Les 4 étapes incontournables pour réussir la création de votre SCI

Définition : qu'est-ce qu'une SCI ? Quel est son fonctionnement ?

La société civile immobilière (SCI), c’est avant tout une façon simple de gérer un bien immobilier à plusieurs que ce soit en famille ou entre associés.

Elle peut vous aider à préparer plus sereinement la transmission de votre patrimoine et à alléger la fiscalité liée à la gestion ou à la location de vos biens.

Dans la plupart des cas, la SCI acquiert un immeuble. Pour financer cette opération, elle peut compter sur :

• un emprunt bancaire,
• des apports (en numéraire ou en nature) de ses associés.

Une fois en place, l’immeuble génère des loyers qui viennent couvrir, en tout ou en partie, les dépenses de la société. Ces décaissements concernent généralement :

• le remboursement de l’emprunt,
• les frais d’entretien du bien,
• les impôts et taxes liés à la propriété,
• les frais de gestion et de comptabilité de la SCI.

Un équilibre souvent fragile

Idéalement, les loyers couvrent toutes les charges et la SCI s’autofinance. Mais dans la réalité :

• il est fréquent que les revenus ne suffisent pas,
• les associés doivent alors avancer régulièrement de la trésorerie,
• ces avances réduisent d’autant leur capacité d’emprunt personnel pour d’autres projets.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de préparer en amont :d

• un prévisionnel financier détaillé,
• un inventaire précis des dépenses et des recettes,
• une estimation des besoins de trésorerie en cas de déficit temporaire.

Un apport personnel souvent demandé

Même si l’effet de levier fonctionne grâce aux loyers, les banques exigent généralement un apport initial sur vos fonds propres afin de sécuriser le financement et partager le risque entre prêteur et associés

Les principaux types de SCI

En France, plusieurs formes de sociétés civiles immobilières (SCI) existent pour répondre à des objectifs variés selon les investisseurs.

La SCI de gestion-location 

C’est la plus courante. Elle sert à acheter un ou plusieurs biens pour les louer et en assurer la gestion collective.

Exemple : deux amis achètent ensemble un immeuble locatif à Lyon via une SCI de gestion. Les loyers perçus servent à rembourser le prêt et à entretenir le bien, tout en répartissant les revenus selon leurs parts.

La SCI familiale 

Elle est pensée pour faciliter la détention et la transmission d’un patrimoine au sein d’une même famille. Elle évite le morcellement des biens lors des successions et simplifie la gestion entre héritiers.

Exemple : un couple crée une SCI familiale pour détenir la maison de vacances et transmettre progressivement les parts à leurs enfants, afin d’éviter les conflits lors de la succession.

La SCI de construction-vente 

Celle-ci s’adresse aux projets immobiliers neufs. Elle offre un cadre légal pour construire des immeubles en vue de les revendre une fois achevés.

Exemple : un promoteur monte une SCI de construction-vente pour bâtir un petit immeuble de 8 appartements à Bordeaux, puis les revendre à la fin des travaux.

La SCI d’attribution 

Elle permet à plusieurs personnes d’acquérir un immeuble ensemble, puis d’en répartir les lots entre associés une fois la propriété constituée.

Exemple : quatre investisseurs achètent ensemble un immeuble parisien par le biais d’une SCI d’attribution, dans le but que chacun devienne propriétaire d’un appartement après la division des lots.

La SCI de jouissance à temps partagé 

Elle propose une formule originale pour partager l’usage d’une résidence secondaire entre plusieurs propriétaires selon un calendrier fixé à l’avance.

Exemple : plusieurs familles créent une SCI de jouissance pour une villa en Corse, chacune bénéficiant de l’usage exclusif du bien pendant quelques semaines dans l’année.

Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les 8 principaux avantages ?

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) offre des avantages très concrets : elle permet d’acheter un bien à plusieurs sans être en indivision, de transmettre progressivement votre patrimoine immobilier sous forme de parts sociales, et de bénéficier d’une fiscalité plus souple lorsqu’il s’agit de gérer ou de louer le bien. Entrons dans les détails ci-dessous.

Avantage 1 : une meilleure organisation et prévention des litiges

Créer une SCI permet d’organiser l’administration des biens dès le départ grâce aux statuts, qui fixent les règles de fonctionnement de la société. Les statuts permettent notamment : 

• de définir les conditions de prise de décision.
• D’éviter les litiges entre associés.
• D’éviter les situations de blocage qui sont fréquentes en indivision.

Contrairement à l’indivision où chaque décision nécessite l’accord de tous, la SCI offre plus de souplesse et de sécurité juridique.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une forme de détention collective dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans en avoir divisé matériellement la propriété. Autrement dit, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, qui peut être égale ou non selon les apports de chacun.

Ce régime ne crée pas de structure juridique distincte, contrairement à une SCI. Les décisions liées à la gestion du bien doivent être prises collectivement, souvent à l’unanimité, ce qui peut parfois compliquer la prise de décision, notamment pour les actes importants (vente, travaux, mise en location, etc.).

Sur le plan fiscal, chaque indivisaire est imposé individuellement sur les revenus correspondant à sa part. Enfin, la cession ou la transmission d’une quote-part en indivision peut s’avérer plus lourde que la vente de parts de SCI, car elle nécessite l’accord des autres coindivisaires et des démarches administratives plus complexes.

Avantage 2 : une cession facilitée

Un autre avantage majeur de la SCI est de faciliter les transmissions et cessions de biens immobiliers.

• La cession du bien immobilier se fait par cession de parts sociales (droits d’enregistrement : 5 %, plus ou moins-value éventuelle et droits d'enregistrement, etc. on vous explique ça en détails plus bas).
• Pas besoin de repasser par un notaire pour chaque mutation (et de payer des droits d’enregistrement, expliqués ci-dessous).
• Cela rend les entrées et sorties d’associés plus simples et fluides, tout en respectant les clauses d’agrément prévues par les statuts ou autres clauses pouvant restreindre la liberté de cession.

En détention directe, chaque transfert immobilier impose des formalités notariales plus lourdes et coûteuses.

Qu’est-ce que les droits d’enregistrement ?

Les droits d’enregistrement sont des impôts perçus par l’État au moment de l’enregistrement d’un acte juridique (vente, donation, succession, cession de titres…).

• Ils concernent notamment la cession de parts sociales. Par exemple : si vous cédez des parts de SCI, l’acquéreur devra payer un droit d’enregistrement (en principe 5 % du prix de cession après déductions et abattements éventuels).
• Pour les actions (par exemple en SAS ou SA), le taux est plus faible (0,1 % du prix de cession).

En résumé, ce sont des frais fiscaux à régler à l’État pour officialiser le transfert de propriété de parts ou d’actions.

Ils s’appliquent lorsqu’il y a transfert de propriété d’un bien ou d’un droit (immobilier, parts sociales, actions, etc.). Par exemple, lors de la vente d’un immeuble, l’acquéreur paie des droits d’enregistrement (ce qu’on appelle couramment les frais de notaire, qui incluent en grande partie ces droits).

Avantage 3 : des coûts accessibles

Enfin, créer et gérer une SCI reste relativement peu coûteux :

• Les frais de constitution sont limités.
• Les coûts de gestion annuels sont faibles.
• Exemple : chez Dougs, la comptabilité de votre SCI est proposée à 29 € par mois seulement.

Avantages 4 : choisir le régime fiscal qui vous correspond le mieux

Un des principaux atouts de la SCI réside dans la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :

• Impôt sur les sociétés (IS) : la SCI paye directement son impôt en fonction du bénéfice fiscal réalisé.
• Impôt sur le revenu (IR) : la SCI n’est pas imposée en tant que telle. Les bénéfices sont répartis entre les associés à hauteur de leur participation dans le capital social et imposés sur leurs revenus personnels.

Ce choix est stratégique. Il dépend de :

• votre situation personnelle,
• la nature de l’opération,
• vos objectifs à court et long terme.

La SCI devient alors un véritable outil d’optimisation fiscale. Pour plus d’information, découvrez notre article sur le choix entre IR ou IS en SCI.

Avantage 5 : réduire votre imposition avec les charges déductibles

Le gros avantage au niveau fiscal, c'est qu’en SCI, vous allez pouvoir déduire les frais, notamment les intérêts d'emprunt. 

Si vous achetez un bien immobilier personnellement, vous ne pouvez pas le faire. C'est une charge que vous ne pouvez pas déduire. 

Si vous le faites sous forme de SCI, vous allez pouvoir déduire des intérêts d'emprunt de vos revenus et donc limiter votre imposition que la SCI doit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés (sous certaines conditions).

Vous avez également la possibilité en SCI d'opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui peut vous permettre d'amortir votre bien immobilier et de quasiment anéantir toute la fiscalité liée aux revenus de la SCI pendant toute la durée de l'amortissement.

Enfin, la détention d'une SCI par l'intermédiaire d'une société holding (et non vous directement) permet d'optimiser la charge fiscale. En effet, par le jeu du régime fiscal des "sociétés mères" les prélèvements fiscaux seront réduits considérablement, vous permettant ainsi d'augmenter votre capacité d'investissement. En bref, ça permet d'optimiser votre capacité d'investissement en réduisant les frottements fiscaux.

Une SCI peut détenir l’immobilier utilisé par une société d’exploitation. Concrètement, c’est la SCI qui achète et détient l’immeuble, puis elle le loue à l’entreprise. Dans ce montage, ce ne sont pas les murs qui figurent dans le bilan de l’entreprise, mais uniquement les parts de la SCI. Cela demande un peu plus de suivi (formalités juridiques et comptables propres à la SCI, gestion du bail, etc.). En revanche, ce système devient très intéressant si le chef d’entreprise veut transmettre les parts de la SCI détenant l'immeuble. Il est en effet beaucoup plus facile de transférer progressivement des parts sociales de SCI qu’un immeuble entier, ce qui permet d’étaler l’opération sur plusieurs années au lieu de devoir tout faire d’un coup.

Avantage 6 : gestion facilitée du patrimoine familial

En SCI, vous allez pouvoir nommer un gérant et c'est lui qui va s'occuper de la gestion des biens de la SCI. Si vous possédez un bien familial en propre à plusieurs, tout les monde est en "copropriété" ce qui signifie que l'accord de tous est requis pour prendre des décisions,  entretenir le bien, etc. générant parfois un immobilisme dans la prise de décisions pouvant aboutir à un défaut d'entretien du bien immobilier ou un perte financière. Là où en SCI, les règles de fonctionnement sont bien réparties, c'est assez clair pour l'ensemble des associés. Et souvent, c'est plus simple de gérer un bien immobilier au quotidien en SCI que sous forme de copropriété.

Ensuite, ce qui est intéressant, c'est que vous pouvez jouer avec la répartition du capital d'une SCI pour faire en sorte que chacun ait ce qu'il veut dans la quote part de propriété finale. C'est souvent plus délicat de le faire avec une copropriété, notamment en indivision.

Avantage 7 : l’effet de levier bancaire

Une SCI permet de profiter d’un effet de levier financier particulièrement intéressant. Concrètement, cela signifie qu’en empruntant, vous pouvez acquérir un bien plus important que ce que votre trésorerie seule aurait permis.

Avantage 8 : transmission du patrimoine immobilier

La transmission du patrimoine en SCI est plus simple qu'en indivision, car vous allez pouvoir transmettre des parts sociales plutôt que de transmettre un bien immobilier. Et l'avantage, c'est que vous pourrez bénéficier d'un abattement sur les droits de succession pour une transmission de 100 000€ tous les quinze ans et par enfant.

Imaginons que vous ayez un bien immobilier de 500 000 euros et deux enfants. Vous pouvez transmettre à chacun 100 000 euros. Par exemple, si vous transmettez intégralement votre bien à vos deux enfants et qu'il vaut 500 000, vous allez avoir 200 000 exonérés et 300 000 euros soumis aux droits de succession.

Si vous êtes en SCI, vous pouvez limiter votre donation en parts sociales et choisir le nombre de parts qui permet de ne pas dépasser le plafond de 100 000 euros par enfant. Vous pourrez alors refaire une donation dans 15 ans afin de donner le reste. La SCI peut donc vous permettre de défiscaliser la transmission de vos biens en profitant pleinement des abattements tous les 15 ans.

La SCI permet également de faire du démembrement de propriété sur les parts sociales d'un immeuble pour optimiser la transmission en réduisant au maximum les coûts de succession.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

1. L’usufruit.
   Il donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, habiter un logement ou encaisser les loyers).
   Exemple : un parent usufruitier peut continuer à vivre dans un appartement ou à percevoir les loyers d’un bien locatif.
2. La nue-propriété.
   Elle confère le droit de posséder le bien juridiquement, mais sans pouvoir l’utiliser ou en tirer un revenu tant que l’usufruit existe.
   Exemple : un enfant nu-propriétaire ne peut pas louer ou vendre le bien, mais il en deviendra pleinement propriétaire lorsque l’usufruit prendra fin, souvent au décès du parent.

En pratique, le démembrement est souvent utilisé dans deux cas principaux :

• Dans une succession ou une donation : les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui permet de préparer la transmission du patrimoine tout en continuant à en profiter.
• En investissement immobilier : certains investisseurs achètent uniquement la nue-propriété d’un bien à prix réduit, tandis qu’un autre, souvent un bailleur social, détient temporairement l’usufruit. Au terme de la période prévue, généralement de 15 à 20 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.

En résumé, l’usufruitier a le droit d’usage et de perception des revenus, tandis que le nu-propriétaire détient la valeur du bien et en devient plein propriétaire à terme. Ce mécanisme est fréquemment utilisé en gestion de patrimoine pour optimiser la fiscalité, préparer la transmission et séparer l’usage du bien de sa détention juridique.

Quels sont les 3 principaux inconvénients de créer une SCI ?

Le principal inconvénient est que par rapport à un achat immobilier en nom propre, la SCI a une structure juridique qu’il faut gérer correctement. Vous devez notamment :

• avoir un compte bancaire propre à la SCI. 
• Tenir la comptabilité de la SCI.
• Faire au moins une assemblée générale annuelle. 

La partie administrative est un peu plus lourde que si vous l'achetiez en nom propre.

Peut-on créer une SCI seul ?

De plus, une SCI ne peut pas être créée seul, vous devez obligatoirement être au minimum deux associés pour créer votre société. Toutefois, il existe quelques astuces, découvrez lesquelles dans notre article dédié à la création d’une SCI seul.

Le seul cas où la SCI présente réellement des inconvénients, c'est si vous l'utilisez pour acheter votre résidence principale. En effet, être personnellement propriétaire de votre résidence principale permet d'être exonéré sur la plus-value en cas de revente. Il est possible de conserver cet avantage en SCI mais le montage est rarement optimal. La SCI est surtout utilisée pour l'acquisition patrimoniale, faire de la location, résidences secondaires, etc.

Récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI

Comment monter une SCI et avec qui créer votre société civile immobilière ?

Si vous vous demandez comment créer une SCI classique ou familiale, le moyen le plus simple et le plus rapide est bien en ligne. Mais la question va plus loin.

Sachez tout d’abord qu’une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 €. Son capital peut être variable. Ceci peut faciliter la gestion administrative des entrées et sorties d’associés, et les variations liées aux besoins de trésorerie pour réaliser vos investissements.

Pour ce qui est des associés, vous ne pouvez pas être l’associé unique de votre SCI. La législation vous interdit cette situation. La SCI doit en compter au moins deux, peu importe ensuite la répartition du capital social de la SCI entre eux. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales (par exemple une autre société ou une association).

Dans le cadre d’une création de SCI, vos associés peuvent aussi bien être des tiers comme vos amis. C’est alors un moyen de mutualiser des fonds ou des compétences pour la réalisation de ce projet.

Rien n’interdit à une société dont vous seriez par ailleurs l’associé unique de détenir des parts de la SCI, en plus de celles dont vous seriez propriétaire de manière directe (c'est-à-dire pas par le biais d’une autre société). Voici un bon moyen de s’associer sans risque de dispute ultérieure puisque vous êtes à la fois associé via une autre société (qui détient des parts dans la SCI) et associé de manière directe (vous détenez personnellement des parts dans la SCI). Dans ce cas, l’actionnaire personne morale (la société qui détient des parts dans la SCI) pourra (sous certaines conditions) réaliser des avances de trésorerie à la SCI.

À noter que des enfants mineurs peuvent être vos associés dans une SCI. Il faudra toutefois qu’ils soient représentés par une personne titulaire de l’autorité parentale.

Quelles sont les différentes étapes et formalités pour créer une SCI ?

Comme pour toute société, la création d’une SCI implique de remplir plusieurs formalités d’immatriculation.

Rédaction et signature des statuts

Tout d'abord, vous devez rédiger et signer les statuts de la SCI avec vos associés, en précisant des éléments comme l'objet social, la dénomination sociale, le montant du capital social, et l'identité des associés. Vous devez faire attention lors de la rédaction des statuts à tout ce qui est lié à la prise de décision et à l'objet social pour vous éviter des déboires à moyen ou long terme.

Dépôt du capital social

Ensuite, vous devrez déposer le capital social, cette étape n’est pas obligatoire en SCI, mais il est recommandé de le faire.

Annonce légale

Vous devez également publier une annonce légale dans un journal d'annonces légales pour informer les tiers de la création de la SCI. Comptez environ 230€.

Dépôt du dossier sur le guichet unique

Enfin, il est nécessaire de constituer et déposer le dossier complet (comprenant les statuts de la SCI, l'attestation de parution de l'annonce légale, la déclaration de non-condamnation du gérant, etc.) via le guichet unique de formalité des entreprises.

Combien coûte une SCI ?

Les dépenses liées à la création de votre SCI dépendent principalement de la méthode choisie :

• recourir à un intermédiaire,
• gérer vous-même les formalités.

Voici ce qu’il en découle pur chacun de ces cas.

1. Passer par un intermédiaire

C’est la solution la plus confortable, car l’intermédiaire prend en charge :

• la rédaction des statuts,
• la préparation et le dépôt du dossier,
• la déclaration de l’existence de la SCI au greffe.

Les interlocuteurs possibles :

• un avocat,
• un expert-comptable (cabinet traditionnel ou en ligne comme Dougs),
• un site spécialisé dans les formalités juridiques.

Les coûts :

• honoraires variables selon le prestataire : entre 150 € et 2 000 €,
• frais de publication de l’annonce légale : environ 230 €,
• frais de greffe (incluant l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs).

2. Réaliser soi-même les formalités

Si vous réalisez vous-même les formalités, vos dépenses se limitent à :

• la publication de l’annonce légale (environ 230 €),
• les frais de greffe du tribunal de commerce.

Toutefois, les faire vous-même présente des avantages et inconvénients :

En bref, vous économisez les honoraires d’un intermédiaire. Mais est-ce toujours une bonne idée ?

Vous devrez alors gérer seul la rédaction des documents et la préparation du dossier complet. La moindre omission conduit au rejet de votre demande, générant des frais supplémentaires et une perte de temps considérable.

Surtout, vous risquez d’utiliser des modèles de statuts génériques glanés sur Internet. Ils ne correspondent alors pas forcément à votre situation spécifique ni à vos besoins. Ceci peut être préjudiciable en cours de vie sociale de la SCI : situation de blocage avec vos associés, mauvais choix de régime fiscal, etc.

Tableau comparatif des coûts de création d’une EURL