéficier d'une plus grande part des bénéfices.

L'emprunt par la SCI

Une autre option consiste à opter pour un prêt au sein de la SCI. En tant que personne morale indépendante des individus qui la composent, la SCI peut contracter un prêt immobilier afin de financer l'achat d'un bien immobilier.

Dans cette configuration, les associés contribuent avec leurs économies à la SCI, qui emprunte ensuite la somme nécessaire pour l'acquisition immobilière.

À noter que faire emprunter à une SCI n'est pas anodin, car cela entraîne un endettement de la société. Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes contractées par la société. En cas de non-remboursement, la banque peut poursuivre individuellement chaque associé pour le paiement de la dette, proportionnellement à sa contribution.

Est-ce qu'une SCI peut faire un emprunt immobilier sans apport ?

Il est de plus en plus difficile d’obtenir un emprunt avec sa SCI sans apport, les banques demandent très souvent d’injecter un minimum dans l’opération pour valider la demande d’emprunt. 

C’est pourquoi, si vous possédez une société commerciale qui a la trésorerie nécessaire, il est souvent intéressant de passer par une holding pour apporter les fonds nécessaires pour l’apport, sans en donner une grande partie en impôts et taxes.

Puis-je emprunter avec une SCI pour une résidence principale ?

L'achat d'un bien immobilier par le biais d'une SCI permet de rassembler davantage de fonds grâce à la participation de plusieurs associés. Opter pour une SCI n'entrave pas la possibilité d'obtenir un financement via un crédit immobilier, similaire à une acquisition en nom propre. La SCI peut obtenir un prêt aux conditions habituelles auprès d'une banque, sous réserve d'une garantie suffisante, que ce soit à travers un patrimoine adéquat ou une garantie des associés, qui sont responsables de manière conjointe et illimitée.

De plus, la taxe foncière est répartie entre les associés, en fonction de leurs contributions respectives.

Quel est le taux d'emprunt d'une SCI ?

Il n’y a, normalement, pas de taux prévu spécifiquement pour les prêts souscrits par des SCI. Cela dépend de la durée du prêt, du montant et de la capacité d’emprunt de chaque associé. 

Puis-je faire un emprunt à taux zéro pour ma SCI ?

L’emprunt à taux zéro (PTZ) n’est pas possible sur une SCI car il s’agit d’une personne morale. L’emprunt à taux zéro est possible pour les particuliers sous conditions. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banquier.

Les avantages et les inconvénients d'emprunter avec sa SCI

Le principal avantage est que la capacité d’emprunt est maximisée, les associés cumulent leur capacité d’emprunt au niveau de la somme et au niveau des garanties, l’accord de la banque sera donc facilité.

Faut-il une assurance pour emprunter avec sa SCI ?

Comme pour un prêt bancaire en nom personnel, le prêt au nom de la SCI nécessite une assurance sur l’emprunt : il faut donc obligatoirement souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci pourra être au nom de la SCI : le montant de la prime sera réparti entre les associés. Cette solution peut permettre à certaines personnes associés de la SCI qui ne peuvent pas être assurés individuellement, de pouvoir souscrire l’assurance via la SCI.

L’assurance emprunteur peut être souscrite individuellement, par associé pour que chacun ait sa propre protection personnalisée.

FAQ sur le prêt bancaire immobilier en SCI

Les autres moyens de financement pour sa SCI

Parmi les autres moyens pour financer votre SCI vous avez notamment :

  • Les apports en compte courant d’associé ;
  • Les emprunts par chaque associé, qui apporteront la somme en compte courant d’associé.

Comment renégocier son prêt immobilier en SCI ?

Si vous voyez que les taux d’intérêt sont en baisse, vous pouvez vous adresser à votre conseiller bancaire pour renégocier le taux de votre prêt. Il ne sera en revanche pas possible de revenir sur le montant de l’emprunt qui a été accordé de base. Vous pourrez, en revanche, négocier le taux.

N’hésitez pas aussi à faire aussi jouer la concurrence et allez voir un courtier en crédit aussi. En effet, vous pourrez faire racheter le prêt immobilier et, cette fois-ci,obtenir une rallonge pour votre SCI si elle en a besoin (pour financer des travaux par exemple).

SCI ou LMNP ? Quelles différences ?

La SCI est une société avec une personne morale, elle a donc un statut juridique. La LMNP n’est pas une société à part entière, il n’y a pas de création de personne morale. 

Comment créer une SCI ?

Rédaction des statuts, démarche auprès du greffe, publication dans un JAL, de nombreuses démarches sont à réaliser pour créer votre SCI. Dougs peut vous accompagner.

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Stéphanie Frèrejean

Superviseur comptable

Stéphanie est superviseuse comptable. Chez Dougs, elle encadre l’équipe Beige, spécialisée BNC-BIC dossier à l'impôt sur le revenu. Pianiste et mélomane passionnée, cette ancienne responsable de portefeuille client est un cador du travail bien fait et bien organisé ! Au rythme de la musique, elle chorégraphie au millimètre près son équipe, des webinars et vos missions.

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