SCI ou nom propre : que choisir en bien immobilier ?

publié le 1 août 2025

Par David Bernier, Head of Legal

9 min.

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EN BREF

• Investir en SCI permet de gérer un bien à plusieurs sans subir l'indivision, facilitant ainsi la transmission grâce aux parts sociales.
• Acheter en nom propre est plus simple mais peut compliquer la gestion future, notamment en cas de succession.
• La SCI offre des avantages fiscaux et une meilleure gestion du patrimoine, mais nécessite des obligations comptables et au moins deux associés.

Je rentre dans le détail de chacun de ces points ci-dessous. Bonne lecture !

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Félicitations ! Mais avant de réaliser votre rêve, il faut être conscient des options disponibles, selon votre projet. On pense souvent à acheter sans penser au futur, à la transmission du patrimoine, à l'imposition. La SCI est une forme juridique populaire pour investir à plusieurs, en partageant les parts sociales entre membres de la famille ou proches, mais quelle différence avec l'investissement en nom propre ? Quel avantage à acheter en votre nom plutôt qu'avec une société ? Dans les deux cas, comment fonctionne l'imposition ? Dougs vous explique tout sur l'investissement immobilier, en SCI et en nom propre.

Pourquoi investir en SCI locatif ou en nom propre : les différences

La première différence entre un investissement locatif en SCI et nom propre est la méthode d'achat. En nom propre, vous achetez, comme le nom l'indique, à votre propre nom, et toutes les démarches et documents vous désigneront comme propriétaire. En SCI, vous créez une société dont le seul but est l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier, comme une entreprise qui possède votre maison ou appartement, mais dont vous êtes, avec vos associés, les dirigeants et propriétaires.

Achat immobilier en SCI

Acheter en SCI, c'est acheter au nom de la société que vous avez créée, dans un but principal de conserver et/ou louer le patrimoine immobilier. Par cette méthode, vous évitez l'indivision qui complique le départ d'un ou plusieurs associés, vous facilitez la transmission de ce patrimoine grâce à la cession de parts sociales, et vous réduisez les droits de succession.

Lorsque vous achetez en SCI, le revenu de la location des logements est un bénéfice imposé à l'impôt sur les revenus (IR), et les associés sont imposés sur les bénéfices reçus en tant que revenus fonciers. Si vous choisissez l'imposition sur les sociétés (IS), les associés ne seront imposés que s'ils reçoivent des revenus par l'intermédiaire de dividendes.

Cette forme juridique est avantageuse puisqu'elle vous ouvre aussi à la déduction de charges pour conserver le logement (entretien, assurance, réparations) liées à ce logement. À noter que les charges déductibles sont plus nombreuses en SCI à l'IS qu'en SCI à l'IR.

À l’IR, la question du régime réel en SCI peut aussi se poser selon votre situation fiscale.

Attention, en tant que société civile immobilière, vous n'avez pas pour but d'acheter et revendre, et si l'activité de la société montre trop de va-et-vient entre achat et vente, elle pourrait être reclassée en société commerciale, avec des pénalités conséquentes.

Achat immobilier en nom propre

Acheter en nom propre, c'est la voie la plus simple puisque vous utilisez vos propres fonds et vous signez le contrat d'achat de votre propre nom bien entendu. La propriété est donc au nom de l'acquéreur. Vous êtes donc seul(e) décideur de l'avenir du logement, qu'il soit pour vivre, le louer (avec possibilité de le meubler, contrairement aux logements en SCI). Néanmoins, vous serez sous le régime de l'indivision qui donne des droits égaux à chaque propriétaire si vous avez réalisé l'achat à plusieurs, ou par exemple dans le cas d'un héritage partagé à plusieurs enfants.

Il y a de nombreuses raisons de passer d'un bien propre à une SCI :

• Vous souhaitez profiter des avantages de la SCI pour transmettre un bien immobilier à vos proches ;
• Vous souhaitez alléger les droits de succession pour vos enfants ;
• Vous pouvez gérer plus facilement plusieurs biens dans une SCI et développer un portefeuille immobilier ;
• Vous créez une société sans capital minimum.

S'il y a des obligations comptables supplémentaires, elles sont compensées par les avantages fiscaux en cas de patrimoine important, et une facilité pour investir dans un nouvel achat immobilier. Vous pouvez aussi acheter un terrain en SCI si votre projet consiste à faire construire un bien immobilier.

À noter néanmoins que la SCI a, comme son nom l'indique, un but civil et non commercial. Cela veut dire que si vous cherchez à acheter pour faire une plus-value sur la vente plus tard, il faudra plutôt s'orienter vers la SASU immobilière si vous investissez seul(e), la SARL immobilière à plusieurs associés, ou simplement en nom propre pour profiter d’une plus-value à la revente plus avantageuse.

Entre SCI et nom propre, tout dépend de votre projet : cette vidéo pose la question essentielle à vous poser avant votre investissement locatif.

SCI ou nom propre : quelle forme juridique pour quels avantages ?

Que l'on parle d'acheter un logement en nom propre ou en SCI, il existe des avantages et inconvénients qui vont peser sur votre décision. Voyons les raisons pour lesquelles vous pourriez opter pour l'un ou l'autre. 

Avantages de l'investissement en nom propre

L'investissement en nom propre est la méthode la plus simple et directe d'investir. Les documents à remplir seront moins nombreux qu'en SCI puisqu'il n'y a pas de création de structure, et c'est une solution populaire chez les primo acquéreurs. Autre avantage de l'investissement en nom propre, lors de la revente, s'il s'agit de votre résidence principale, vous bénéficierez d'un abattement sur la taxe sur la plus-value, selon la durée de détention du bien.

Si votre projet porte sur la location meublée, le choix d'investir en SCI ou en LMNP (location meublée non professionnelle) dépend notamment de votre fiscalité et de la manière dont vous souhaitez structurer votre investissement.

Si vous optez pour le LMNP, vous devrez déclarer cette activité au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Un avantage néanmoins : vous n'aurez pas de seuil de revenu à ne pas dépasser, contrairement à la SCI.

Inconvénients de l'investissement en nom propre

L'investissement en nom propre est plus "facile" mais il représente aussi beaucoup d'inconvénients si vous souhaitez céder, transmettre et en général gérer le futur de votre patrimoine. D'une part, il y a le régime de l'indivision, qui signifie que si l'un des investisseurs veut vendre sa partie, il doit recevoir le vote majoritaire (en terme d'apport par personne) des autres "investisseurs" (sauf exception et procédure judiciaire).

Si vous êtes seul propriétaire du bien, tout est simple, mais à plusieurs, la situation peut être compliquée. Ensuite, il y a les frais de succession qui peuvent être très élevés pour vos enfants (plus qu'en SCI). Enfin, si vous cumulez plusieurs locations, l'imposition à l'IR peut devenir moins avantageuse que l'IS, disponible seulement en entreprise. 

Avantages de l'investissement en SCI

Investir en SCI vous ouvre plus de portes quand il s'agit d'acheter dans l'immobilier. Cela commence par la recherche d'emprunt, puisqu'une société avec plusieurs associés aura plus de poids que si vous faites une demande en tant qu'acquéreur seul.

Selon votre projet, vous pouvez aussi envisager un montage holding-SCI pour structurer la détention de vos investissements immobiliers.

La SCI permet aussi de transmettre ses parts de la société, donc du/des logement(s) acquis, avec une exonération des droits de donation à hauteur de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Enfin selon les revenus de votre patrimoine, il peut être plus intéressant d'être en SCI pour réduire l'imposition, avec le choix entre IR ou IS (pour 5 ans), plafonnée à 25 %, avec déduction des charges d'entretien de votre revenu imposable. Texte collé

Inconvénients de l'investissement en SCI

En SCI, le premier inconvénient est la nature même de la société : vous devez être au minimum deux associés. À plusieurs, les clauses d’un pacte d’associés en SCI peuvent notamment encadrer les relations entre les associés.

Ensuite, avoir une SCI impose un minimum d'obligations comptables, mais vous pourrez les confier à un cabinet comme Dougs pour gagner beaucoup de temps. Enfin, en SCI, vous pouvez vendre votre logement avec un vote en assemblée générale, mais en cas d'achats et reventes successives dans un très court laps de temps, l'administration peut requalifier la SCI en société commerciale, avec une imposition à l'IS obligatoire, qui va s'ajouter à votre propre imposition à l'IR, la fameuse « double imposition ».

Cette requalification peut aussi intervenir si vous louez en meublé avec votre SCI puisqu'un logement meublé en location est toujours considéré comme une activité commerciale. Il est donc plutôt conseillé de conserver une location de logement non meublé en SCI, si vous commencez dans le domaine de l'achat immobilier.

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SCI ou nom propre : que choisir pour une location saisonnière ?

La location saisonnière en nom propre est très simple, il suffit de créer une entreprise individuelle ou société à associé unique (EURL, SASU), et vous devrez déclarer les revenus au régime forfaitaire micro-BIC avec option pour le régime réel. L'avantage, c'est que tant que vous ne dépassez pas les seuils, vous pourrez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% (micro-BIC).

En SCI, ça se complique un peu. Il faut d’abord que la SCI soit à l’IS. Vous pouvez proposer une location saisonnière mais elle ne doit pas être régulière sous risque d'être considérée comme une société commerciale par l'administration. Et si votre location saisonnière est régulière, vous passerez directement de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés, car il s'agit d'une activité commerciale. 

Est-il possible de créer une SCI seul pour acheter et louer ?

Non, vous ne pouvez pas créer une SCI seul. Vous pouvez néanmoins créer une SCI dans laquelle vous avez un associé minoritaire et dans laquelle vous aurez le contrôle quasi total des décisions à prendre. Dans tous les cas, la création d'une SCI en ligne demande deux personnes, physiques ou morales.

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en indivision ?

Le choix entre SCI ou indivision dépend notamment de vos objectifs de gestion et de transmission. Acheter en SCI vous permet d'éviter les complications qui viennent de l'indivision : la transmission du bien, la cession de parts, et la gestion des actifs est beaucoup plus simple et moins restreinte. La SCI peut donc être une bonne option si vous souhaitez investir dans un bien immobilier au bénéfice de votre famille (en SCI familiale) ou de proches.

Cette option doit toutefois être évaluée en tenant compte des risques d’une SCI familiale.

Quelle solution est mieux que la SCI et dans quelles circonstances ?

Si vous ne voulez pas faire un achat en nom propre ou une création de SCI, il existe d'autres solutions. Vous pouvez investir en immobilier avec une SASU immobilière si vous souhaitez être acquéreur seul, ou SARL immobilière s'il y a plusieurs investisseurs. L'avantage est que votre patrimoine personnel n'est pas engagé en SASU ou SARL comparé à une SCI, lorsque vous faites face à des créanciers.

Si vous souhaitez investir en famille en SCI ou en SARL, le choix dépend notamment de votre projet et de votre fiscalité. Dans le cas d'une SARL immobilière familiale, vous éviterez aussi la double imposition (seuls les associés sont imposés à l'IR), et vous aurez une liberté totale pour acheter et revendre vos logements. Attention néanmoins, en SASU ou SARL, vous devrez réaliser une comptabilité plus détaillée qu'en SCI. Un expert-comptable qui connaît les rouages de l’immobilier, comme Dougs, vous aide à comparer ces structures et à choisir celle qui correspond à votre projet.

EN RÉSUMÉ

• Investir en SCI vous permet de gérer efficacement un patrimoine immobilier à plusieurs et de bénéficier d'avantages fiscaux.
• Pour une gestion plus facile et une transmission simplifiée, la SCI est souvent préférable à l'indivision.
• Acheter en nom propre est idéal pour la simplicité mais peut entraîner des complications pour la succession et la gestion future.
• Considérez vos objectifs de transmission, d'investissement et de gestion fiscale pour choisir entre SCI et nom propre.

Et si vous souhaitez passer à l’action sereinement, Dougs peut vous accompagner dans votre projet immobilier.

FAQ sur la SCI ou le nom propre

David Bernier

Head of Legal

David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.

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