Nahima Zobri

Head of Tax

publié le 18 octobre 2018

14 min.

Utiliser une SCI pour un investissement immobilier professionnel

ImmobilierSCI

Investir dans l’immobilier et acheter votre local professionnel avec une SCI ? Un jour ou l’autre, vous vous poserez la question de l’acquisition de vos propres locaux professionnels. Alors, pourquoi ne pas créer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir et gérer vos locaux professionnels ? Et qu’en est il de la fiscalité d’une SCI ? Les avantages en immobilier de la SCI sont nombreux mais peu connus du grand public.

Bien évidemment, il existe quelques inconvénients dont il faut avoir connaissance avant d’en créer une. Cet article fait le point dessus. Retrouvez sa définition, avant de comprendre les diverses méthodes d’acquisition d’immobilier en étudiant les 3 possibilités, dont la SCI professionnelle. Enfin, une partie est consacrée au choix de l’impôt.

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Comment investir dans l’immobilier professionnel dans une SCI ?

Pour acquérir un local professionnel, plusieurs solutions s'offrent à vous. Le choix dépend notamment de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et des modalités de financement. Avant de vous décider, prenez le temps de comparer un investissement en SCI ou en nom propre. Voici les 3 possibilités qui s’offrent à vous pour acquérir de l’immobilier via une SCI :

• Acheter votre local professionnel par le biais de votre société actuelle ;
• Acquérir vos locaux à titre privé ;
• Créer une SCI et les acquérir par ce biais.

Acquérir des locaux professionnels par votre société

Vous pouvez acheter votre local professionnel directement par le biais de votre société actuelle, que vous soyez en SARL, EURL, SAS ou SASU. La SASU, ou société par actions simplifiée à associé unique, permet notamment d'exercer votre activité avec un seul associé. Votre société devient alors propriétaire du bien immobilier. Vous évitez ainsi de devoir fixer un loyer entre votre société et un propriétaire distinct.

Pour financer cette acquisition, vous pouvez solliciter un prêt bancaire. Si vous exercez en SASU, pensez également à ouvrir un compte pro en SASU pour gérer les opérations financières de votre société.

Sur le plan comptable, votre société peut amortir le bien acquis, à l'exception du terrain, ce qui permet de réduire son résultat imposable. Cet investissement doit également être pris en compte dans la tenue de la comptabilité de votre SASU si vous exercez sous cette forme juridique. Si vous confiez cette gestion à un professionnel, vous pouvez également vous renseigner sur le tarif d'un expert-comptable pour une SASU.

Enfin, l'amortissement du local peut influencer le résultat comptable de votre société. Si vous exercez en SASU, les règles d'affectation du résultat en SASU vous permettent de déterminer comment utiliser le bénéfice réalisé.

Cependant, deux difficultés peuvent se présenter. La première concerne le poids du bien immobilier dans le patrimoine de votre société. La seconde apparaît lors de la revente de votre entreprise : comment conserver le local professionnel si vous cédez vos titres ? L'acquéreur peut également souhaiter reprendre votre activité sans acheter le bien immobilier.

Cette question se pose également si vous envisagez une cession d'actions pour faire entrer un nouvel associé en SASU. La présence d'un bien immobilier dans la société peut influencer les conditions de cette opération.

Enfin, si vous décidez de suspendre temporairement votre activité, vous devrez également anticiper les frais de mise en sommeil de votre SASU, tout en continuant à gérer le local professionnel détenu par la société.

Acquérir un bien immobilier à titre privé en SCI

Cette deuxième possibilité de SCI est véritablement à proscrire pour une raison simple : la fiscalité personnelle annuelle. En effet, vous allez devoir vous acquitter d’un impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers sans avoir nécessairement l’argent. Démonstration ?

• Tout d’abord, nous supposons l’acquisition d’un local professionnel pour la somme de 100,000 euros à laquelle nous rajoutons des frais de notaire à hauteur de 7,000 euros.
• Ainsi, vous louez ce local professionnel à votre société pour la somme de 8,000 euros annuels. Dans cet exemple, le contrat prévoit que la société locataire rembourse la taxe foncière au propriétaire. Cette charge doit être anticipée dans le budget immobilier. Selon la nature du bien et sa situation, certaines exonérations de taxe foncière en SCI peuvent également être applicables.
• En schématisant, votre imposition personnelle va être la suivante au niveau des revenus fonciers : 8,000 euros de recettes auxquelles nous allons déduire les charges financières, les éventuelles charges de copropriété et éventuellement quelques travaux et un abattement annuel de 20 euros !
• En supposant un taux marginal d’imposition de 14 % d’impôt sur le revenu (à voir ci dessous), vous paierez pour l’impôt une somme d’environ de 1,100 euros approximativement (à affiner en fonction de votre situation) à laquelle il faudra rajouter la CSG plus de 1,200 euros), soit 2,300 euros en tout chaque année à débourser.
• Au final, vous risquez de payer de l’impôt sur de l’argent dont vous ne disposez pas.

Tranche d’imposition

Taux d’imposition

jusqu’à 9 964 €

0%

De 9 964 € à 27 519 €

14%

De 27 519 € à 73 779 €

30%

De 73 779 € à 156 244 €

41%

Au dessus de 156 244 €

45%

Quels sont les avantages de la SCI pour acheter vos locaux professionnels ?

Cette 3ème solution est la voie royale pour l’acquisition et la conservation d’un local professionnel. En effet, vous disposez d’une multitude de choix. Le principe initial est toujours le même :

• Vous créez une société civile immobilière (SCI). Cette SCI sera détenue par vous mêmes et une autre personne (au moins 2 associés) ou une autre société si vous le souhaitez ;
• À ce titre, une acquisition impliquant une holding peut être envisagée. Il faut toutefois étudier les conséquences juridiques et financières du montage, ainsi que la fiscalité d'une holding et d'une SCI, avant de retenir cette organisation ;
• Votre SCI peut, dans certaines situations, opter pour la TVA, notamment lorsqu'elle loue des locaux professionnels. Ce choix peut avoir des conséquences sur la récupération de la TVA sur les travaux réalisés par une SCI, sous réserve de respecter les conditions fiscales applicables. Si votre société d'exploitation est une SASU, son régime de TVA doit être étudié séparément. Elle peut notamment bénéficier de la franchise de TVA en SASU, sous réserve de respecter les conditions applicables ;
• Enfin, votre SCI optera ou non à l’impôt sur les sociétés en fonction des conditions de l’opération et de la nature du propriétaire.

Les autres avantages d'une acquisition de locaux professionnels par une SCI sont présentés ci-dessous. Avant de vous lancer, pensez également à anticiper les impôts locaux susceptibles de s'appliquer, notamment le montant de la CFE de votre SCI, selon les conditions d'assujettissement de votre société.

Protection du patrimoine des associés de la SCI

Certes, la SCI est une société à part entière. Elle est dotée de la personnalité morale comme toute autre société. Ainsi, elle dispose d’une immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cependant, en cas de difficulté majeure, vous n'êtes pas totalement protégé. La détention de parts de SCI peut également avoir des conséquences sur votre fiscalité personnelle, notamment lorsque les actifs immobiliers détenus entrent dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est donc important de connaître les règles applicables aux SCI soumises à l'IFI. En effet, les créanciers non payés devront tout d’abord s’attaquer à la SCI pour saisir le bien immobilier. Ensuite, s’ils ne sont pas totalement désintéressés financièrement, ils pourront intenter une action contre les associés. Ainsi, votre responsabilité est indéfinie en fonction de votre participation dans le capital de la SCI mais non solidaire. Autrement dit, les créanciers doivent attaquer un par un les associés mais ne peuvent pas choisir un seul pour payer la totalité.

La facilité de transmission en immobilier pour une SCI professionnelle

La SCI est représentée par des parts sociales. Son activité doit toutefois rester compatible avec son caractère civil. Si vous envisagez d'exercer une activité commerciale, il est important de comprendre la définition d'une SCI commerciale et les conséquences fiscales qui peuvent en découler.

La détention du bien par une SCI permet également d'organiser sa transmission au moyen de parts sociales, plutôt que de transmettre directement le bien en indivision. C'est notamment l'un des intérêts de transmettre un bien immobilier en SCI : les associés peuvent anticiper la répartition du patrimoine entre leurs héritiers, dans le respect des règles successorales.

Ainsi, plutôt que de transmettre un bien immobilier en indivision à ses enfants avec le risque de tout voir voler en éclats le jour où l’un des enfants veut s’en aller, le choix de la SCI est plus rassurant. Cela ne signifie pas que l’un des enfants ne puisse s’en aller mais il ne pourra pas obliger les autres à tout céder.

Démembrements des parts de la SCI

Pourquoi créer une SCI pour se servir du démembrement de parts ? Vous pouvez démembrer les parts de la SCI et transmettre la nue propriété. Autrement dit, vous conservez l’usufruit des parts (ainsi que les dividendes) tout en assurant la gestion de la SCI si vous avez modifié vos statuts.

Quelle fiscalité associer à la SCI ? IR ou IS ou translucidité ?

Tout d’abord, il n’existe pas de fiscalité à proprement parlé de la SCI si celle ci n’opte pas pour l’IS.

La SCI reste à l’impôt sur le revenu

Cette fiscalité dépend notamment de la nature des associés de la SCI. Lorsque l'associé est une personne physique, sa quote-part de résultat est soumise à l'impôt sur le revenu, selon les règles applicables. Les revenus fonciers de la SCI sont notamment déclarés au moyen du formulaire n° 2072, puis reportés dans la déclaration d'impôt sur le revenu de l'associé.

Mais la SCI peut également être détenue par une société de type SAS ou SARL. Dans ce cas, les conséquences fiscales dépendent du régime d'imposition de la société associée. Une SASU à l'impôt sur le revenu relève ainsi de règles différentes de celles applicables à une SASU soumise à l'impôt sur les sociétés.

Lorsque l'associé est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, sa quote-part de résultat de la SCI peut être déterminée selon les règles de cet impôt. Ces règles permettent notamment, sous certaines conditions, d'amortir le local professionnel, à l'exception du terrain.

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés

La fiscalité de la SCI est naturellement sans impôt comme nous l’avons décrit. Mais elle peut opter à l’impôt sur les sociétés au moment de sa création mais également chaque année dans les 3 mois qui suivent l’ouverture d’un nouvel exercice.

De fait, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) paie elle-même l'impôt sur ses bénéfices. Les produits sont imposables et les charges sont déductibles, y compris les dotations aux amortissements. Ce régime peut présenter des avantages, mais il faut également anticiper les limites d'une SCI à l'IS, notamment lors de la revente du bien immobilier.

En reprenant l’exemple du début du local de 100,000 euros, une année normale pourrait ressembler à cela :

• Le loyer est de 8,000 euros,
• La dotation aux amortissements du local professionnel (hypothèse de base d’amortissement de 85,000 euros en faisant ressortir la valeur du terrain sur une durée de 30 années, soit 2,800 euros de dotation annuelle,
• Les charges financières et de copropriété à hauteur de 1,000 euros (hypothèse),
• Soit une base fiscale de 4,200 euros et donc un IS de 630 euros annuellement.
• Dans les faits, il y a fort à parier que nous pourrions même ne rien à avoir à payer en retenant les frais de notaire et en les passant directement en charges,
• Et s’il y avait besoin de le redire : zéro impôt pour le particulier.

Il y a donc de multiples intérêts à passer par une SCI pour l’acquisition de vos propres locaux professionnels, à vous de trouver le bon local désormais !

Vous l’avez compris, ce type de montage est très classique mais demeure une valeur sûre pour de bonnes raisons. Découvrons ensemble les incidences fiscales dans le cas d’une SCI n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.

La SCI a un capital social

Pourquoi créer une SCI avec un capital social et quel montant choisir ? Lors de la constitution, les associés constituent un capital qu’ils versent ou pas. Ce capital social est constitué de parts sociales avec un montant unitaire. Par exemple le capital peut être de 1 000 parts à 2 euro, soit 2 000 euros. Les associés peuvent céder ou transmettre les parts par voie de succession ou de donation.

Le capital peut être fixe ou variable, faible ou élevé. Attention sur ce dernier point à ne pas céder à un capital trop important. En effet, au moment de l’option à l’IS, vous ne pourrez pas bénéficier du taux d’impôt sur les sociétés au taux réduit si le capital social n’est pas intégralement versé.

Ce capital se mentionne dans les statuts et permet à la SCI de disposer d’une personnalité morale après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) qui vous attribue un Siren visible sur le Kbis.

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Achat immobilier : quelles sont les conséquences sur la fiscalité de la SCI ?

Concernant la fiscalité de la SCI, il faut se poser les bonnes questions. Pourquoi créer une SCI pour l’achat d’un local immobilier professionnel ? Les loyers encaissés durant l’année constituent les recettes locatives de votre SCI. Si votre société d’exploitation est une SASU, ces recettes sont distinctes de son chiffre d’affaires. Pour mieux comprendre les règles applicables à cette dernière, consultez notre article sur le plafond de chiffre d’affaires en SASU.

Ceci dit, afin de justifier les loyers comptablement et juridiquement, n’oubliez pas de formaliser un contrat de location de type bail commercial. Ou encore un bail professionnel entre la société d’exploitation et la SCI.

Des revenus fonciers taxables:

Le résultat se taxe selon les règles et modalités propres à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire au niveau de chaque foyer fiscal des associés : on parle de transparence fiscale. Concrètement, il est déclaré en « Revenus Fonciers » au moment de l’établissement de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Illustration. Le capital d’une SCI se réparti entre un couple marié et leurs deux enfants majeurs, chacun détenant 25 % du capital. Le résultat au 31.12.2015 s’élève, après déduction des dépenses acquittées durant la période à 3 200 €. Cela signifie que le couple déclarera 1 600 € de revenus fonciers et chaque enfant 800 €. Les revenus fonciers étant ajoutés aux autres revenus perçus en 2015, les montants d’impôt à régler pour le couple et pour les enfants sont forcément différents.

À noter. Les revenus fonciers ayant la nature de revenus du patrimoine et de placement, ils sont soumis à ce titre aux contributions sociales au taux global de 15,5 % (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, etc.).

Sauf en cas de déficit foncier !

Un déficit déductible des revenus… Il est tout à fait possible que votre SCI présente un résultat déficitaire pendant une ou plusieurs années si les loyers ne suffisent pas à couvrir les dépenses admises en déduction. Chaque associé déduira alors sa quote-part de déficit de ses revenus imposables.

… dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier est déductible dans la limite de 10 700 €. Si la perte excède cette limite, le reliquat est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Illustration. Une SCI entreprend courant 2015 différents travaux d’agrandissement en recourant à l’emprunt de sorte que le déficit foncier constaté au 31.12.2015 s’élève à -6 000 €. Il se ventile entre le couple marié (détenteur de 50 % du capital) et les deux enfants majeurs (25 % chacun) : soit -3 000 € à répercuter chez le couple et -1 500 € chez chacun des enfants.

Acheter votre local professionnel avec le régime « micro-foncier » ?

Une déduction forfaitaire de 30 %. Il s’agira ici de soustraire du CA un forfait (rendant ainsi impossible toute constatation de déficit). L’associé ne peut toutefois en bénéficier si l’ensemble de ses revenus fonciers excède 15 000 € par an.

Un régime intéressant pour… une SCI qui supporterait de faibles charges : le forfait de 30 % est à comparer au montant réel des dépenses effectivement réglées et déductibles. Si ces dernières deviennent plus importantes, il peut être intéressant d'envisager de passer du régime micro-foncier au régime réel ; mais également sitôt que des grosses dépenses, par exemple dans le cadre de travaux, sont financées, non plus par la SCI mais par votre propre société d’exploitation locataire d’immobilier. Une belle façon de gagner sur les deux tableaux ! Les loyers versés par votre société à la SCI sont déductibles de son résultat. Cependant ils constituent des revenus imposables pour vous, déduction faite des dépenses déductibles. Mais un éventuel déficit foncier sera déductible et viendra donc diminuer votre impôt ! À défaut, envisagez le régime micro-foncier…

En conclusion, nous espérons que vous avez bien compris la définition de ce qu’est une SCI. Si vous pensez à votre future vie, ou même à l’essoufflement de nos systèmes de retraite, il est peut être judicieux de vous constituer un patrimoine immobilier autour d’une société de ce type. Ainsi, vous pourrez répondre à vos amis sur la question de savoir « c’est quoi une SCI ? » ou encore « pourquoi créer une SCI ? ». Cela ne sera désormais plus un problème pour vous.

Pouvez vous posséder plusieurs biens dans une SCI ? La réponse dans notre article dédié !

La SCI est devenue l'outil de référence des entrepreneurs immobiliers : cette vidéo explique pourquoi.

Nahima Zobri

Head of Tax

Nahima est fiscaliste chez Dougs. Véritable appui pour ses collègues et pour les clients, elle jongle entre veille, conseil et formation sur son sujet de prédilection (on vous le donne en mille) : la fiscalité !

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