Comment investir seul grâce à une SASU immobilière : guide complet

Définition : Qu'est-ce qu'une SASU immobilière ?

La SASU immobilière est un statut juridique composé d'un seul actionnaire. Autrement dit, vous pouvez créer une société à vous seul, sans associé.

Ce statut vous permet notamment d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers directement au nom de la société. Et en raison de sa nature commerciale, la SASU vous offre davantage de possibilités qu’un simple investissement en nom propre. Vous pouvez réaliser des opérations d’achat-revente ou bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse (grâce au régime de l’IS, qui permet notamment de déduire les charges et d’amortir le bien) si vous mettez le bien en location.

Est-ce qu'une SASU peut acheter un bien immobilier ?

Comme évoqué précédemment, la SASU peut parfaitement acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut même démarrer son activité dès sa création en intégrant directement un bien existant au capital, grâce à ce qu’on appelle un apport en nature. Dans ce cas, cet apport doit être mentionné dans les statuts de la société, car il constitue une partie du capital social.

Concrètement, que vous choisissiez d’apporter un bien immobilier ou d’en acquérir un nouveau, le propriétaire légal du bien sera toujours la SASU, et non vous directement. Le bien devient un actif de la société, ce qui permet de bien séparer votre patrimoine personnel de celui de l’entreprise.

En parallèle, les revenus locatifs et les charges liés à ces biens seront intégrés dans le résultat comptable de la société lors de l'imposition.

L'investissement immobilier avec une société en solo

Contrairement à la SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou la SCI (Société Civile Immobilière), vous n’avez aucun associé à gérer en SASU. Vous êtes le seul décisionnaire. En effet, vous prenez toutes les décisions sans devoir convoquer d’assemblée générale ni composer avec des avis divergents.

Et si, plus tard, vous souhaitez associer d’autres investisseurs (par exemple, pour gérer un patrimoine en famille), il vous suffit de transformer votre SASU en SAS. Cette évolution est simple et rapide à mettre en place.

Un capital social minimum très réduit

Autre avantage non négligeable : le capital minimum requis pour créer une SASU est de 1 euro seulement.

Vous avez également la possibilité d'inscrire dans les statuts que la SASU a un capital variable, qui sera donc susceptible d'être augmenté sans avoir à modifier les statuts.

Une SASU immobilière pour protéger le patrimoine personnel

Un des avantages de la SASU immobilière est aussi la protection du patrimoine personnel.

En tant qu'actionnaire unique, votre responsabilité est limitée à votre apport, c'est-à-dire le capital et l’argent que vous avez apporté initialement ou au cours de la vie de la société. Dans cette situation, si vous avez une créance à régler, comme une dette sociale, les créanciers ne pourront pas faire appel à votre patrimoine personnel.

En revanche, certaines banques peuvent exiger une caution personnelle ou un capital plus élevé si vous sollicitez un prêt pour financer vos investissements.

Une forme juridique plus flexible qu'en SARL ou EURL

Les règles de gestion de la SASU sont beaucoup moins encadrées par le code du commerce que pour les SARL ou EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).

Quel avantage pour vous ? Vous choisissez vos règles de gestion plus librement. Et une fois le président désigné, c'est à vous de décider de la méthode de rémunération, la possibilité d'augmenter ou réduire le capital, la transmission des actions, etc.

Régime social protecteur

En tant que président de SASU, vous relevez du régime général de la Sécurité sociale, identique à celui des salariés. Cela vous permet de bénéficier d’une protection sociale complète (assurance maladie, retraite, etc.).

Le principal avantage ? Tant que vous ne vous versez pas de salaire, vous n’avez pas de cotisations sociales à payer.

Et si vous souhaitez valider vos trimestres de retraite, il suffit de vous verser un revenu annuel équivalent à 600 fois le Smic (salaire minimum interprofessionnel de croissance) horaire.

En résumé, la SASU immobilière permet :

• d’acheter, gérer ou apporter un bien immobilier au nom de la société ;
• de protéger votre patrimoine personnel ;
• de garder la main seule sur la gestion et les décisions ;
• de bénéficier d’une grande souplesse administrative et juridique ;
• et d’un régime social protecteur, comparable à celui des salariés.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SASU immobilière ? Tableaux récapitulatifs

La SASU immobilière est un choix juridique qui présente de nombreux avantages attrayants. Cependant, il est important de ne pas ignorer certains inconvénients. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des points forts et des points faibles de cette forme de société immobilière.

Comment créer une SASU immobilière ?

Les conditions et formalités nécessaires à la création d'une SASU immobilière sont les mêmes qu'avec une SASU classique.

Étape 1 : Constitution du capital social de la SASU immobilière

À la création, votre capital social peut commencer à 1 euro.

Toutefois, gardez en tête qu’un capital plus élevé inspire davantage confiance aux banques, notamment si vous envisagez de financer un achat immobilier par un prêt.

À noter : lorsque la valeur de l'apport en nature excède 30 000 euros ou lorsque la valeur totale des des apports en nature représente plus de la moitié du capital social, une évaluation par un commissaire aux apports est obligatoire.

Exemple : vous créez une SASU immobilière avec :

• 10 000 € de capital social,
• dont 4 000 € en numéraire (argent déposé en banque) ;
• et 6 000 € en nature (par exemple un garage ou du mobilier).

Ici, la part des apports en nature (6 000 €) dépasse la moitié du capital social (5 000 €).

Dans ce cas, la nomination d’un commissaire aux apports devient obligatoire pour évaluer la valeur réelle des biens apportés.

Étape 2 : Rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts de la SASU est relativement libre. Cependant, cette liberté peut comporter des risques. En effet, des statuts mal rédigés peuvent compromettre la pérennité de la société.

L'actionnaire unique doit donc veiller à ce que les statuts contiennent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social, etc.) ainsi que des clauses spécifiques adaptées aux besoins de l'activité (gestion, transmission, apports, etc.).

Étape 3 : Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales

La création d'une SASU immobilière implique également la publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL). Le représentant légal de la société reçoit ensuite une attestation de publication, qui prouve que les obligations de publicité légale ont été respectées.

Étape 4 : Dépôt du capital social

Comme pour toute société, les fonds constituant le capital doivent être déposés sur un compte bancaire professionnel.’immatriculation de la SASU. extrait Kbis, le document attestant de la création officielle de la société.

Étape 5 : Réalisation des formalités légales de création de la société

Dernière étape : le dossier de constitution de la SASU immobilière et la demande d'immatriculation doivent être déposés sur le site du guichet unique des formalités et des entreprises.

Ce dossier doit inclure :

• le formulaire de création en ligne ;
• une attestation de non-condamnation et de filiation ;
• un exemplaire des statuts de la société et le rapport du commissaire aux apports le cas échéant ;
• l'attestation de dépôt des fonds ;
• et l'attestation de publication dans un JAL.

Une fois validé, vous obtenez votre numéro SIREN et votre extrait Kbis, indispensables pour commencer vos activités immobilières.

En bref, créer une SASU immobilière, c’est :

• définir un capital social adapté ;
• rédiger des statuts solides ;
• publier un avis dans un journal d'annonces légales ;
• déposer les fonds sur un compte professionnel ;
• puis immatriculer la société en ligne.

Si ces démarches vous paraissent complexes, Dougs peut vous accompagner pas à pas pour sécuriser la création de votre SASU et vous éviter les erreurs courantes.

Quelle fiscalité s'applique sur la SASU immobilière ?

La SASU immobilière est soumise par défaut à l’IS.IR, car son activité consiste à gérer un patrimoine immobilier.

Concrètement, c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices. Ensuite, si vous décidez de vous verser des dividendes, ceux-ci seront imposés à titre personnel.

C’est ce mécanisme qui fait souvent parler de “double imposition”.

Mais dans les faits, cette idée est trompeuse. Pourquoi ?

Parce que les bénéfices soumis à l’IS tiennent déjà compte de toutes les charges déductibles de la société : intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissements ou rémunération éventuelle.

• d’abord sur le résultat de la société ;
• puis sur les dividendes réellement perçus.

En pratique, ce régime reste avantageux. Grâce à l’IS, vous pouvez déduire un grand nombre de charges avant imposition, ce qui réduit la base taxable et optimise la rentabilité de votre investissement.

Imaginons par exemple que votre SASU immobilière réalise un bénéfice annuel de 20 000 € après déduction de toutes ses charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.).

• Étape 1 : Imposition à l’IS

Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € en 2025 (taux réduit).

À noter : le seuil du taux réduit devrait passer à 100 000 € à partir du 01/01/2026.17 000 € de résultat net après impôt.

• Étape 2 : Versement de dividendes

Si vous décidez de vous verser la totalité sous forme de dividendes, ceux-ci seront soumis à la flat tax de 30 % en 2025 (impôt + prélèvements sociaux).11 900 € nets dans votre poche.

• Comparaison avec un investissement en nom propre

Si ce même revenu de 20 000 € provenait d’une location nue (donc imposée à l’IR), il serait ajouté à vos autres revenus :

• Par exemple, avec une tranche marginale à 30 %, vous paieriez environ 8 600 € d’impôts et prélèvements sociaux.
• Résultat net : 11 400 € environ.

Dans cet exemple, la SASU ressort légèrement plus avantageuse sur le plan fiscal (500 € de plus). Mais surtout, elle permet de déduire davantage de charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements, etc.) et d’amortir la valeur du bien, ce qui réduit progressivement la base imposable au fil des années.

En clair, même si la SASU implique deux niveaux d’imposition, son fonctionnement reste fiscalement intéressant, surtout pour des projets rentables ou comportant des dépenses importantes à déduire.

Les points à surveiller sur la SASU immobilière locative

Certains points peuvent susciter des réflexions lors de la création d'une SASU. Toutefois, lorsque vous êtes accompagné par un professionnel expert-comptable tel que Dougs, ces problèmes disparaissent instantanément.

Voici quelques-uns de ces points à prendre en considération :

• Formalités de création : La création d'une SASU implique des formalités administratives et juridiques complexes. Il est essentiel d'être bien informé et de respecter toutes les obligations légales lors de la création de votre société immobilière. Mais avec les services de Dougs, vous n'avez plus à vous en soucier. Pour seulement 150 € d'honoraires, nous nous occupons de toutes les démarches de A à Z, sans que vous ayez à vous déplacer.
• Comptabilité et documents fiscaux : La tenue de la comptabilité et la gestion des documents fiscaux peuvent également être des tâches chronophages et complexes. Cependant, là encore, Dougs prend en charge tous ces aspects. Vous n'avez qu'à nous confier vos données et nous nous occupons du reste. Notre équipe d'experts-comptables veillera à ce que votre comptabilité soit en ordre et que tous les documents fiscaux soient correctement établis.
• Grâce à notre expertise et à notre expérience, nous nous assurons que toutes les formalités administratives, comptables et fiscales liées à votre SASU immobilière sont gérées de manière professionnelle et sans tracas pour vous. Nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape de votre parcours entrepreneurial, en vous offrant un service fiable, transparent et efficace.

Alors, laissez-nous prendre soin de toutes les questions complexes liées à la création et à la gestion de votre SASU immobilière, pendant que vous vous concentrez sur le développement de votre activité immobilière. Avec Dougs à vos côtés, vous bénéficiez d'un soutien professionnel pour vous aider à relever tous les défis et à atteindre vos objectifs avec succès.

SASU, SARL ou SCI, quel statut pour une société immobilière ?

Entre SASU, SARL, SCI, quelle forme juridique convient le mieux à votre projet immobilier ? Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des différences entre ces trois formes sociales :